К вопросу об осуществлении градостроительной деятельности



В работе анализируются особенности осуществления градостроительной деятельности с учетом современных потребностей и нужд, вызванных демографическими, социальными и экономическими изменениями в жизнедеятельности населения страны.

Ключевые слова: градостроительная деятельность, комплексное развитие территорий, градостроительная документация.

На сегодняшний день одним из основных приоритетных направлений деятельности государства является создание комфортных условий для жизни и деятельности граждан с учетом современных потребностей и нужд, вызванных демографическими, социальными и экономическими изменениями.

В связи с этим, возникла потребность в осуществлении градостроительной деятельности, которая, в широком смысле, означает обоюдную работу органов местного управления и федерального центра по планированию, документальному утверждению и реализации намеченных задач по зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, строительству, капитальному ремонту и реконструкции жилых и нежилых зданий и иных объектов в объеме рассматриваемой территории земельного участка. Согласно ст. 4 Градостроительного кодекса РФ [1] (далее по тексту ГрК РФ), следует, что градостроительная деятельность имеет комплексный характер, а также направлена на структурированное осуществление конституционных прав человека ввиду возникших взаимоотношений между ним и государством.

Одним из механизмов реализации защиты прав граждан и является деятельность по комплексному развитию территории, направленная на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования (п. 34 ст. 1 ГрК РФ).

В положениях ч. 1 ст. 7 Конституции РФ [2] предусмотрена направленность политики государства по обеспечению достойной жизни человека. По мнению социологов, понятие «достойная жизнь» относится к удовлетворению биологических, духовных и физиологических потребностей, при этом и прямая необходимость в наличии жилья, благоприятной окружающей среды. Однако следует отметить, что гарантия права частной собственности согласно Конституции РФ (ч. 2 ст. 8, ч. 1–3 ст. 35, ч. 1 ст. 36) применима, например, в случаях с реновацией неэффективно используемых территорий, происходящей в рамках механизма комплексного развития [3, c. 127].

Рассматривая реновацию в сфере комплексного развития территорий и осуществления градостроительной деятельности, следует учесть ее правовое обеспечение, которое предусматривает применение норм лесного и водного права, законодательства объектов культурного наследия, защиты окружающей среды и т. д.

К примеру, в 2017 году была утверждена программа реновации жилого фонда в г. Москве (далее — Программа), которая была направлена на обновление ветхого малоэтажного жилья 1957–1968 годов постройки путем строительства новых жилых комплексов, а также модернизации публичного пространства, представленного объектами социальной инфраструктуры: школами, детскими садами, поликлиниками, культурно-досуговыми центрами, физкультурно-оздоровительными комплексами и т. д.

К причинно-следственным связям вступления в силу такого масштабного проекта относилось не только значительное увеличение численности населения в столице, но и наличие факторов, связанных с социально-экономическими характеристиками. Так, по заявлениям руководителя Департамента строительства города Москвы, Р. Загрутдинова, «эксплуатация новых домов становится на 30 % дешевле старого жилого фонда, поскольку общеиспользуемые коммуникации давно устарели, а их постоянный ремонт и обслуживание дорожают с каждым годом».

Согласно положениям Программы, жителям г. Москвы, чьи дома включены в программу реновации, предоставлялись равнозначные квартиры, бесплатно и в собственность.

Правительством Москвы в лице Департамента строительства города Москвы и в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации [3], Федеральным законом от 12 января 1996 года № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» [4], Законом РФ от 15.04.1993 № 4802–1 «О статусе столицы Российской Федерации» [5], Постановлением Правительства Москвы от 08.08.2017 № 517-ПП «Об учреждении Московского фонда реновации жилой застройки» [6] был учреждён Московский фонд реновации, в функциях и ведомстве которого находилось выполнение мероприятий, предусмотренных Программой и осуществление различных сопутствующих функций. [1, c. 75] Одной из таких функций стало взаимодействие с гражданами, которым полагалось новое равнозначное жилое помещение взамен устаревшего.

Однако необходимо упомянуть очевидное возникновение спорных ситуаций, решение которых осуществлялось в судебном порядке.

Так, примером из судебной практики стало решение Тверского районного суда по гражданскому делу № 2–3105/2020 в ходе открытого судебного заседания при волеизъявлении гр. Малаховой Е. А., которая обратилась с иском к Московскому фонду реновации с целью защиты конституционных прав. По заявлению истца, ей были предложены квартиры с жилой площадью 14м2 и 16м2 взамен жилого помещения квадратурой 23м2, где она проживает с несовершеннолетним ребенком. В своем исковом требовании, Малахова Е. А. утверждала, что предлагаемое жильё является неравнозначным, в связи с чем она продолжила проживать в расселяемом многоквартирном доме, где периодически отключали водоснабжение, газоснабжение и электроснабжение.

Суд вынес решение с отказом в удовлетворении требований истца, ссылаясь, в том числе, на ч. 24 ст. 7.3 Закона РФ «О статусе столицы Российской Федерации», которой предусмотрено приобретение жилых помещений с большей стоимостью ввиду доплаты по письменному заявлению. Доплата должна осуществляться за счет собственника.

Стоит отметить, что московская программа реновации послужила стимулом и примером для многих региональных властей о принятии аналогичных решений в области градостроительной деятельности в рамках местного самоуправления.

К тому же в декабре 2020 г. Президент РФ подписал новый Федеральный закон № 494-ФЗ [7], или закон о комплексном развитии территорий. Закон назвали «всероссийской реновацией». Его основная цель — улучшение качества жизни российских граждан. Согласно ст. 65 ГрК РФ предусмотрены виды комплексного развития территорий, к которым в можно отнести комплексное развитие жилой, нежилой застройки и незастроенной территории. В настоящий время, данные разновидности градостроительной деятельности субъективизированы. В частности, к проведению работ по комплексному развитию незастроенной территории можно отнести разработку планов и проектирование застройки территории бывшего аэропорта «Саратов-Центральный» на Соколовой горе. Властями Саратовской области планируется укомплектовать микрорайон «Аэропорт», с дальнейшим возведением около 1 миллиона квадратных метров жилья, а также ещё 500 тысяч квадратных метров нежилой недвижимости до 2031 года. Освоить предстоит 220 гектаров земли. Предполагается, что жить на новой территории будет около 30 тысяч человек.

Другим масштабным проектом осуществляемом в Саратове является изъятие земель у собственников на Славянской площади с последующим сносом построек на них (рис. 1).

Рис. 1. Чертеж с изъятием земель

Для осуществления данного решения, администрация г. Саратова подала в Волжский суд 15 исков, датированных 14 июня 2022 г. в отношении частных лиц.

Оценку недвижимости занималось тюменское ООО «Айра Торрес», выигравшее тендер на портале Госзакупок. При этом, компенсационная стоимость недвижимого имущества физических лиц оценивалась всего в 700–800 тыс. руб., что спровоцировало скандал с привлечением СМИ и федеральных властей.

На данный момент, указанная земля на Славянской площади практически полностью изъята в собственность города, однако, продолжаются судебные тяжбы на предмет оспаривания низких денежных компенсаций.

При этом, в решениях Конституционного Суда РФ последовательно находит свое отражение позиция о том, что в отношении собственности вмешательство государства не рассматривается в качестве нарушения баланса частных и публичных интересов при условии соразмерности используемых средств, преследуемой цели и соблюдения гарантий права частной собственности.

Таким образом, основные направления государственной политики в сфере осуществления градостроительной деятельности в основном, направлены на решение проблемы переселения граждан из аварийного жилья, а также обеспечения более современной и комфортной городской среды. В свою очередь, во взаимоотношениях граждан и органов публичной власти, осуществляющего градостроительную деятельность в сфере комплексного развития территорий, могут возникать разногласия, основанные на правовых интересах участников земельных отношений.

Литература:

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 190‑ФЗ (в ред. от 04 августа 2023 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. — 2005. — № 1, ч. 1, ст. 16.
2. Конституция Российской Федерации: [принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01 июля 2020 г.] // Официальный интернет–портал правовой информации. — URL: http://www.pravo.gov.ru (дата обращения: 29.11.2023).
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 24 июля 2023 г.) // Собрание законодательства РФ. — 05.12.1994.
4. О некоммерческих организациях: федеральный закон от 12 января 1996 г. № 7‑ФЗ (в ред. от 31 июля 2023 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. — 2002. — № 3, ст. 145.
5. Закон РФ от 15 апреля 1993 г. № 4802–1 «О статусе столицы Российской Федерации» (в ред. от 01 июля 2017 г.) // Официальный интернет–портал правовой информации. — URL: https://www.consultant.ru (дата обращения: 29.11.2023).
6. Постановлением Правительства Москвы от 08.08.2017 № 517-ПП «Об учреждении Московского фонда реновации жилой застройки» (в ред. от 24 мая 2022 г.) // Официальный интернет–портал правовой информации. — URL: https://www.consultant.ru (дата обращения: 29.11.2023).
7. Федеральный закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» от 30.12.2020 N 494-ФЗ // Официальный интернет–портал правовой информации. — URL: https://www.consultant.ru (дата обращения: 29.11.2023).
8. Гусева, Г. В. Реновация и комплексное развитие территорий: сущность и взаимосвязь // Baikal Research Journal. — 2023. — Т. 14, № 1. — C. 72–81. — текст: электронный [электронный ресурс]. — URL: DOI 10.17150/2411–6262.2023.14(1).72–81 (дата обращения: 29.11.2023).
9. Друева, А. А. Комплексное развитие территории: правовые условия обеспечения // Вестник университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА). — 2022. — №. 12. — С. 82–91.
10. Землякова, Г. Л. Перспективы развития института комплексного развития территорий в аспекте обеспечения прав граждан // Вестник удмуртского университета. — 2023. — Т. 33, № 1. — С. 125–133.