В статье охарактеризованы особенности предоставления иностранным гражданам и юридическим лицам в собственность и аренду земельных участков. Особое внимание уделено ограничениям, налагаемым на иностранных субъектов в рамках исследуемых отношений. Сделан вывод относительно необходимости таких ограничений в современных политических реалиях.
Ключевые слова: иностранный гражданин, иностранное юридическое лицо, право собственности, аренда, земельный участок.
Правовое регулирование положения иностранных граждан и юридических лиц в земельном праве имеет огромное значение для государства. Позиция законодателя по данному вопросу должна быть сбалансированной, чтобы привлекать иностранные инвестиции, но не допускать угроз национальной безопасности.
В нашей стране верховенство юридической силы принадлежит Конституции РФ. Рассмотрим, какие из её положений говорят о правах иностранных граждан. «Иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами, кроме случаев, установленных федеральным законом [2]» (ч. 3 ст. 62). То есть, правовой статус иностранцев и апатридов в значительной степени приравнивается к правовому статусу граждан [1].
По общему правилу иностранные граждане и лица без гражданства могут иметь земельные участки на территории нашей страны на праве аренды, либо на праве собственности. Данное право соответствует двум нормам Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ), а именно п. 2 ст. 5 и п. 1 ст. 22 ЗК РФ [3].
Так, в соответствии с п. 2 ст. 5 ЗК РФ, права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение земельных участков в собственность определяются в соответствии с ЗК и федеральными законами. Посредством данной нормы законодатель предусматривает для иностранных граждан возможность приобретения права собственности на земельные участки.
Благодаря п. 1 ст. 22 ЗК РФ у иностранных субъектов и лиц без гражданства возникает возможность приобрести арендные права на земельные участки. В соответствии с данной нормой, иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории РФ земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ. Иностранные юридические лица также могут иметь земельные участки на праве аренды согласно Определению ВС РФ от 13.10.2010 г. № 5-Г10–169 [4].
Однако законодатель предусматривает ряд ограничений в праве приобретения объектов гражданского оборота по тем, либо иным основаниям.
Наряду с общими для всех, в том числе российских физических и юридических лиц, ограничениями, такими как п. 2 ст. 22 ЗК РФ, отсылающий к п. 4 ст. 27 ЗК РФ, в соответствии с которым в РФ есть изъятые из оборота земли, существуют специальные ограничения для апатридов, иностранных физических и юридических лиц.
К примеру, п. 5 ст. 35 ЗК РФ, согласно которому иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий и сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды данного участка. Ограничение же заключается в том, что Президент РФ может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.
Также в п. 3 ст. 15 ЗК РФ закреплено: «иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях». Данная мера была предусмотрена законодателем, так как наличие права приобретения иностранными субъектами приграничных участков может привести к ситуации, когда государственные границы размываются.
К ограничениям можно отнести и тот факт, что иностранным гражданам и лицам без гражданства земельные участки предоставляются в собственность исключительно за плату, в соответствии с п.4 ст.39.4 ЗК РФ. Иностранец никак не может на безвозмездной основе приобрести землю в России.
Согласно п. 2 ст. 28 ФЗ от 08.11.2007 г. № 261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», земельные участки в границах морского порта не могут находиться в собственности иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц [5].
Кроме того, земли сельскохозяйственного назначения, в соответствии со ст. 3 ФЗ от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [6], могут принадлежать иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам только на праве аренды.
Стоит отметить, что в последнее время в России ужесточились правовые ограничения для иностранных граждан и юридических лиц из недружественных стран. Так, в соответствии с Указом Президента РФ № 81 от 1 марта 2022 г. для заключения сделки, влекущей за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество, в том числе и на землю, в России, если в сделке участвуют контрагенты из государств, которые ввели ограничения против РФ, для её совершения необходимо получить разрешение Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации.
Субъектами, на которых распространяется Указ Президента, являются иностранные лица, связанными с иностранными государствами, которые признаются в РФ недружественными, а также лица, находящиеся под их контролем.
В рамках земельных правоотношений стоит обратить внимание на абз. 3 пп. «а» п. 1 данного указа, который устанавливает особый порядок совершения (исполнения) операций по сделкам с недвижимым имуществом, приобретенное после 22 февраля 2022 года у контрагентов из недружественных стран, с возникновением при этом прав собственности.
Характер ограничений проявляется в следующем: для совершения указанных сделок с недвижимостью требуется разрешение Правительственной комиссии. Это разрешение может содержать условия, на которых может заключаться сделка с недвижимостью.
На данный момент уполномоченным органом государственной власти было выдано разрешение на осуществление резидентами:
- сделок, влекущих за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество, приобретаемое физическим лицом, являющимся иностранным лицом, связанным с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических и физических лиц недружественные действия»
- сделок по отчуждению права собственности на недвижимость контрагентом из недружественной страны, но при том условии, что денежные средства по таким сделкам будут зачисляться на счет типа «С»
- сделки резидентов по приобретению недвижимости у иностранных лиц, с тем условием, что все необходимые процедуры для совершения сделки были совершены до 02.03.2022 года.
Совершение сделки без разрешения влечет за собой ничтожность сделки.
Таким образом, действующее российское законодательство позволяет лицам без гражданства, иностранным физическим и юридическим лицам приобретать на правах аренды и собственности земельные участки на территории РФ, при этом налагая на них ряд ограничений.
Ограничения, налагаемые на иностранных граждан
Существующие в данной сфере для таких субъектов ограничения необходимы, так как направлены на защиту государственных границ РФ, её территориальной целостности, суверенитета и независимости, а также на защиту национальных интересов, обеспечение финансовой стабильности.
Литература:
- Турицын Д. Способы приобретения прав на земельные участки иностранными гражданами, апатридами и организациями, а также ограничения такого права по современному законодательству Российской Федерации/ Д. Турицын. — Текст: непосредственный // Юриспруденция. — 2015. — № 9. — С. 333–339.
- Конституция Российской Федерации. Принята на всенародном голосовании 1993 г.// Собрание законодательства РФ. 2020. № 27, ст. 4196.
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2023)// Собрание законодательства РФ. 2023. № 31 (ч. III), ст. 5764.
- Определение Верховного Суда РФ от 13.10.2010 г. № 5-Г10–169 Об оставлении без изменения решения Московского городского суда от 02.09.2010, которым отказано в удовлетворении заявления об оспаривании в части положений постановления правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» //СПС «Консультант Плюс», 2023 (дата обращения: 08.11.2023).
- Федеральный закон от 08.11.2007 № 261-ФЗ (ред. от 18.07.2017) «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СПС «Консультант Плюс», 2023 (дата обращения: 08.11.2023).
- Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // СПС «Консультант Плюс», 2023 (дата обращения: 08.11.2023).
