В статье рассматриваются коллизионные вопросы договора дарения недвижимости, в том числе и действительность дарения при отсутствии государственной регистрации. Также рассмотрены проблемные вопросы отказа от дарения. В качестве решения автором предлагаются усиление роли нотариуса в системе безвозмездных сделок с недвижимостью.
Ключевые слова: дарение, договор, недействительность договора, отказ от дарения, нотариус, государственная регистрация, недвижимое имущество.
Несмотря на преимущественно рыночный характер современных правоотношений, договор дарения сохраняет свою популярность. Но особенности правового регулирования договора дарения иногда делают данную правовую конструкцию инструментом обхода закона, порождают правовые споры относительно заключённости и действительности договора.
Наиболее серьёзные споры в доктрине и правоприменительной практике вызывают вопросы о направленности воли дарителя и согласии одаряемого принять подарок, а также о форме, в которой указанные действия могут быть совершены.
До внесения изменений в статью 574 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) (до 01.03.2013 г.) [1], договор дарения недвижимости подлежал государственной регистрации. Однако, после 2013 года, несмотря на формулировку пункта 3 статьи 574 ГК РФ такая регистрация не требуется, а участникам сделки необходимо зарегистрировать лишь свершившийся переход права собственности.
Стоит отметить, что законодатель не требует и обязательного нотариального удостоверения договора дарения недвижимого имущества, есть частные исключения, которые касаются отчуждения имущества несовершеннолетними, ограниченно дееспособными, дольщиками в праве общей собственности [2].
Однако, несмотря на справедливые и обоснованные ограничения в части нотариального удостоверения договоров дарения, в настоящее время наблюдается неоднозначная судебная практика в части внесения сведений о переходе права собственности в Единый государственный реестр недвижимости (далее ЕГРН). Как следствие, в судебной практике наблюдаются случаи утраты права собственности на подаренное имущество у одаряемых либо длительных судебных споров о действительности права собственности подаренного недвижимого имущества.
Стоит обратить внимание на практику Верховного суда РФ. Так, А. и Т. состояли в зарегистрированном браке, проживали в квартире, принадлежащей на праве собственности Т., вели совместный быт и заботились друг о друге. В 2017 году супруг передал по договору дарения собственную квартиру супруге А. Квартира перешла в собственность одаряемой в момент подписания договора, о чём супруги подписали акт приема-передачи недвижимости. Через несколько дней Т. умер, не успев зарегистрировать переход права собственности на квартиру.
Супруга умершего проживала в квартире, добросовестно полагаясь на заключённый договор и на отсутствие иных наследников. Однако с этим был не согласен публично-правовой субъект, полагавший, что квартира относится к выморочному имуществу.
А. обратилась с иском в суд о признании права собственности, в первой инстанции иск был удовлетворен. Однако вышестоящие инстанции, изменили судебное решение, посчитав, что квартира фактически не была принята одаряемой. Позиция Верховного суда была противоположной. Суд посчитал, что отсутствие регистрации перехода права собственности в ЕГРН не может влиять на действительность договора, который заключили стороны. Судом было отмечено, что квартира была фактически передана во владение А. [3].
Таким образом, одним из юридически значимых фактов при признании договора дарения заключённым выступает согласие одаряемого на принятие имущества. При этом по общему правилу такое согласие должно выражаться в совершении комплекса юридических и фактических действий, направленных на установление господства над недвижимой вещью. Для фактического принятия недвижимости достаточно пользоваться этой вещью как своей собственной, так как это понимается при осуществлении нормального гражданского оборота. Для юридического принятия недвижимости требуется внесение сведений о переходе права в ЕГРН.
Однако законом не в полной мере оговорен порядок и способ отказа одаряемого от принятия предмета дарения. Особенно актуальным этот вопрос становится в случаях, когда сама сделка дарения требует нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации. В качестве сделок, требующих отступлений от общих правил дарения, закон рассматривает сделки, совершённые с долями в общей собственности. При их совершении требуется и нотариальное удостоверение, и государственная регистрация. Однако и в этом случае существует дискуссия между органами всеми ветвями власти в определении надлежащей формы сделки. В одном из судебных постановлений Верховный Суд РФ, указывая на незаконность отказа от государственной регистрации, отметил, что к договору дарения долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, когда одаряемый становится единственным собственником объекта недвижимости, правило о нотариальном удостоверении сделки не подлежит применению [4]. Орган государственной регистрации впоследствии отметил, что до внесения изменений в соответствующий закон и в дальнейшем не будет осуществлять государственную регистрацию договоров, совершенных в простой письменной форме между сособственниками договоров об отчуждении доли в праве общей собственности. Также регистрационный орган обратил внимание, что неоднократные обращения к органам законодательной власти по гармонизации законодательства с долевыми сделками в пользу единого собственника путём отмены обязательного нотариального удостоверения были отклонены [5].
По правилу, установленному ст. 573 ГК РФ, отказ от дарения должен совершаться в такой же форме, как и сам договор дарения, а также иметь такое содержание, которое позволяло бы однозначно трактовать волю одаряемого на отказ от дарения. При этом отказ от дарения допустим лишь до фактической передачи предмета дарения, все последующие действия одаряемого не имеют юридического значения после принятия дара.
Возникает проблемный вопрос о допустимости отказа от дарения, если одаряемый находится в банкротстве. Если в отношении дарителя практика совершения сделки в процессе банкротства вполне сформировалась, то в отношении одаряемого подобные действия находятся в некой «серой зоне». Ни арбитражный управляющий, ни кредиторы не имеют правовых механизмов, позволяющих узнать о совершённом отказе от дарения, а значит, не могут в последующем оспорить такой отказ. Выход видится один — совершение отказа от дарения в нотариальной форме если в качестве предмета дарения выступает недвижимое имущество.
Также спорным вопросом договора дарения является действительность договора дарения, часто зависящая от направленности воли дарителя.
Примером может стать гражданское дело, рассмотренное Надымским городским судом Ямало-Ненецкого автономного округа [6]. Истец И. обратилась в суд с иском к Н. о регистрации права собственности на жилое помещение, на основании договора дарения квартиры. В обоснование исковых требований указала, что между истцом и ответчиком заключено соглашение о приобретении двухкомнатной квартиры для истца И., где отражено, что истец обязалась оплачивать все расходы, связанные с приобретением данной квартиры, в том числе, вносить задаток, оплачивать первоначальный взнос и ежемесячные платежи по кредитному договору (кредитный договор в ПАО «Сбербанк» заключен с Н.) до полного погашения.
Однако квартира переоформлена не была, ввиду того что истец находилась в конфликтных отношениях с Ф. — супругом ответчика. Впоследствии брак ответчика и Ф. расторгнут, а позднее Ф. умер.
В дальнейшем между истцом и ответчиком заключен договор дарения квартиры. Данный договор был представлен на регистрацию в Управление Росреестра, но регистрирующим органом регистрация сделки на основании дарения приостановлена, ввиду отсутствия согласия умершего Ф. на такую сделку, а также отсутствия свидетельства о праве на наследство на долю наследственного имущества, оставшегося после смерти Ф.
По логике суда, бывший муж Ф., который умер, согласия на отчуждение квартиры не давал, несмотря на то что имущество было приобретено в браке. Также суд кассационной инстанции указал, что полная оплата стоимости, приобретенной И. квартиры не имеет правового значения для возникновения оснований регистрации перехода права собственности на основании договора дарения квартиры.
Другим примером воли дарителя не соответствующей цели договора дарения является нашумевшее банкротное дело, рассматривавшееся в Арбитражном суде г. Москвы. Суд установил, что передача имущества по договору дарения, в том числе несовершеннолетним детям рассматривается как несовпадения воли дарителя (исключение имущества из банкротной массы в нарушение прав кредиторов) с волеизъявлением (дарение детям недвижимого имущества). В этой связи квалификация несовпадения воли с волеизъявлением относительно обычно порождаемых такой сделкой гражданско-правовых последствий является достаточным для квалификации ее в качестве ничтожной [7].
В результате рассмотрения отдельных вопросов договора дарения можно вывести следующие рекомендации:
1) Необходима популяризация нотариальной формы договора дарения недвижимого имущества. Уровень правовых гарантий, устанавливаемый с нотариальной формой договора дарения несопоставимо выше, чем при других формах договора. Правовым последствием нотариальной формы договора дарения будет некая «подушка безопасности» в виде преюдициальности нотариально удостоверенных фактов при последующем споре в суде.
2) Отказ от дарения должен совершаться в очевидной для дарителя и третьих лиц форме, не позволяющей предположить разночтения. Для лиц, находящихся в процедуре банкротства — нотариальная форма отказа от дарения, позволяющая создать минимальные правовые гарантии защиты прав кредиторов. Для этого необходимо ст. 573 ГК РФ дополнить п. 4 и изложить статью в следующей редакции:
«4. Граждане, в том числе граждане — индивидуальные предприниматели, в отношении которых арбитражным судом введены процедуры, применяемые в деле о несостоятельности (банкротстве) или включены сведения о возбуждении в отношении должника-гражданина процедуры внесудебного банкротства в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве совершают отмену дарения исключительно в нотариальной форме»
3) При любом несоответствии воли дарителя с его волеизъявлением (завещание, рента, купля-продажа, отчуждение в целях сокрытия имущества) сделка по дарению должна признаваться недействительной.
Литература:
- ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
- П. п. 1, 3 ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ
- Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 14.12.2021 г. № 5-КГ21–143-К2 // СПС «Консультант Плюс». — URL: https://www.consultant.ru/
- Кассационное определение Судебной Коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 21 декабря 2022 г. № 88-КАД22–6-К8 // СПС «Консультант Плюс». — URL: https://www.consultant.ru/
- Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 2 февраля 2023 г. № 13–0823-АБ/23 О необходимости нотариального удостоверения сделок по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости, заключенных между сособственниками.
- Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 16.06.2022 № 88–9004/2022 // СПС «Консультант Плюс». — URL: https://www.consultant.ru/
- Определение Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40–131425/16–30–203Б от 27.10.2020
