В данной статье рассматриваются актуальные вопросы в сфере правового регулирования, доктрины и правоприменительной практики управления многоквартирными домами.
В российском законодательстве нет четкого определения понятия управления многоквартирным домом. Действующие нормы объясняют только то, что относится к надлежащему содержанию общего имущества и распределению ответственности за его ненадлежащее содержание.
Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (с изм. от 22.06.2022) «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» определяет минимальный перечень, необходимый для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, и устанавливает стандарты и правила управления многоквартирным домом [1].
Нормативные правовые акты, регулирующие управление многоквартирным домом, направлены на защиту интересов собственников помещений в многоквартирном доме.
Жилищный кодекс Российской Федерации не определяет управление многоквартирным домом (далее — МКД), хотя для этого выделен целый раздел. Действующее законодательство указывает цели этой деятельности.
Таким образом, статья 16 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет виды жилых помещений, среди которых: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры, 3) комната. В то же время часть 3 статьи 16 содержит определение квартиры, неотъемлемой частью которого является понятие «многоквартирный дом» [2].
Основная основа для формирования этих норм заложена в статье 7 Конституции Российской Федерации, в которой говорится, что: Российская Федерация — социальное государство, приоритетным направлением политики которого является создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и развитие человека [3].
Рост правовой грамотности среди населения страны способствует тому, что домовладельцы в России все чаще обращаются в суды за защитой своих прав и интересов в сфере жилищно-коммунального хозяйства [4].
В настоящее время в Российской Федерации в соответствии с законодательством существуют три формы управления многоквартирным домом. Первая форма — это непосредственное управление многоквартирным домом, вторая форма ТСЖ или ЖСК и управляющая организация [5].
Актуальной проблемой является поиск универсальных форм управления многоквартирными домами (далее — МКД), система требует изменений или корректировок в управлении жилищным фондом.
Многоквартирным домом считается сочетание двух или более квартир с независимыми выходами в помещения общего назначения.
Современные реалии требуют более эффективных методов управления приватизированным жилищным фондом, чтобы владельцы квартир имели контроль за качеством услуг, предоставляемых муниципальными организациями [6].
Большинство населения сегодня не имеет элементарных представлений о том, как управлять своим жильем, и, как правило, с некоторой неохотой берет на себя ответственность за финансовые и управленческие действия. Качественное управление многоквартирными домами достижимо при условии появления компетентного менеджера.
Общей проблемой являются отношения между ТСЖ и владельцами, которые не являются членами ТСЖ. Эти отношения могут основываться на заключенном договоре на содержание общего имущества. Это соглашение является обязательным только для ассоциации домовладельцев, но не для владельцев.
Закон также не регулирует такой метод управления, как управление многоквартирным домом жилищными кооперативами. Исходя из действующего законодательства, следует, что помещение принадлежит кооперативу до полной оплаты паев членами кооператива. После того как участник полностью оплатит паевой взнос, он становится владельцем помещения.
В управляющей компании также есть «минусы», с которыми сталкиваются домовладельцы: при выборе управляющей компании жильцы автоматически принимают всех выбранных подрядчиков, которых привлекает управляющая компания. Соответственно, жители не могут повлиять на мнение Уголовного кодекса. В УК, как правило, тариф на содержание МКД выше, чем у ТСЖ. Уголовный кодекс не отчитывается о расходовании средств, хотя закон предписывает последнему такую обязанность.
При всех видах управления многоквартирным домом существуют общие проблемы, такие как: задолженность по оплате за техническое обслуживание и бесконечный процесс ремонта.
К основным проблемам управления МКД относятся:
— отсутствие формы собственности на многоквартирные дома и отнесение их к имущественным комплексам;
— отсутствие альтернатив и конкурентов на рынке коммунальных услуг, что делает жилищно-коммунальные службы полноправными монополистами;
— отсутствует синергетический эффект между производителями/поставщиками и потребителем коммунальных услуг.
Основными причинами этих проблем являются:
— низкий уровень заинтересованности собственников в управлении собственным жильем; — концепция тарифной политики не позволяет полностью рассчитать затраты и не включает амортизационную составляющую;
— средства, выделенные из государственного бюджета на капитальный ремонт, распределяются и используются неэффективно или непрозрачно, жители не в состоянии контролировать этот вид работ.
Для решения проблем в управлении многоквартирными домами предлагаются следующие решения. Добавить в главу 14 Жилищного кодекса Российской Федерации ряд правил, обеспечивающих реализацию прав членов ТСЖ на участие в общих собраниях. Можно уточнить даты проведения общего собрания и вопросы, которые необходимо решить.
Дополнить Жилищный кодекс Российской Федерации нормами, регулирующими отношения между кооперативом, управляющим МКД и собственниками, не являющимися его членами. В качестве мотивации для ТСЖ и жителей МКД существует необходимость привлечения к участию в конкурсе на «Лучшее домоуправление».
Важным аспектом является отношение людей к своему дому. Всегда должен быть интерес с обеих сторон, что принесет пользу, в первую очередь, жителям. Что касается управляющих компаний, то существует необходимость в активной работе с дебиторской задолженностью и ужесточении финансовой отчетности.
Таким образом, при создании этих условий вполне вероятно, что в каждом из вариантов управления МКД будет больше положительных результатов их работы.
Литература:
- Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (с изм. от 22.06.2022) «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 N 5176) //«Российская газета», N 214, 23.10.2003 (дополнительный выпуск)
- «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 04.08.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2023) // «Российская газета», N 1, 12.01.2005
- «Конституция Российской Федерации» (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) // опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации http://pravo.gov.ru, 06.10.2022.
- Мартыненко, Л. В. Правовые аспекты управления многоквартирными домами на территории Российской Федерации / Л. В. Мартыненко // Скиф. Вопросы студенческой науки. — 2022. — № 10(74). — С. 99–109. — EDN JLJKVY.
- Попова, И. В. Управление многоквартирным жилым домом / И. В. Попова, Ю. А. Шлепнева // Синергия Наук. — 2019. — № 34. — С. 295–300. — EDN YODHZS.
- Шарыкина, В. А. Новые формы управления многоквартирными домами (на примере Российской Федерации) / В. А. Шарыкина, Е. В. Михалева // Актуальные вопросы экономики и управления: теоретические и прикладные аспекты: Материалы Пятой международной научно-практической конференции. В 3-х частях, Горловка, 20 марта 2020 года / Отв. редакторы Е. П. Мельникова, Е. Ю. Руднева, О. Л. Дариенко. Том Часть 2. — Горловка: Донецкий национальный технический университет, 2020. — С. 368–372. — EDN NVXKND.
