Инвестиции в недвижимость: доходные дома



Доходные дома — это жилые здания, предназначенные для получения дохода от сдачи в аренду жилья. Они отличаются от обычных жилых домов тем, что строятся с учетом специфики инвестирования и капитализации. Задача настоящего исследования — рассмотреть доходные дома как объекты инвестиций.

Ключевые слова: доходные дома, инвестиции в недвижимость, рынок аренды жилья.

Доходный дом — относительно новое и неформализованное понятие в законодательстве. 20 сентября 2007 г. Правительство РФ рассмотрело стратегию развития массового жилищного строительства до 2025 года [2].

В «Большой советской энциклопедии» указано, что тип доходных домов сформировался в Европе в 1830–40-х годах. Российское первенство в строительстве доходных домов можно смело отдать Санкт-Петербургу, о котором сложился устойчивый миф как о «каменном городе» [2].

С точки зрения жилищного законодательства, доходный (наемный) дом — это здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания в нем [1].

По сути, наемный дом — это жилой дом, разделенный на квартиры, сдаваемые в аренду одним собственником. Они оборудованы санузлом, плитой, необходимой бытовой техникой и мебелью, а также всем необходимым для проживания. Основное отличие от отеля — период аренды; для доходного дома это долгосрочный период. Наемный дом — это законченный жилой объект, в котором отдельные квартиры сдаются в долгосрочную аренду. Такие помещения могут иметь статус коммерческой недвижимости или апартаментов — это коммерческие нежилые помещения, которые часто используются для проживания [4].

Первые жилые дома появились в Москве в период 1785–1790 годов, а строительный бум пришелся на начало 1911–1915 годов, когда было построено 195 домов. Уже в 1917 году на долю доходных домов приходилось 40 % всей жилой недвижимости Москвы, в Петербурге они вообще составляли около 80 % всех построек XIX века [10].

На рисунке 1 представлено число доходных домов, построенных в Москве в период с 1878 по 1917 года.

Рис. 1. Число доходных домов, построенных в Москве в период с 1878 по 1917 года [12]

С приходом к власти большевиков в 1917 году эпоха жилищного строительства закончилась. Их дальнейшее будущее прекрасно описывает строчка из песни Владимира Высоцкого: «На 38 комнат только один туалет». После революции они были национализированы и превратились в знаменитые коммуналки [10].

В период принятия программы государственной поддержки жилищного строительства доходные дома получили широкое распространение в начале 2000-х годов. Первый наемный дом в России появился в октябре 2003 года в Москве в качестве эксперимента столичного правительства и состоял из 47 квартир. Тогда возникли грандиозные планы по строительству новых систем и целых сетей с участием частных инвесторов. Многие девелоперы приступили к разработке соответствующих проектов. Однако из-за кризиса 2008 года им не удалось выполнить.

Почти 100 лет спустя институциональный рынок аренды жилья начинает возрождаться. Первый арендный дом «Лайнер» от ДОМ. РФ открылся в Москве в июле 2017 года. Сегодня институт развития является локомотивом создания рынка арендного жилья. В настоящее время в портфеле госкомпании 16 проектов в Московской, Приморском крае, Тюменской, Воронежской и Свердловской областях. Большинство из них находятся в столице — 7 проектов: «Сердце Столицы», «Октябрьское поле. Юг», «Символ», «Парк легенд», «Октябрьское. Север», «Лайнер», «Матч Поинт». «В Магадане и Южно-Сахалинске будут запущены арендные проекты «ДОМ.РФ» — заселиться в квартиры сможет 2 421 семья» по данным корреспондента «Стройгазеты» с Петербургского международного экономического форума [7].

Госкомпания покупает у застройщиков арендные квартиры. Заполняемость всех арендуемых объектов стабильно превышает 99 %, арендный фонд на данный момент составляет 2 798 квартир, из которых 7 свободных в Москве, 1 — в Воронеже, 2 — в Екатеринбурге.

Впрочем, далеко не все россияне могут позволить себе снимать жилье в доходных домах, даже по среднерыночным ценам. Для решения этой проблемы «ДОМ.РФ» в 2021 году запустил проект льготной аренды для отдельных категорий граждан. Первый арендный дом в рамках этой программы был открыт в Воронеже, в жилом комплексе «Современник». В нем 41 квартира из 165 предоставлена людям, которых выбрал регион: врачам, учителям, спортсменам, социальным работникам. За жилье арендаторы платят только 20 процентов от полной ставки, остальное в равных долях субсидируют региональные власти и «ДОМ.РФ». В итоге студия обходилась нанимателям в 2 900 рублей в месяц против 14,6 тысячи рублей в месяц в среднем по рынку [10]. Также присутствуют акции на данный момент:

– при заключении договора аренды апартаментов в арендном доме «Матч Поинт» или договора найма квартиры в арендных домах «Символ», «Сердце столицы» до 30 сентября 2023 г.

– заключение договора аренды/найма на квартиру или апартамент до 30 сентября 2023 года сроком на 11 или 36 месяцев — рассрочка оплаты депозита на 3 месяца.

– повышенный кешбэк при оплате премиальной картой Банка ДОМ.РФ аренды и/или коммунальных платежей на сайте аренда.дом.рф. [8]

В прошлом году президент России поставил задачу построить 10 тысяч арендных квартир на Дальнем Востоке. Работа идет полным ходом. ДОМ.РФ уже заключил договоры на строительство 3 167 квартир в четырех регионах Дальнего Востока на общую сумму 21 млрд рублей. Это пять проектов в Забайкальском и Хабаровском краях, Сахалинской и Магаданской областях. Общая площадь квартир — 130,8 тыс. кв. м. Первые арендаторы начнут заселяться в них до конца текущего года. До конца 2024 года планируется профинансировать строительство всего около 7 тысяч квартир. На эти цели правительство выделило ДОМ.РФ 87 млрд. рублей [6].

При строительстве студенческих арендных домов для ряда ведущих вузов в таких районах Москвы, как Хорошёвский, Хорошёво-Мнёвники, Даниловский, Гольяново и Южнопортовый разница в ставках аренды в сравнении с рыночными может составить от 2115 рублей до 5650 рублей на человека в месяц в зависимости от района и площади квартиры, сообщается в пресс-релизе ДОМ.РФ [9].

Наемные дома отличаются от другой недвижимости тем, что их основной целью является получение дохода в виде арендной платы. Для этого в многоквартирных домах обеспечивается наличие необходимой инфраструктуры, а также соблюдение всех необходимых требований и норм, в том числе пожарной и санитарной безопасности.

Кроме того, доходные дома могут включать объекты коммерческой недвижимости, такие как магазины офисы и др., которые также приносят доход хозяину недвижимости. Поэтому деятельность доходных домов имеет социально-экономическое значение, поскольку она направлена на создание условий для комфортного проживания граждан и развития бизнеса. [11].

Согласно данным, ДОМ.РФ в Москве в «Сердце Столицы» свободно одно коммерческое помещение, в «Символ» — одно помещение, в «Матч Поинт» — нет свободных коммерческий помещений, в «Амурская» — одно помещение. В Воронеже не представлено свободных коммерческих помещений, также, как и в Екатеринбурге [8].

Доходные дома, или жилые многоквартирные дома, являются одним из самых популярных объектов для инвестирования. Это связано с тем, что они представляют собой надежный и стабильный источник дохода на длительный период.

Преимущества доходных домов представлены на рисунке 2, а также на рисунке 3 представлены недостатки доходных домов.

Рис. 2. Преимущества доходных домов [11]

Рис. 3. Недостатки доходных домов [11]

Наиболее выгодных способов инвестирования свободных денежных средств — инвестирование в доходные дома, но покупка такого объекта требует серьезной оценки рисков и очень тщательного изучения рынка недвижимости.

Считалось, что создание арендного жилья улучшит условия жизни граждан, которые не могли позволить себе приобрести жилье по рыночным ценам или приобрести его другими способами.

Однако тема массового строительства арендных домов с недорогими квартирами в России большого развития так и не получила. Бизнес оказался не заинтересован в такого рода проектах из-за слишком долгого срока окупаемости инвестиций. Тем не менее, идея возрождения доходных домов всё ещё актуальна. Год назад с подобной инициативой вновь выступили в Госдуме. Депутаты предложили инвесторам таких домов предоставлять льготы на 10 лет — нулевой налог на прибыль, на землю, на владение объектом, а также льготные кредиты на финансирование стройки.

Вариантов воплощения идеи строительства доходных домов существует несколько [3].

Во-первых, государство использует собственные деньги для строительства домов и сдачи квартир нуждающимся в порядке очереди. Однако не каждый муниципалитет может или хочет строить жилье за свой счет, и неизвестно, когда это окупится.

Во-вторых — наемное жилье строят сами застройщики или частные инвесторы, желающие получить прибыль от сдачи жилья в аренду. Однако для этого необходим большой объем свободных средств, которыми обладают только крупные инвесторы. Обычно они заинтересованы в строительстве дорогих квартир, которые снимают либо иностранцы, либо командировочные.

В-третьих, более реалистичный вариант — чтобы строительные или инвестиционные компании брали кредиты в банках под муниципальные или региональные гарантии, строили наемные дома и сдавали квартиры в аренду.

Таким образом, инициатива в данном направлении должна исходить от властей, государству необходимо создать налоговые льготы для компаний, которые занимаются строительством, непосредственно застройщикам, и эксплуатацией наемных домов, также неотъемлемой частью является создание нормативной базу, чтобы инвесторы поверили и вошли в этот бизнес.

Наемные дома являются важной частью рынка недвижимости и дают возможность получать стабильный доход от инвестиций. Регулирование обеспечивает высокое качество жилья и законность отношений между собственниками и арендаторами.

Литература:

1. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 04.08.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2023) — Текст: электронный // — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/8dd5906e30c4335119f7c90d065de512736ddecf/ (дата обращения: 15.09.2023);
2. Кириченко О. В. Доходные дома: история и современность/ О. В. Кириченко — Текст: непосредственный // Современное право — 2010. — № 1. — С.143–147 (дата обращения: 15.09.2023);
3. Митяева, О. А. Доходные дома как объект инвестиций на рынке коммерческого наемного жилья / О. А. Митяева. — Текст: непосредственный // Научный взгляд на будущее. — 2016. — № 4. — С. 24–27. (дата обращения: 15.09.2023);
4. Степанян А. М. Современный доходный дом: отечественные и зарубежные практики и перспективы развития/ А. М. Степанян — Текст: непосредственный // Современные проблемы и перспективы развития строительства, теплогазоснабжения и энергообеспечения — 2019. — с.258–265. (дата обращения: 15.09.2023)
5. Суслова С. И. Доходные дома или жилые помещения, предоставляемые по договору найма в государственном или муниципальном жилищном фонде // Жилищное право. 2008. № 5. С. 38.
6. ДОМ.РФ подводит итоги ВЭФ-2023. — Текст: электронный // — URL: https://www.kp.ru/daily/27555/4823201/ (дата обращения: 15.09.2023)].
7. ДОМ.РФ реализует еще два арендных проекта на Дальнем Востоке. — Текст: электронный // — URL: https://stroygaz.ru/news/dwelling/dom-rf-realizuet-eshche-dva-arendnykh-proekta-na-dalnem-vostoke-/ (дата обращения: 15.09.2023)
8. ДОМ.РФ. — Текст: электронный // — URL: https://xn--80aald4bq.xn--d1aqf.xn--p1ai/ (дата обращения: 15.09.2023)]
9. ДОМ.РФ: в арендных домах для студентов. — Текст: электронный // — URL: https://www.irn.ru/news/152493.html (дата обращения: 26.09.2023).
10. Доходные дома — Текст: электронный // — URL: https://lenta.ru/articles/2023/08/23/dohodnyedoma/ (дата обращения: 15.09.2023);
11. Доходные дома как инвестиционные объекты. — Текст: электронный // — URL: https://cyberleninka.ru/article/n/dohodnye-doma-kak-investitsionnye-obekty#:~:text= %D0 %94 %D0 %BE %D1 %85 %D0 %BE %D0 %B4 %D0 %BD %D1 %8B %D0 %B5 %20 %D0 %B4 %D0 %BE %D0 %BC %D0 %B0 %20 %D0 %BE %D1 %82 %D0 %BB %D0 %B8 %D1 %87 %D0 %B0 %D1 %8E %D1 %82 %D1 %81 %D1 %8F %20 %D0 %BE %D1 %82 %20 %D0 %B4 %D1 %80 %D1 %83 %D0 %B3 %D0 %B8 %D1 %85, %D0 %BF %D0 %BE %20 %D0 %BF %D0 %BE %D0 %B6 %D0 %B0 %D1 %80 %D0 %BD %D0 %BE %D0 %B9 %20 %D0 %B8 %20 %D1 %81 %D0 %B0 %D0 %BD %D0 %B8 %D1 %82 %D0 %B0 %D1 %80 %D0 %BD %D0 %BE %D0 %B9 %20 %D0 %B1 %D0 %B5 %D0 %B7 %D0 %BE %D0 %BF %D0 %B0 %D1 %81 %D0 %BD %D0 %BE %D1 %81 %D1 %82 %D0 %B8 (дата обращения: 15.09.2023).].
12. История доходных домов — Текст: электронный // — URL: https://domrfbank.ru/blog/istoriya-dohodnyh-domov/ (дата обращения: 15.09.2023).