Актуальность этой статьи заключается в том, что процесс реализации правоотношений, которые связаны с таким важным институтом, как сервитут, уравновешивающий интересы сторон, пока не ясен, то есть существуют трудности с правовой основой их возникновения. Различные коллизии, связанные с обращением взыскания на сервитут, не позволяют четко регламентировать судебную практику по этому вопросу.
Так, отсутствует установленный порядок принятия решения об установлении общественного сервитута, отсутствует регламентация процедуры публичных слушаний. Законодательство не уточняет сроки доказательства наличия оснований для установления сервитута в суде. Сервитут не должен быть обременительным для владельца собственности, поэтому существует реальная необходимость в установлении сервитута, а именно в причинах этой процедуры. К лицу, которое ходатайствует об установлении в суде сервитута, необходимо подтвердить причину предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом для удовлетворения его потребностей.
Сервитут — это право на ограниченное использование чужого недвижимого имущества в частных или общественных целях (проход, проезд, проведение коммуникаций и пр.) без нарушения имущественных прав собственника. Об этом гласит статья 23 Земельного кодекса РФ [1].
Проблема правового регулирования выражается в процессе предоставления сервитута, проявляется в постановке земельного участка на кадастровый учет, и российское законодательство также имеет свои особенности в этом вопросе. Также следует отметить, что не определен порядок пользования земельными участками на условиях сервитута, что затрудняет правовое регулирование этих отношений. Существует спрос на государственные и частные сервитуты, поскольку обычно используемые процедуры передачи прав собственности и аренды — это сделки купли-продажи и аренды, которые способны удовлетворить потребности обеих сторон сделки, и процесс может быть завершен гораздо быстрее.
Однако существуют обстоятельства, при которых сервитут и правоотношения, которые возникают в результате договоров купли-продажи и аренды, должны быть установлены, если вы не можете его заменить. В законе сервитут определяется как право ограниченного пользования чужой землей или иным недвижимым имуществом (статья 274 Гражданского кодекса) [2].
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Это называется имущественными правами и, следовательно, имеет все характеристики этих прав, а именно: вещь как объект (определяется индивидуально), постоянство (как общее правило), абсолютный характер (отказ от нарушения имущественных прав), гласность и т. д. Сервитут устанавливается по соглашению граждан или по решению суда.
Говоря о различиях между частным и государственным сервитутом, можно подчеркнуть, что частный сервитут устанавливается соглашением между землевладельцем и физическим лицом для определенных нужд в пользовании чужим имуществом. Также возможно определение постановлением органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления муниципального образования в отношении конкретной земли, а также возможно определение судом в результате судебного разбирательства в отношении земли при подаче сервитута.
Государственный же сервитут регулируется законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, представительными органами муниципальных образований.
Таким образом, разницу демонстрирует и определение Московского областного суда от 2019 года, согласно которому особенностью установления общественного сервитута является общественный интерес, не связанный напрямую с потребностями конкретных лиц в соседнем земельном участке. [3]
Итак правая природа сервитута — это право использовать чужую землю в целях, определенных соглашением сторон, и таким образом, чтобы это не мешало целесообразному использованию обремененной земли. Открытый перечень целей установления сервитута позволяет субъектам гражданского права самостоятельно определять основания для установления сервитута, критерием которого является обеспечение потребностей собственника недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Если анализировать судебную практику, то можно заметить, что отсутствие требований к содержанию и определение разумной платы за установление сервитута создает основу для злоупотребления правом собственником обремененного имущества, что обусловлено нежеланием правообладателей ограничивать свое владение, за исключением значительного вознаграждения. Также стоит отметить, что разработка требований к содержанию сервитутного договора на примере существующих требований в основном законодательстве позволит уточнить права и обязанности владельца обремененного имущества и сервитута.
На основе вышеизложенного следует сделать вывод, что право ограниченного пользования имеет большое значение для развития как гражданских так и земельных правоотношений. Постоянное дробление земель на индивидуально определенные участки приводит к усилению потребности в правовых механизмах, позволяющих использовать для нужд правообладателей чужие участки, которые не могут быть предоставлены иным способом, кроме сервитутов. Недостатки правового регулирования сервитутов создают трудности в их использовании, которых можно избежать лишь путем внесения некоторых изменений и дополнений в законодательство.
Литература:
- «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 04.08.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2023)
- «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2023)
- Николаева А. Д. Проблемы правового регулирования ограниченного пользования чужим земельным участком: частный и публичный сервитуты // научные записки молодых исследователей. 2021. № 4. С. 22.
