В статье автор исследует проблему ответственности арендатора как одной из сторон в договоре аренды, а также рассматривает вопрос, какими правами и обязанностями обладает арендатор в договоре аренды.
Ключевые слова: арендатор, договор аренды, арендная плата, арендованное имущество, возмещение убытков, обязанность арендатора, согласие арендодателя.
Договор аренды следует относить к виду тех сделок, которые регулируют отношения по поводу передачи имущества во временное владение и пользование либо только во временное пользование.
По своей сути договор аренды регулирует отношения, которые связаны с обменом товаров, но при этом товаром является не имущество, а именно право пользования этим имуществом. И именно у арендатора появляется такое право пользоваться имуществом. Следовательно, у арендатора по договору аренды также появляется соответствующее право требовать от арендодателя предоставления имущества во временное владение и пользование или во временное пользование. Возможность передачи имущества только лишь во временное владение арендатору без пользования статья 606 Гражданского кодекса РФ не предусматривает [2].
За пользованием имуществом арендатор должен систематически оплачивать арендную плату. При этом арендатор вправе не вносить арендную плату за тот период времени, когда он фактически не мог пользоваться арендованным имуществом, либо в том случае, если по договору установлена предоплата за аренду, арендатор имеет право требовать возврата тех денежных средств, которые были оплачены арендатором как предоплата по договору.
Некоторые правомочия, которые вытекают из права арендатора пользоваться арендованным имуществом, арендатор может осуществлять, только предварительно получив согласие арендодателя (письменное согласие, если такое условие прямо предусмотрено сторонами в договоре). Так, к примеру, только с согласия арендодателя арендатор вправе сдавать арендованное им имущество в субаренду.
Арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору, по истечении срока договоры аренды имеет преимущественное право на перезаключение договора в сравнении с другими лицами, желающими арендовать имущество. При этом арендатор должен письменно сообщить арендодателю о намерении перезаключить договор. При заключении договора аренды на новый срок стороны могут договориться об изменении определенных условий договора [5].
В случае, если арендодатель решил отказать арендатору в перезаключении договора аренды на новый срок, но при этом в течение одного года с момента прекращения срока договора аренды с последним заключил договор аренды с другим лицом, то арендатор по своему выбору вправе: потребовать в суде перевести на него права и обязанности по новому договору, а также потребовать возмещения убытков за отказ арендодателя возобновить договор.
Согласно статье 514 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор имеет право на уменьшение арендной платы в случае, если условия использования или состояние имущества существенно ухудшились не по вине арендатора, а из-за обстоятельств, на которые он никак не может повлиять [2].
Говоря про обязанности арендатора, он должен пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если таковые условия касательно имущества не согласованы сторонами, то тогда он должен пользоваться им в соответствии с прямым назначением имущества. Так, суды признают нецелевое пользование арендованным имуществом таким нарушением договора аренды, которое влечет для арендатора расторжение договора в одностороннем порядке и взыскание с него убытков.
Не часто, но на практике возникают ситуации, когда арендатор, подписав договор аренды с арендодателем, по каким-то причинам отказывается или уклоняется принять имущество. При этом обязанность арендатора принять арендованное имущество прямо не указана в законе, а поэтому необходимой рекомендацией для арендодателя будет фиксирование данного обязательства арендатора в тексте договора. В таком случае при уклонении арендатора от принятия имущества по договору аренды, арендодатель будет иметь право потребовать от арендатора как исполнения данного обязательства, так и возмещения убытков, причиненных просрочкой приемки, если арендатор не докажет, что это произошло не вследствие его вины.
Следующей основной обязанностью арендатора является то, что арендатор обязан оплачивать временное пользование имуществом. Cторонам следует внимательно подходить с согласованию условия по арендной плате, так как ее несогласование в договоре может привести к определенным рискам для сторон. Кроме того, для некоторых видов договора аренды (к примеру, договора аренды здания или сооружения, договора аренды земельного участка) условие о размере арендной платы является существенным условием, и без него имеется риск, что договор будет признан незаключенным [1].
На арендатора законом возложена обязанность по проведению текущего ремонта имущества за свои денежные средства, а так же по сохранности переданного ему имущества, то есть поддержание его в исправном состоянии [4].
Исходя из судебной практики можно прийти к выводу, что расторжение договора аренды в связи с непроведением арендатором текущего ремонта возможно, но только в определенных случаях: во-первых, стороны в договоре прописали, что проведение текущего ремонта — это существенное условие, а во вторых, стороны по тексту договора закрепили право арендодателя расторгнуть договор аренды досрочно в случае непроведения арендатором текущего ремонта [3].
Кроме всего вышеперечисленного, арендодатель может в судебном порядке принудить арендатора к исполнению требования о проведении текущего ремонта. Так, по делу N А58–4169/2015 решением арбитражного суда были удовлетворены требования арендодателя об обязании арендатора произвести ремонт арендуемого помещения, устранить выявленные в ходе осмотра помещения недостатки, зафиксированные в акте осмотра помещения, а так же взыскании неустойки.
Арендатор обязан возвратить арендованное имущество после окончания срока аренды, а также в случае досрочного расторжения договора аренды. Имущество должно быть возвращено в таком состоянии, которое было до сдачи его в аренду, но при этом с учетом естественного износа или же в состоянии, которое было согласовано в самом договоре.
Если арендатор не возвращает имущество, арендодатель вправе принудительно потребовать его возвращения, а за все время просрочки возврата арендатор должен будет выплатить арендную плату.
Необходимо отметить, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора без возмещения убытков, связанных с таким расторжением в случае, если:
— арендатор использует имущество с существенными нарушениями условий договора аренды или назначением имущества, или с многократными нарушениями договора;
— арендатор своими действиями существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по окончании согласованного в договоре срока оплаты не уплачивает арендную плату;
— арендатор не производит капитального ремонта имущества в соответствующие сроки, которые зафиксированы в договоре, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки, но исключительно в тех случаях, когда обязательство по проведению капитального ремонта возложено на арендатора законом, иными правовыми актами либо самим договором аренды.
Таким образом, арендатор должен внимательно относиться к исполнению своих обязанностей по заключенному договору аренды для того, чтобы избежать наступления каких-либо негативных последствий в результате участия в договоре аренды.
Литература:
1. Ахметьянова, З. А. Правовая природа арендных отношений / З. А. Ахметьянова. — Текст: непосредственный // Юрист. — 2006. — № 2. — С. 16–22.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51- ФЗ (ред. от 08.12.2020) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301.
3. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.
4. Оводов, А. А. Договор аренды недвижимости / А. А. Оводов. — Текст: непосредственный //. — 2006. — № 2. — С. 11–15.
5. Разумовская, Е. В. Договорное право в 2 т. Том 2. Особенная часть: учебник для вузов / Е. В. Разумовская. — 3-е изд., перераб. и доп. — Москва: Издательство Юрайт, 2022. — 449 с. — (Высшее образование). — ISBN 978–5–534–14153–5. — Текст: электронный // Образовательная платформа Юрайт [сайт]. — URL: https://urait.ru/bcode/490699 (дата обращения: 14.07.2023).
