В статье рассматриваются материалы, посвященные разъяснению актуальных вопросов в сфере земли и недвижимости.
Ключевые слова: сервитут, актуальные проблемы, вопросы, ответы.
The article deals with materials devoted to the clarification of topical issues in the field of land and real estate.
Keywords: servitude easement, actual problems, question, answers.
Многие люди, владеющие земельными участками, жилыми или нежилыми помещениями, сталкиваются с ситуацией, когда подведение коммуникаций невозможно без использования соседнего участка или здания. Муниципальные службы нередко просят предоставить доступ к владениям собственников для проведения работ. Орган регистрации прав регулярно опубликовывает материалы, посвященные разъяснению актуальных вопросов в сфере земли и недвижимости. Чтобы защитить свои права, необходимо заключить соответствующее соглашение и зарегистрировать сервитут.
Для начала необходимо сказать о том, что такое сервитут и в чем заключается разница между частным и публичным сервитутом.
По своей юридической природе, сервитут представляет собой вспомогательный способ реализации лицам права собственности на принадлежащее ему недвижимое имущество при наличии ограничений на его полное использование.
Таким образом, сервитут — это право ограниченного пользования чужой собственностью, которое может распространяться как на земельный участок, так и на нежилое или жилое помещение. При этом необходимо учитывать, что в соответствии с пунктом 2 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком [5].
Фактически сервитут подразделяется на «частный», несмотря на то, что в законодательстве нет такой формулировки, и подобный вид права пользования чужим имуществом называют сервитутом, и публичный.
Публичный сервитут устанавливается законодательством Российской Федерации для определенного использования объекта данного права в интересах государства, местного административного аппарата или неопределенного круга лиц без изъятия земельных участков. Например, собственника могут обязать обеспечить проход, если дорога через его участок является единственной. Однако лицо, владеющее обремененным публичным сервитутом земельным участком, не утрачивает принадлежащих ему правомочий владения, пользования и распоряжения, но оно не вправе осуществлять действия, исключающие или затрудняющие осуществление лицами, в интересах которых установлен публичный сервитут, деятельности, не выходящей за рамки содержания данного сервитута.
Установление права пользования объектом недвижимости для конкретных лиц — это ч астный сервитут . Например, если необходимо провести коммуникации к дому, но это можно сделать только через смежный земельный участок, то в таком случае заключается договор с собственником смежного земельного участка, в котором указана причина пользования чужой собственностью, а также все его условия. Если соглашение не достигнуто, то установить сервитут можно обратившись в суд с соответствующим иском.
Сервитут и публичный сервитут имеют разную правовую природу.
В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сервитут как вещное право, а также как ограничение прав и обременение недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в Единым государственном реестре прав на недвижимое имущество [2].
При установлении публичных сервитутов определяются пределы его деятельности, в том числе ограничения использования земельного участка, находящийся в этих границах, сведения об их границах внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
Сведения о границах публичного сервитута вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество с указанием цели и срока.
Кто платит за сервитут?
Право пользования чужим имуществом в большинстве случаев не бесплатно. В соответствии с пунктом 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 6 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Размер платы за сервитут определяется исходя из площади, срока установления сервитута, а также с учетом деятельности сторон. Порядок платы за сервитут может быть установлен в виде единовременного платежа или периодических платежей. Необходимо учитывать, что в случае изменения объема ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом, каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием об изменении размера платы (увеличении или уменьшении).
Как устанавливают сервитут?
Сервитут может быть установлен в добровольном порядке путем заключения соглашения, которое по своей правой природе является разновидностью договора. Однако когда собственник соседнего участка отказывает в установлении сервитута или имеет место спор о содержании соглашения об установлении сервитута, кроме добровольного порядка установления сервитута существует еще и принудительный — судебный.
Главным критерием установления сервитута в судебном порядке является подача иска надлежащим истцом к надлежащему ответчику. Также необходимо наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения. Кроме того, истцу необходимо доказать, что единственным способом обеспечения основных его потребностей как собственника недвижимости является наделение его правом ограниченного пользования чужим земельным участком. Главным условием сервитута является установления баланс между интересами собственника земельного участка и нуждами лица, в интересах которого установлен сервитут.
Частный сервитут подлежит государственной регистрации, если срок ограничения превышает один год. Для регистрации сервитута в случае достижения соглашения необходимо обратиться в орган регистрации прав со следующими документами: соглашение об установлении сервитута, паспорт, правоустанавливающий документ на объект недвижимости, заявление, межевой план, а также квитанция об уплате государственной пошлины.
Публичный сервитут устанавливается решением уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 39.38 Земельного кодекса Российской Федерации, на основании ходатайства об установлении публичного сервитута.
Если в отношении публичных земель соглашение об установлении сервитута заключается напрямую с уполномоченным органом, то в данном случае действует особый порядок, предусмотренный статьей 39.26 Земельного кодекса Российской Федерации.
Публичный сервитут может быть установлен и на весь земельный участок, но только если орган местного самоуправления или субъекта Российской Федерации докажет, что нет другого способа обеспечить интересы третьих лиц.
Если стало невозможно пользоваться земельным участком из-за работ или отпала необходимость в обременении, то сервитут может быть прекращен в судебном порядке по инициативе владельца участка раньше сроков, указанных в соглашении.
В каких случаях сервитут не подлежит установлению?
В части, касающейся условий установления сервитута, Верховный Суд Российской Федерации разъяснил, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости [6].
Не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием.
Когда сервитут вступает в силу?
Следует учитывать, что сервитут вступает в силу только после его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Если сервитут не зарегистрирован в территориальном органе Росреестра и не получено подтверждение такой регистрации, сервитут нельзя считать установленным (п. 17 ст. 23 ЗК РФ). «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 04.08.2023).
Как устанавливается плата за сервитут?
Плата за сервитут может быть определена с помощью проведения экспертизы или можно использовать «Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут».
Площадь земельного участка, а также характер и интенсивность его использования могут влиять на размер платы за сервитут.
Размер платы за сервитут должен соотносится с величиной выгоды, которую получит собственник земельного участка в результате установления сервитута, восполняя те издержки, которые претерпевает собственник обремененного сервитутом земельного участка.
Литература:
- «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 04.08.2023) п.17 ст.23; ст. 39.38; ст. 39.45 // «Собрание законодательств РФ» № 30 от 24.07.2023.
- Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ // «Собрание законодательств РФ» № 30 от 24.07.2023.
- <Письмо> ФАС России от 11.01.2016 № ИА/90/16 <О применении законодательства Российской Федерации, регулирующего земельные отношения> // Консультант Плюс: https:www.consultant.ru > document.
- Афанасьев И. В. Вещное право: сервитут. — Москва: Издательство Юрайт, 2021. — С. 156. — ISBN 978–5-534–07368–3.
- Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ// Консультант Плюс: https:www.consultant.ru > document.
- Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2017 года// Консультант Плюс: https:www.consultant.ru > document.
