Статья посвящена проблемам использования земельных участков гаражно-строительными кооперативами. Особый акцент делается на исследовании «гаражной амнистии», выявлении проблем ее реализации через практику правоприменения. С учетом выявленных проблем формулируются предложения по совершенствованию действующего законодательства в аспекте темы исследования.
Ключевые слова: гараж, гаражно-строительный кооператив, земельный участок, объект, регистрация права.
На сегодняшний день достаточно актуальным является вопрос об использовании разных категорий земель гаражно-строительными кооперативами. Главным образом, это связано с рядом факторов, одним из которых является принятие Федерального закона от 05.04.2021 г. № 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [6], который получил название «гаражная амнистия», а в научной среде называется прототипом «дачной амнистии» [5, c. 62]. Необходимость принятия такого закона вызвана тем, что в нынешнее время насчитывается достаточно много гаражно-строительных кооперативов, однако собственники гаражей не определены должным образом (не зарегистрировано право собственности на гараж и земельный участок, на котором он расположен). В данной связи в государственный бюджет не поступают налоги, арендная плата. Кроме того, необходимость регистрации прав на гараж и земельный участок, на котором он расположен, обусловлена важностью определения ответственного субъекта, на котором лежит бремя содержания имущества. Ситуация осложняется тем, что правовой статус «гаража» фактически не определен в полной мере в рамках положений российского законодательства. Как следствие, достаточно много самовольных построек в виде гаража, которые при этом и возводятся незаконно на том или ином земельном участке. Вышеизложенные обстоятельства актуализируют необходимость анализа не только проблем использования земель разных категорий гаражно-строительными кооперативами, но и предложение путей их разрешения.
Так, не углубляясь в положения «гаражной амнистии», следует отметить, что до принятия Федерального закона от 05.04.2021 г. № 79-ФЗ члены гаражно-строительных кооперативов сталкивались с трудностями при регистрации прав на объекты гаражного назначения и земельные участки под ними, поскольку отсутствовала необходимая совокупность документов как о предоставлении таких земельных участков для строительства гаражей, так и непосредственно на сами гаражи. Главным образом, это связано с тем, что большинство таких объектов было возведено еще в советское время, а правоустанавливающие документы в большинстве случаев оказывались утерянными [2, c. 41]. Соответственно, принятие поправок в действующее законодательство имело важное значение для урегулирования упрощенного порядка «узаконивания» прав на гараж и земельный участок под ним.
Вместе с тем, на практике имеются до сих проблемы, связанные с использованием земель гаражно-строительными кооперативами. В частности, суды до сих пор необоснованно отказывают в требованиях о признании права собственности на гараж и земельный участок под ним.
Так, в одном из примеров суд не исследовал все необходимые обстоятельства и формально отказал в иске, аргументируя это тем, что истцом не представлены доказательства выделения гаражному кооперативу земельного участка под строительство гаражей и возведение наследодателем гаража в пределах этого участка. Как следствие, суд кассационной инстанции отправил дело на новое рассмотрение, поскольку суд должен был определить в качестве обстоятельств, имеющих значение, возведение А. В. как членом кооператива, гаража в пределах земельного участка, предоставленного гаражному кооперативу, установить границы предоставленного земельного участка и место положение спорного гаража, а также целевое использование земельного участка и возможность размещения на нем гаражного бокса [3].
Из данного примера следует и то, что возведение гаража не может осуществляться на любом земельном участке. Соответственно, гаражно-строительные кооперативы сталкиваются и с проблемами, вытекающими из использования именно определенных категорий земель для возведения гаража. Например, возведение гаража возможно на такой категории земель, как земли населенных пунктов.
Фактически возможность возведения гаража гаражно-строительными кооперативами устанавливается Правилами землепользования и застройки. Однако гаражно-строительные кооперативы не всегда ими руководствуются, тем самым и сами незаконно возводят гараж.
Например, в одном из примеров было заявлено требование к кооперативу об освобождении земельного участка от возведенных гаражей. Главным образом, это связано с тем, что земельный участок не только используется не по целевому назначению (разрешенное использование — для размещения жилого дома), так и сам участок в целом ответчика никогда не выделялся, и находится в федеральной собственности [4].
Соответственно, не на любом земельный участок гаражно-строительные кооперативы имеют право возводить гаражи. Вместе с тем, даже если объекты гаражного назначения построены законно, то это до сих пор не гарантирует то, что суд признает право собственности на такой объект и земельный участок под ним. Соответственно, складывается ситуация, при которой законодательные изменения, внесенные Федеральным законом от 05.04.2021 г. № 79-ФЗ, оказываются декларативными. Об этом свидетельствует и практика правоприменения, в которой суды вышестоящих инстанций отправляют дело на новое рассмотрение, поскольку не учитываются положения «гаражной амнистии». При этом незаконные отказы изначально исходят от регистрирующих органов. В данной связи положения о регистрации объектов гаражного назначения и предоставлении в собственность земельных участков под ними нуждаются в конкретизации.
Фактически регистрирующие органы испытывают трудности в толковании нововведенных норм, поскольку не конкретизирован в полной мере сам порядок предоставления объектов недвижимости, перечень необходимых документов и как должна выглядеть схема расположения объекта на кадастровом плане территории. Как следствие, практика предоставления земельных участков не является единообразной, а регистрирующие органы в ряде случаев указывают на то, что гражданин не предоставил достаточную информацию о принадлежности ему объекта недвижимости. Как отмечается в данной связи в научной среде, «у одного собственника могут потребовать согласие других собственников гаражей на предоставление ему земельного участка, другой собственник может получить земельный участок без такого согласия» [5, c. 63]. Как следствия, для разрешения таких проблем важно внести конкретизацию в действующее законодательство.
Кроме того, важно дополнить нововведенные положения и возможностью их применения в многоэтажных (многоярусных) и комбинированных гаражей, поскольку на сегодняшний день нет понимания о том, кто из владельцев сможет оформить земельный участок в собственность, если есть несколько гаражей, которые принадлежат разным лицам на одном земельном участке [1, c. 91].
Таким образом, в настоящее время гаражно-строительные кооперативы сталкиваются с определенными трудностями при реализации своих прав при использовании земельных участков под объекты гаражного назначения. Не разрешила в полной мере такие проблемы и «гаражная амнистия». Как следствие, действующее законодательство нуждается во внесении конкретизирующих дополнений. В частности, предлагаем на законодательном уровне конкретизировать единый порядок и перечень документации, который предоставляет собственник в регистрирующий орган (в частности, в аспекте необходимости предоставления согласия других собственников кооператива на предоставление земельного участка). Такие законодательные изменения позволят снизить количество незаконных отказов регистрирующих органов. Кроме того, предлагаем принять Пленумом Верховного Суда РФ разъясняющее постановление, в котором будут конкретизироваться обстоятельства, необходимые для установления судами по такой категории споров. Главным образом, это позволит сделать практику правоприменения более единообразной, а также снизить количество судебных актов, в которых суды необоснованно отказывают в иске, аргументируя это тем, что истцом не представлены доказательства выделения гаражному кооперативу земельного участка под строительство гаражей.
Литература:
- Ильиных, А. Л. К вопросу о «гаражной амнистии» недвижимости / А. Л. Ильиных // Интерэкспо Гео-Сибирь. — 2021. — Т. 3, № 2. — С. 87–93.
- Каменская, Е. А. Особенности оформления прав на гаражи в гаражных кооперативах и земельные участки под ними / Е. А. Каменская // Регулирование земельно-имущественных отношений в России: правовое и геопространственное обеспечение, оценка недвижимости, экология, технологические решения. — 2023. — № 3. — С. 40–47.
- Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 30.03.2023 по делу № 8Г-4940/2023, 88–9000/2023 // СПС «КонсультантПлюс».
- Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 13.03.2023 № 88–4682/2023 // СПС «КонсультантПлюс».
- Федеральный закон от 05.04.2021 № 79-ФЗ (ред. от 24.07.2023) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2021. № 15 (Часть I). Ст. 2446.
- Харитонов, А. А. Гаражная амнистия и проблемы ее реализации / А. А. Харитонов, П. Ю. Соболев // Модели и технологии природообустройства (региональный аспект). — 2023. — № 1(16). — С. 61–65.
