Существенные условия договора в соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ означают условия, которые являются необходимыми для данного договора или которые должны быть согласованы по заявлению одной из сторон договора. Важность существенных условий подчеркивается тем фактом, что если хотя бы одно из признаваемых как существенные условия отсутствует в договоре, то этот договор считается недействительным и не создает прав и обязанностей между его участниками [2, с. 430].
В каждой отдельной ситуации арендная плата определяется по-разному и зависит от нескольких факторов. Прежде всего, при определении стоимости аренды, существенное значение имеет расположение созданного объекта. Исходя из этого, местонахождение играет ключевую роль в установлении цены аренды.
Кроме того, арендная плата зависит от стоимости арендуемого имущества. Особенно в последнее время все больше арендодателей проводят инвентаризацию перед передачей недвижимого объекта в аренду, чтобы точно определить его фактическое состояние. Это связано с необходимостью выявления возможных дефектов и их последующего устранения. Помимо этого, следует отметить, что такая мера служит интересам и арендатора, поскольку он обязан вернуть арендуемое имущество в состоянии, соответствующем уровню нормального износа или указанному в договоре.
Третий фактор, определяющий арендную плату в случае договора на аренду зданий и сооружений, — наличие в нее платы за использование земельного участка. Если подобное условие не было заранее оговорено между арендатором и арендодателем, то плата за земельный участок не должна взиматься. Это говорит о том, что земельный участок и сооружения, предоставляемые в аренду, считаются единым целым объектом [3, с. 666].
Существуют различные методы определения размера арендной платы. Если договор о аренде зданий или сооружений определяет плату на основе площади или других показателей их размера, то арендную плату определяют, учитывая фактический размер зданий или сооружений, передаваемых арендаторам (согласно п. 3 ст. 654 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, размеры арендной платы могут изменяться по соглашению сторон в сроки, установленные договором, но не чаще одного раза в год. Гражданское законодательство РФ требует пересмотра арендной платы не чаще, чтобы обеспечить устойчивость в гражданском обороте и снизить риски неблагоприятных рыночных факторов, таких как инфляция и ухудшение прибыльности. Это позволяет определить справедливые цены для договоров. Президиум ВАС РФ приходит к выводу, что договоры аренды должны включать условия, позволяющие изменять арендную плату не чаще одного раза в год с учетом различных обстоятельств, таких как инфляция. Однако такие условия не обязывают стороны заключать будущие соглашения, направленные на изменение договоров в этой части [1].
Судебное решение, сформулированное Президиумом ВАС РФ, представляет собой важную позицию, которая базируется на толковании правовых норм и обязательна для применения при рассмотрении аналогичных дел. Основные аргументы, лежащие в основе этой позиции, таковы.
Договорное условие, прописанное в пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, подчиняется принципу свободы договора, который предусматривает вольность сторон в выражении своей воли без внешних вмешательств. Стороны, руководствующиеся собственными интересами, не должны быть вынуждены изменять условия сделки. В случае, если договор аренды предусматривает только возможность изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одной из них в судебном порядке, споры, касающиеся изменения цены в договоре аренды, не подлежат судебному разбирательству и судебные изменения такого рода в договоре согласно правилам пп. 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ рассматриваются недопустимыми.
Рассматриваемый договор аренды включает условие о возможности изменения размера арендной платы по соглашению сторон с учетом уровня инфляции. Наличие такого условия является свидетельством того, что при подписании договора сторонами была учтена возможность будущего инфляционного экономического развития [4, с. 209].
При рассмотрении арендной платы необходимо учесть и другие обязательные платежи, такие как коммунальные услуги, содержание и ремонт общественных помещений, а также услуги по обслуживанию здания. Коммунальные услуги включают холодное и горячее водоснабжение, отопление, электропитание, газоснабжение и канализацию, но не включают радио и телефон. В отношениях между сторонами договора аренды недвижимости действует общий режим организаций, предоставляющих коммунальные услуги [5, с. 75].
Арендатор вправе требовать снижения арендной платы на основании части 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если условия использования имущества или состояние собственности значительно ухудшились по причинам, за которые он не несет ответственности. Однако, это право возникает только в случае существенного ухудшения, которое трактуется в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Важно отметить, что такое ухудшение должно быть вызвано случайными обстоятельствами, то есть арендатор не должен быть виновен в этом. Следовательно, можно предположить, что арендатор может воспользоваться этим правом только в том случае, если договор аренды не содержит каких-либо ограничений или условий, касающихся изменения размера арендной платы и порядка ее пересмотра. Ограничения такого рода являются законными, согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку порядок, условия и сроки уплаты арендной платы определяются самим договором.
Таким образом, одним из существенных условий договора аренды зданий и сооружений является условие, относящееся к размеру арендной платы. Если в договоре отсутствуют положения об условиях арендной платы, предварительно согласованные сторонами в письменной форме, то такой договор считается недействительным. Это правило, установленное в законодательстве, обусловлено, прежде всего, экономическими предпосылками и особенностями рынка недвижимости. Отметим, что закон не предусматривает каких-либо требований относительно формы или сроков внесения арендной платы. На практике эти условия определяются дополнительным соглашением, заключенным сторонами договора аренды.
Литература:
- Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 № 1074/10 по делу № А40–90259/08–28–767 // Вестник ВАС РФ. 2010. № 7.
- Рузаева, Н. И. Арендная плата по договору аренды зданий и сооружений / Н. И. Рузаева // Аллея науки. — 2019. — Т. 1, № 11(38). — С. 430–432.
- Пащенко Н. Ю. Договор аренды зданий и сооружений // Молодой ученый. — 2015. — № 3. — С. 666–669.
- Топровер, В. И. Особенности арендной платы как существенного условия договора аренды зданий и сооружений / В. И. Топровер // Евразийское Научное Объединение. — 2020. — № 6–3(64). — С. 209–211.
- Щербович, И. А. К вопросу об особенностях формирования арендной платы при аренде зданий и сооружений: правовой аспект / И. А. Щербович // Вестник Адыгейского государственного университета. — 2006. — № 4. — С. 75–76.
