Договор строительного подряда является основным документом, регламентирующим отношения заказчика и подрядчика. Указанный договор регулирует длительные, многоаспектные отношения между заказчиком и подрядчиком. Строительный подряд требует особого внимания к его содержанию в связи со значительными финансовыми вложениями в строительную отрасль.
В статье выделены требования законодательства к договору строительного подряда, анализируются основания правовые возникновения обязательств и рассмотрены существенные условия договора строительного подряда.
Ключевые слова: договор строительного подряда, заключения договора строительного подряда, существенные условия договора, предмет договора строительного подряда, смета, сроки выполнения работ.
The construction contract is the main document regulating the relationship between the customer and the contractor. This agreement regulates the long-term, multidimensional relationship between the customer and the contractor. The construction contract requires special attention to its content due to significant financial investments in the construction industry.
The article highlights the legal requirements for the construction contract, analyzes the legal grounds for the occurrence of obligations and considers the essential terms of the construction contract.
Keywords: construction contract, conclusion of a construction contract, essential terms of the contract, the subject of the construction contract, estimates, deadlines.
Договор строительного подряда в системе гражданских договоров играет важную роль.
При строительстве создаются новые и ремонтируются существующие здания и сооружения. Много отраслей связаны со строительством. Мы наблюдаем вложения капиталов в строительную отрасль. Договор строительного подряда является инструментом регулирования этих гражданских отношений.
Договор строительного подряда это самостоятельный договор. Однако законодательством выделен как вид договора подряда. В главе 37 «Подряд» Гражданского кодекса РФ посвящен отдельный параграф «Строительный подряд» [6].
В соответствии с п.2 ст. 740 ГК РФ: «договор строительного подряда заключается на строительство и реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных, неразрывно связанных со строящимися объектами работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором».
Стороны договора подряда, заключая договор обязаны обратить внимание на существенные условия договора. Существенными условиями договора строительного подряда являются:
условия, позволяющие определить конкретный вид работ. Надо заметить, что договором могут быть не определены состав, объем и содержание технической документации. Если заказчик ознакомлен с типовым проектом объекта, то можно считать, что предмет договора сторонами согласован (п.5 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 «Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда») [7];
условие о сроке выполнения работ;
условие о цене работы.
Раскрывая предмет договора строительного подряда, мы в литературе можем увидеть разные точки зрения. Приведем только некоторые их них.
Черняк М. Я. [1, с. 60], Каравайкин А. А. [2, с. 231–236], Абрамцова Е. Л. [3, с. 11], рассматривают в качестве предмета договора строительного подряда законченный и готовый к сдаче объект строительства.
Ершов О. Г. указывает, что ограничение предмета договора строительного подряда только конечным результатом работ, без учета самого процесса выполнения работ подрядчиком [4, с. 27].
Черная Н. В. указывает на важность ежедневного контроля за ходом строительных работ со стороны заказчика. Этот процесс требует строго регламентирующего регулирования [5, с. 26–44].
Приходим к выводу, что предмет договора строительного подряда един, но включает в себя: «процесс выполнения работ и материализованный овеществленный результат, достижение которого является конечной целью выполнения этих работ».
В соответствии со статьей 750 ГК РФ при обнаружении препятствий «к надлежащему исполнению договора строительного подряда каждая из сторон обязана принять все зависящие от нее разумные меры по устранению этих препятствий». Обе стороны (в зависимости от вины) также несут ответственность за риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства (статья 741 ГК РФ).
Как уже говорилось выше, перед сторонами стоит проблема экономического плана. Стороны смогут нести бремя ответственности в случае нарушения обязательств по договору. Хватит ли у них ресурсов отвечать за свои действия в рамках договора.
Важен момент выяснения правовых оснований, в большей степени это касается подрядчика. Подрядчик должен предоставить заказчику определенные документы.
До подписания договора заинтересованная сторона выясняет правовые моменты у другой стороны. Наличие разрешения на строительство; разрешение собственника земельного участка или здания, где будут проходить работы. У подрядчика должна быть лицензия и членство в СРО желательно на весь срок выполнения работ.
Предоставлен стороне по договору строительного подряда пакет технической документации. Документация подтверждает соблюдение градостроительных, экологических, санитарных и других требований. На дату заключения договора строительного подряда между субъектами правоотношений должны быть согласованы.
Еще одним из главных документов является смета. Стороны в смете определяют цену работ и общую стоимость договора.
Условие о сроках выполнения работ — это существенное условие договора подряда. При согласовании указывают, когда подрядчик должен приступить к выполнению работ и когда он должен их окончить. Если стороны не согласовали это условие, то договор может быть признан незаключенным. В данном случае у подрядчика нет правовых оснований обязать заказчика принять выполненную работу. В случае получения аванса от заказчика, то подрядчик должен будет его вернуть. Заказчик вправе требовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.
Стороны могут согласовать промежуточные сроки. Данные сроки нельзя отнести к существенным условиям договора. Для сторон договора строительного подряда это не влечёт признание договора незаключённым. При отсутствии таких сроков, подрядчик должен приступить к исполнению обязанностей согласно договору. Завершить работы в сроки установленные в нем.
В нормах ГК РФ о строительном подряде нет норм о цене. В общей норме п. 1 ст. 709 ГК РФ о цене работы в договоре подряда сказано, что если цена в договоре не указана, то она должна быть определена в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ, то есть по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные работы. Значит, можно прийти к выводу, что условие о цене восполнимо, оно не существенное и его отсутствие не влечет незаключенности договора.
Цена в договоре подряда включает: 1) компенсацию издержек подрядчика (стоимость используемых материалов, оборудования, услуг привлекаемых лиц и т. п.); 2) причитающееся подрядчику вознаграждение.
Если по договору подряда предполагается выполнение нескольких видов работ, то обычно составляется смета — перечень расходов на выполнение работ, приобретение оборудования, материалов и иных сопутствующих и необходимых для достижения результата работ расходов. Данный документ составляет подрядчик, т. к. является профессиональным участником в данной отрасли строительства.
В договоре стороны могут указать, что цена (смета) считается твердой. Это означает, что по общему правилу подрядчик не может требовать увеличить ее, а заказчик — уменьшить, даже если при заключении договора невозможно было предусмотреть полный объем работ или необходимых для этого расходов (п. 2 ст. 702, п. п. 4, 6 ст. 709 ГК РФ).
Если заранее определить полный объем работ или размер расходов затруднительно (например, когда выполняются работы, разные по сложности, характеру, технологии, в зависимости от природных условий, места их производства, новизны — до окончания всех работ на объекте с точностью просчитать цену не всегда возможно), можно согласовать приблизительную цену и установить допустимые пределы ее отклонений.
Фактические расходы подрядчика оказались меньше тех, которые учитывались при определении цены (экономия подрядчика). В этом случае подрядчик сохраняет право на оплату работ по цене, которая ранее была зафиксирована.
ГК РФ дает возможность застраховать объект строительства. Стороны могут произвести страхование объекта строительства, строительных материалов, техники на площадке, вплоть до ответственности подрядчика за причинение вреда здоровью, имуществу третьих лиц при выполнении работ. Также можно застраховаться от убытков, возникших в период послепусковых гарантийных обязательств. Но объектом страхования может быть и не только имущество, но иные риски. Например, только здание, в котором ведется капремонт.
В тексте договора строительного подряда в обязательном порядке включать пункты, касающиеся ответственности подрядчиков за предоставленные строительные материалы, за соблюдение технологий производства и осуществление строительных работ, а также в целях обеспечения соответствия строительных материалов и объектов строительства установленным нормам, национальным стандартам, нормативным документам санитарного законодательства.
Порядок сдачи и приемки работ по договору строительного подряда регулируется ст. 753 ГК РФ. Так, согласно п. 1 ст. 753 ГК РФ заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ либо, если это предусмотрено договором, выполненного этапа работ, обязан немедленно приступить к его приемке.
Пунктом 4 ст. 753 ГК РФ установлено, что сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. Речь идет о подписанных документах по формам N КС-2 и КС-3. Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными.
Одной из главных проблем по договору строительного подряда является риск его признания незаключенным. Договор считается заключенным при условии соблюдения всех существенных условий такого договора. Выделяются существенные условия договора строительного подряда: а) предмет договора строительного подряда; б) срок (сроки), установление которого (которых) должно обеспечивать права и охраняемые законом интересы заказчика; в) цена либо способ определения цены.
В настоящее время происходит растет число договоров строительного подряда. Это требует качественной проработки всех рисков, как со стороны заказчика, так и со стороны подрядчика. Возникает много судебных и внесудебных споров, в связи с неправильным толкованием норм права. Иногда мы сталкиваемся, что не все необходимые условия договора строительного подряда определяются сторонами корректно в соответствии с нормами гражданского права. Стороны в ущерб себе прописывают условия таким образом, что остается возможность их неоднозначного трактования и понимания.
Таким образом, сторонам договора строительного подряда более четко, корректно формулировать существенные условия договора, гарантирующие его действительность и заключенность. Все это даст возможность минимизировать риски сторон по договору строительного подряда.
Действующее законодательство, регулирующее правовые вопросы строительного подряда, а также практика его применения со всей очевидностью свидетельствуют о несовершенстве законодательной базы.
Можно сформулировать предложения по совершенствованию действующего законодательства:
- В целях наибольшей защиты интересов заказчика придать обязательное значение начальному, промежуточным и конечному срокам строительства или реконструкции объекта недвижимости. Поэтому предлагаю ст. 740 ГК РФ дополнить п. 4 следующего содержания: «При заключении договора строительного подряда обоснованные начальный, промежуточные и конечный сроки выполнения строительных работ считаются обязательными».
- Для разрешения имеющихся противоречий в отношении возможности допущения подрядчиком без согласования с заказчиком каких-либо отступлений от технической документации из ст. 754 ГК РФ необходимо исключить п. 2, так как он противоречит п. 1 ст. 743 ГК РФ.
- Привести в соответствие терминологию. В ГК РФ применяется термин «техническая документация», а в Градостроительном кодексе РФ — «проектная документация». Оставить термин «техническая документация». Убрать термин из ст. 52 Градостроительного кодекса РФ «проектная документация».
Литература:
- Черняк М. Я. Новое в правовом регулировании строительства // Советское государство и право. 1962. N 4. С. 60.
- Каравайкин А. А. Правовые вопросы капитального строительства // Вопросы советского гражданского права. М., 1960. 369 с.
- Абрамцова Е. Л. Договор подряда в гражданском праве России: Дис.... канд. юрид. наук. Волгоград, 2005. 214 с.
- Ершов О. Г. О предмете договора строительного подряда // Бюллетень нотариальной практики. 2008. N 4. С. 26–39.
- Черная Н. В. Объект незавершенного строительства как предмет договора строительного подряда // Юридический мир. 2010. N 11. С. 26–44.
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996г. N 14-ФЗ (изм. от 08.07.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022)//Электронный ресурс КонсультантПлюс.
- Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»// Вестник ВАС РФ.N 3. 2000.
