В статье автор исследует спорный вопрос о применимом способе защиты прав арендатора в. случае если арендованное имущество находится на законном основании у другого арендатора.
Ключевые слова: аренда, виндикационный иск, владение, законный владелец, защита гражданских прав, земельный участок, убытки.
Дела об истребовании имущества из чужого незаконного владения являются одними из самых сложных и интересных споров. Несмотря на тот факт, что виндикационный̆ иск является одним из древнейших способов защиты, до настоящего времени в практической и в теоретической юриспруденции остаются вопросы, на которые нет однозначных ответов.
Особый интерес вызывает право арендатора на подачу виндикационного иска, если он получил это право от арендатора, которому фактически земельный участок не передавался.
По мнению Хлюстова П. В.: «...с точки зрения теории гражданского права наличие правомочия владения указывает на вещную природу субъективного права. Например, такой подход к квалификации правовой природы субъективного права, включающего правомочие владения, способен объяснить, почему в силу ст. 305 ГК РФ арендатор и иные лица, владеющие имуществом на основании договора, вправе использовать вещно-правовые способы защиты». [3]
Рассмотрим пример из судебной практики. С.Н. обратился в суд с иском к обществу об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о возложении обязанности передать земельные участки по договору аренды, взыскании убытков.
В обоснование исковых требований С.Н. указал, что 14 января 2020 г. между К. и С. Н. было заключено соглашение об отступном, в соответствии с которым К. передал С. Н. права аренды на земельные участки. Соглашение было зарегистрировано в установленном законом порядке. Собственником указанных земельных участков является общество, которое уклоняется от передачи земельных участков арендатору С. Н., в связи с чем ему причинены убытки. С.Н. просил суд истребовать из чужого незаконного владения земельные участки по договору аренды от 25 июля 2018 г., возложить на общество обязанность передать арендатору С. Н. в принудительном порядке названные земельные участки, взыскать с общества в пользу С. Н. убытки, причиненные неисполнением договора аренды от 25 июля 2018 г.
Решением суда в удовлетворении исковых требований С.Н. к обществу об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о возложении обязанности передать земельные участки по договору аренды, взыскании убытков отказано.
Определением суда по данному гражданскому делу произведена замена истца С. Н. его правопреемником П.
Апелляционным и кассационным судом общей̆ юрисдикции решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила постановления судов апелляционной и кассационной инстанций в части отмены решения суда первой инстанции и принятия нового решения об удовлетворении иска П. к обществу о возложении обязанности передать земельные участки, дело в этой части направила на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, указав, в частности, следующее.
В соответствии со статьёй 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в … возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.
Действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине того, что ранее она была в целом передана другому арендатору, — требовать возмещения убытков и уплаты неустойки (п.3 ст.611 ГК РФ).
Как установлено судом и следует из материалов дела, при заключении соглашения об отступном между К. и С. Н. 14 января 2020 г., а также при последующем заключении 3 февраля 2021 г. соглашения об отступном между С. Н. и П. спорные земельные участки фактически им не передавались, поскольку они находились во владении и пользовании С. на основании договора уступки прав и обязанностей от 29 августа 2019 г.
Поэтому суду апелляционной инстанции следовало установить, избран ли П. надлежащий способ защиты права с учетом положений вышеназванных норм права и разъяснений по их применению.
В связи с тем, что на момент заключения соглашений об отступном 14 января 2020 г. и 3 февраля 2021 г. арендатором спорных земельных участков и фактическим их пользователем являлся С., суду также следовало дать оценку действиям К., С.Н. и П. на предмет соответствия требованиям закона о добросовестности (статьи 1, 10 ГК РФ). Однако этого судом апелляционной инстанции сделано не было, суд ограничился оценкой действий сторон соглашений на предмет лишь наличия или отсутствия нарушения прав общества, а не С., ошибочно не признав последнего арендатором спорных земельных участков.
Кассационным судом общей юрисдикции, проверявшим законность апелляционного определения, допущенные судом апелляционной инстанции нарушения устранены не были. [2]
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится.
Гражданский кодекс РФ в ст.305 формулирует: «Права, предусмотренные статьями 301 — 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника». [1]
Но в рассматриваемом деле спорные земельные участки фактически С. Н. и П. не передавались, поскольку они находились во владении и пользовании С. на основании договора уступки прав и обязанностей от 29 августа 2019 г. Они не являются фактическими владельцами земельного участка, ни законными, ни незаконными.
Арендатором спорных земельных участков, их законным владельцем и фактическим их пользователем являлся С. на основании договора уступки прав и обязанностей от 29 августа 2019 г.
Поэтому такой способ защиты гражданских прав как виндикационный иск С. Н. и П. использовать не вправе. К действовал недобросовестно, при заключении соглашения об отступном между К. и С. Н. 14 января 2020 г.
Конституционный Суд РФ в своих Постановлениях, неоднократно указывал, что нормы, регламентирующие осуществление участниками гражданских правоотношений, принадлежащих им прав, а также исполнение ими обязанностей, должны интерпретироваться и применяться в свете принципа добросовестности. Данный принцип означает, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники правоотношений должны действовать добросовестно и не извлекать преимуществ из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3 и 4 статьи 1 ГК Российской̆ Федерации). Для гражданских правоотношений это находит отражение, в частности, в том, что стороны обязательства и после его прекращения, а равно при его установлении и исполнении обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, предоставляя друг другу необходимую информацию (пункт 3 статьи 307 ГК Российской̆ Федерации).
При этом пункт 3 статьи 308 ГК РФ предусматривает, что обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). В рассматриваемом деле таким лицом является С.
Таким образом арендатор, которому не было передано арендованное имущество в связи с нахождением его во владении другого лица на законном основании, не вправе требовать от не исполнившей обязательство стороны передачи арендованного имущества. Такой арендатор вправе специальный способ защиты арендатора, а именно потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) //Официальный интернет-портал правовой информации http://www.prаvо.gоv.ru. 02.10.2023.
- Определение ВС РФ № 16-КГ22–40-К4 /Обзор судебной практики Верховного Суда РФ. 2023. № 2. Утвержден Президиумом ВС РФ от 19.07.2023 года. //СПС «КонсультантПлюс»
- Хлюстов П. В. Энциклопедия правовых позиций Высшего Арбитражного Суда РФ и Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ по делам об истребовании имущества из чужого незаконного владения. — М.: Инфотропик Медиа, 2015. 300 с.
