Подходы, применяемые при проведении экспертизы оценки недвижимости



В статье рассматриваются методики проведения экспертизы по оценки стоимости имущества. Раскрываются три основных подхода к оценке: затратный, сравнительный и доходный. Автор анализирует преимущества и недостатки каждого из метода и предлагает возможности по усовершенствованию процесса исследования.

Ключевые слова: экспертиза недвижимости, сравнительный подход, затратный подход, доходный метод, методика, капитализация.

The article discusses the methodology of the examination of in order to assess the value of property. Three main approaches to valuation are disclosed: cost-based, comparative and profitable. The author analyzes pros and con of each method and suggests ways to improve the research process.

Keywords: real estate expertise, comparative approach, cost approach, income method, methodology, capitalization.

Экспертиза недвижимости является одним из наиболее доступных способов по предоставлению полной и обоснованной информации об объекте. Данная информация может быть использована заказчиком по оценке стоимости и инвестиционной привлекательности или применена в рамках судебного разбирательства в качестве доказательства по делу.

Легальное понятие экспертизы недвижимости в действующем законодательстве отсутствует. Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» [7] (далее — ФЗ «Об экспертной деятельности») в статье 9 дает легальное определение судебной экспертизы, в соответствии с которым она представляет собой действие, состоящее из проведения исследования и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом, судьёй, органом дознания, лицом, производящим дознание, следователем, в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу.

Тем не менее экспертиза по оценке стоимости имущества являются незаменимым элементов сделок по договорам купли-продажи, страхования, аренды и иных. Активное распространение данного вида экспертизы вызвало необходимость законодательного закрепления процедуры выполнения и конкретизации методик проведения исследования.

Экспертиза по оценке недвижимости является видом экономической экспертизы. Экономическая или оценочная экспертиза необходима для оценки стоимостной обоснованности объекта и определение его денежного потенциала. [6, С. 20]

Согласно судебной практике зачастую к производству экономической экспертизе прибегают в судопроизводствах по оспариванию кадастровой стоимости объектов. Кодекс административного судопроизводства РФ в п. 4 ч. 2 ст. 246 [8] содержит обязанность истца, который оспаривает кадастровую стоимость, приобщить к исковому материалу досудебный отчет об оценке рыночной стоимости.

Досудебный отчет об оценке может вызвать сомнения ответчика в части необоснованности и недостоверности стоимости, в таком случае, в основу решения спора будут положены результаты судебной экспертизы, которая определеит размер рыночной стоимости объекта, подлежащей установлению судом в качестве кадастровой. [4, С. 75]

При принятии судебной экспертизе об определении рыночной стоимости объекта недвижимость суд должен руководствоваться положениями процессуального законодательства, содержащие требования к судебному заключению, а также положению судебного эксперта (ст. 86, ст. 188 Гражданский процессуальный кодекс РФ [9], ст. 55.1, ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ [10], ст. 50, ст.77 Кодекса административного судопроизводства РФ, глава 27 Уголовно-процессуального кодекса РФ [11] и Уголовного кодекса РФ [12]).

Согласно действующему законодательству [13] суд должен в том числе проверить заключение судебного эксперта на предмет соответствия исследования федеральным стандартам по оценке. В статье 3 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности» дается ссылка на 12 Федеральных стандартов оценки, разработанных Национальным советом по оценочной деятельности и саморегулируемыми организациями оценщиков, которые утверждаются Министерством экономического развития Российской Федерации.

Федеральные стандарты являются неотъемлемой частью правовой базы для экспертов. При составлении отчета эксперт указывает список использованных источников, в который заносит каждый стандарт, СНИП и ГОСТ.

При проведении исследования стоимости недвижимости эксперт в первую очередь руководствуется Федеральный стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7) [14].

Данный Стандарт оценки «Оценка недвижимости» содержит методики проведения исследования, в которые входят три подхода к проведению оценки: сравнительный, затратный и доходный.

При выборе подхода к оценке недвижимости необходимо обратить внимание на задачи и цели оценки. Задача оценки влияет на ожидаемый результат исследования, а цель оценки — вид определяемой стоимости, которая должна быть закреплена в договоре между заказчиком и исполнителем или в определении суда о назначении судебной экспертизы. Задача оценки предварительно обсуждается с целью получения результата, который в наибольшей степени позволит получить полное заключение, охватывающий весь спектр вопросов заказчика или суда.

Использование одного из трех видов подхода зависит от цели использования результата исследования, наличия в свободном доступе информации об исследуемом, а также полноты и достоверности информации об аналогичных объектах.

Сравнительный подход к оценке основывается на проведении исследовании, при котором объект оценки сравнивается с аналогичными объектами, по которым эксперту доступна информация.

Критерий о доступности информации в значительной степени ограничивает применение сравнительного подхода, поскольку объект не может быть уникальным, а информация по нему должна быть исчерпывающей и включать в себя стоимость по совершенным аналогичным сделкам. Аналогичный объект оценивается по основным экономическим, материальным, техническим характеристикам.

Сравнительное исследование включает в себя пять этапов: изучение рынка, сбор информации об аналогах, сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценке, корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки и итоговое установление стоимости. [1, С. 140]

Этап по корректировке цен необходим для определения действительной итоговой стоимости объекта с учетом различий в предшествующих сделок по аналогичным объектам. Данный этап является существенным недостатком сравнительного подхода, поскольку различия продаж, зависимость от активности и стабильности рынка влекут проблематичность в сборе актуальной и достоверной информации. [2, С. 36]

Затратный подход используется при необходимости определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.

Затратный подход отличается от сравнительного тем, что эксперт не собирает информацию и не оценивает сделки по аналогичным объектам, а определяется стоимость имущества исходя из разницы в стоимости строительства нового объекта с учетом его износа. Данное преимущество позволяет указать стоимость уникального объекта, не похожего по своей архитектуре и месту расположению.

При применении данного подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. Эксперт, проводя исследование, используя принцип замещения, оценивает уровень заработной платы строителей, стоимость оборудования и строительных материалов, а также сопутствующие расходы. После сбора данных эксперт суммирует все затраты на новое строительство аналогичного объекта на дату исследования, оценивает стоимость земельного участка и износ объекта.

Существует три вида износа объекта:

1. Физический- износ, проявляющийся в связи с внешними неблагоприятными факторами, влияющие на старение/ухудшение свойств объекта;
2. Функциональный- износ, связанный с изменением требований, предъявляемых собственниками к функциональности объекта;
3. Внешний износ в результате изменения внешних экономических факторов.

Итоговая стоимость по затратному подходу фиксируется по формуле С _зп =С _з +С _у , где С _з — это стоимость земельного участка, С _у — это стоимость улучшений по формуле Су=С _нс (затраты на новое строительство) — С _и (износ объекта).

Тем не менее затратный подход имеет ряд недоработок, по причине которых эксперт применяет данный подход исключительно комплексно с иными подходами с целью провести всестороннее исследование, без упущения значимой информации о цене проведенных сделках. В качестве иных недостатков затратного подхода можно назвать:

1. Затраты на строительство не могут в полной мере отразить итоговую стоимость объекта;
2. Полученная цена не может не соответствовать точной рыночной цене, т. к. из стоимости оценке вычитается накопленный износ;
3. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений в связи с невозможностью определить износ старых строений и сооружений;
4. Необходимость проведения комплексной оценки не только зданий, но и земельного участка, что может привести к затягиванию процедуры экспертизы. [3, С. 48]

Доходный подход в значительной степени отличается от двух предыдущих, поскольку он не направлен на определении стоимости объекта на актуальную дату, а позволяет выяснить инвестиционную привлекательность объекта и спрогнозировать размер получаемого от него дохода в будущем.

Задачей оценки недвижимости по доходному подходу является выяснение соответствия вложенных в объект денежных средств и количество дохода, который недвижимость может принести собственнику или инвестору, например, при сдаче объекта аренду.

При проведении исследования эксперт преобразовывает ожидаемые доходы от объекта в его текущую стоимость с учетом капитализации дохода. Капитализация дохода- процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта. Исследование проводится по формуле: V=I/R.

V- получаемая стоимость объекта.

I- ожидаемый доход от объекта. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за определенный период.

R- норма прибыли — это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации- норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Под ставкой капитализации понимается размер дохода исходя из отношения рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу. Ожидаемый доход определяется в результате дохода в течение периода владения недвижимости.

При исследовании по средствам доходного подхода эксперт принимает во внимание все возможные поступления от объекта, валовый доход и расходы, которые несет объект. Эксперт суммирует доход и преобразует его в текущую стоимость.

Данный подход применяется во вне судебной деятельности субъектов гражданских взаимоотношений, поскольку отражает способность объект выступить выгодной инвестицией и является неотъемлемым этапом прогнозирования дохода для инвестора в недвижимость. Недостатком подхода является невозможность провести сравнение с аналогичными объектами, поскольку методика проведения не включает этап по сбору информации по среднему рынку.

Упущения некоторых подходов в виде не проведения анализа рынков, отсутствия доступной информации по аналогичным объектам восполняется возможностью проведения экспертизы с использованием нескольких подходов. По результатам комплексного анализа эксперт оценивает полученные данные, аргументирует выбранный подход и указывает в выводах сумму, которая в большей степени отражает актуальное состояние объекта. [5, С. 321]

Таким образом, проведение экспертизы по оценке недвижимости в полной мере урегулировано действующим законодательством. Применяемые подходы имеют ряд недостатков, но возможность их одновременного использования позволяет сэкономить время и средства на проведение исследование и получить полные и обоснованные выводы. Допущение экспертами ошибок в виду исключительной нехватки информации возможно предотвратить путем издания разъяснений и методических рекомендаций саморегулируемыми организациями и открытой публикации результатов исследований и их оценки.

Литература:

1. Борис Е. А. Методика кадастровой оценки объектов недвижимости, основанная на принципах индивидуальной оценки // Российское предпринимательство. 2014. № 24 (270). С. 138–146.
2. Кузина Т. Н. Методы оценки недвижимости в России: ограничения и применимость // Современные наукоемкие технологии. Региональное приложение. 2007. № 2–3, С. 34–37.
3. Клипина Н. А., Абакумов Р. Г. Проблематика применения методик судебной стоимостной экспертизы объектов недвижимости // Инновационная экономика: перспективы развития и совершенствования. 2018. № 5 (31). С. 44–49.
4. Овсянкина Н. В. Судебная оценочная экспертиза по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации // 2020. № 9 (228). С. 75–87.
5. Петракова К. С. Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости в современных условиях // Экономика и социум. 2019. № 3 (58). С. 326–332.
6. Шураев Д. А. Сравнительный анализ судебной стоимостной экспертизы и оценочной деятельности // Полицейская и следственная деятельность. 2022. № 2. С. 13–28.
7. Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» // СЗ РФ. 2001. № 23. Ст. 2291.
8. «Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации» от 08.03 2015 г. № 21-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 09.03.2015, № 10, ст. 1391.
9. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 г. № 52-ФЗ // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
10. «Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» от 24.07.2022 № 95-ФЗ (ред. от 18.03.2023) // «Собрание законодательства РФ», 29.07.2022, № 30, ст. 3012.
11. «Уголовно процессуальный кодекс Российской Федерации» от 18.12.2001 № 174-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 20.12.2001, № 52 (часть I), ст. 4921.
12. «Уголовный кодекс Российской Федерации» 13 июня 1996 г. № 63-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 20.06.1996, № 25, ст. 2954.
13. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30. 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» // Российская газета, 10.07.2015, № 150.
14. Приказ Министерство экономического развития РФ «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» от 26.09.2014 № 611 (с изменениями на 14 апреля 2022 года) // Документ опубликован не был — URL: https://docs.cntd.ru/document/456000813?section=text (дата обращения: 01.07.2023).