Договор залога является сопутствующим документом при оформлении ипотечного кредита и обеспечивает банку определенные гарантии того, что должник будет исполнять взятые на себя обязательства.
При составлении документа, важно учитывать юридические тонкости и требования действующего законодательства. В этой статье разберемся, как именно следует подготовить документ, какие нормы законодательства вступают в силу и когда необходимо регистрировать документ.
Основания для возникновения ипотеки
Ипотека в ее современном формате появилась в России относительно недавно. И тут важно отметить, что стороны ипотечного и залогового договора обязаны следовать нормам Федерального закона № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года (ред. от 20.10.2022) «Об ипотеке» (залоге недвижимого имущества).
По своей сути недвижимое имущество в договоре об ипотеке выступает в роли залогового. То есть одна сторона является держателем залогового имущества, она же сторона кредитора, имеет полное право требовать с заемщика (должника) исполнение обязательств. Другая сторона –залогодатель выступает в роли заемщика кредитора и обязуется обеспечивать все нормы и требования, прописанные в федеральном законе.
Основание возникновения ипотеке прописаны в статье № 1 действующего закона «Об ипотеке» и включают в себя несколько норм:
– В роли залогодателя выступает непосредственно заемщик по обязательствам, которые обеспечены ипотечным договором, а также лицо, принимающее участие в этом договоре. Проще говоря, речь идет о третьих лицах, созаемщиках и поручителях.
– Недвижимое имущество, в том числе дом, квартира или другой объект ипотеки остается во владении и пользовании заемщика (залогодателя) до момента полного исполнения обязательств договора.
– К залоговому имуществу применяются нормы и правила, прописанные в законе 102-ФЗ «Об ипотеке», а также соответствующие статьи ГК РФ (Глава 23 ГК РФ).
С юридической точки зрения, ипотека возникает по обязательствам, которые указаны в действующем законодательстве и не зависит от воли или желаний сторон. Для примера можно рассмотреть несколько случаев, предусмотренных нормативно-правовыми актами:
- Статья 488 ГК РФ — покупатель товара, проданного в кредит, обязуется выплачивать его стоимость с учетом действующего договора. При этом сам товар, проданный в кредит, является залоговым имуществом и находится в залоге у продавца до момента исполнения всех обязательств со стороны покупателя.
- Статья 64 102-ФЗ — применима для земельных участков, которые приобретаются в кредит или за счет заемных средств финансовой организации. Объект договора считается залоговым с момента госрегистрации права собственности заемщика.
- Статья 77 102-ФЗ — используется в случае приобретения жилого дома или квартиры за счет заемных средств или целевого займа. В данном случае право аренды на участок и недвижимое имущество находится в залоге с момента регистрации в ЕГРН.
Исходя из вышесказанного можно сделать закономерный вывод, что ипотека и залог недвижимости являются неотъемлемой частью системы кредитования населения.
Юридическая характеристика и особенности договора залога недвижимости
По своей специфике договор залогового имущества может применяться в различных бизнес-сферах. Однако обычно такие формы соглашений используются для обеспечения возврата заемных средств. Кредитор рискует не меньше заемщика, поэтому действует согласно нормам ГК РФ, а также закона 102-ФЗ «Об ипотеке».
Обратите внимание, что в роли участников сделки могут выступать не только физлица, но и юрлица, а также третьи лица со стороны залогодателя (ст. 335 ГК РФ).
К первостепенным особенностям договора можно отнести тот факт, что соглашение всегда обеспечивает залоговым имуществом обязательства всех стороны. При этом с юридической точки зрения, преимущественное право получает именно кредитор, он же держатель залога.
Залогодержатель в лице банка или другой финансовой организации праве по своему усмотрению распоряжаться имуществом:
– залог можно продать в случае наступления просрочки платежа и нарушения других условий договора;
– залог можно получить в собственность.
Соответственно, залогодержатель получает несколько преимуществ:
– гарантии погашения кредитного долга по ипотечному договору;
– возмещение убытков, наступающих в случае неисполнения обязательств со стороны заемщика (пени, штрафы);
– начисляемые проценты за использование заемных средств;
– страховое возмещение при наступлении страхового случая, например, при утрате или порче залогового имущества.
Регистрация договора залогового имущества осуществляется в рамках действующего законодательства. То есть требуется обязательное согласование с другими собственниками, а также выгодополучателями (письменное согласие супруга). Данная норма применима в том случае, если недвижимость находится в совместной собственности или сделка совершается при участии несовершеннолетних детей. В таком случае договор придется заверять через нотариальную контору (ст. 7 102-ФЗ «Об ипотеке»).
Особенности регистрации договора
В первую очередь важно обратить внимание на условия обеспечения договора купли-продажи в ипотечный кредит. Если документ заверяется нотариально, то и залоговый договор обязан пройти регистрацию через нотариальную контору (ст. 339 ГК РФ). В противном случае договор не будет считаться действительным.
Оформление залоговых соглашений осуществляется по типовой форме или в письменном виде, если сторонами не предусмотрены иные требования. Как правило, банки используют первый формат, как наиболее доступный и понятный для заемщика.
Стоит отметить, что в действующем законодательстве предусмотрена госрегистрация залоговых договоров недвижимого имущества через ЕГРН. Обычно документы подаются через отделение МФЦ или получают выписку напрямую из Росреестра.
На заметку. Обязательная государственная регистрация не используется с момента вступления в силу ФЗ № 367 от 21 декабря 2013 года. Кроме того, еще в 2014 году со стороны Росреестра поступали официальные разъяснения касательно процедуры регистрации.
Однако на практике кредитор часто инициирует процедуру регистрации договора залога, так как несет определенные риски. Например, если объект залога (квартира, дом) не будет иметь регистрации, то заемщик получает законное право распоряжаться имуществом по своему усмотрению.
Официальное право залогодержателя возникает только после внесения записи в реестр ЕГРП, а сам факт государственной регистрации подтверждается наличием права собственности на имущество в залоге. Проще говоря, используется специальный документ — закладная.
Закладная по своей сути относится к ценным бумагам, имеющим приоритет над действующим соглашением об ипотечном кредитовании (ст. 14 ФЗ-102). В отдельных случаях, если информация в закладном документе не соответствует требованиям соглашения об ипотечном кредитовании, то и по закону верным считается содержание закладной.
В заключение хочу подчеркнуть, что банки часто используют дополнительные пункты договора, которые фактически разрешают кредитору вносить изменения в одностороннем порядке. Пока условия выгодны банку, он будет следовать нормам и правилам, но может изменить их в любой момент.
Литература:
- Долгополова Н. А. Права и обязанности сторон по договору ипотеки (залоге недвижимости) // Молодой учёный. 2017. № 21. 454 с.
- Свит Ю. П. Особенности залога жилого помещения // Законы России: опыт, анализ, практика. 2012. № 5. 112 с.
- Яшенков К. А. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности // Право и экономика. 2014. № 11. 105 с.
- Науменко Л. С. Договор залога недвижимости: как составить и зарегистрировать // Материал из сети Интернет. 2019. URL: https://www.business.ru/article/2233-dogovor-zaloga-nedvijimogo-imushchestva
- Еременко Н. В. Ипотека в силу закона: основания возникновения, порядок прекращения // Материал из сети Интернет. 2020. URL: https://смид.рф/informatsiya/kadastrovaja/?ELEMENT_ID=5122
- Халтурина О. А. История развития ипотечного кредитования в России // Междисциплинарные исследования. 2018. № 8 (43). 611 с.
- Справочная информация: «Правовой календарь на I квартал 2019 года» // СПС КонсультантПлюс. Материал из сети Интернет. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_311992/
- Руденко Е. Ю. Жилые помещения как предмет ипотеки и особенности регулирования возникающих в связи с ипотекой отношений. Дисс. канд. юрид. наук: 12.00.03. Волгоград. 2013. 194 с.
- Что такое залог в ГК РФ: основные принципы. Арбитражная Практика. 2023. Материал из сети Интернет. URL: https://www.arbitr-praktika.ru/article/2377-zalog-v-gk-rf
