Элементы гражданско-правового механизма управления недвижимым имуществом



Гражданское законодательство разделяет вещи, являющиеся объектами гражданских прав на нижеприведенные категории — недвижимые и движимые. Специальный правовой режим функционирует для недвижимого имущества. Сделки, которые проводятся с недвижимым имуществом должны проходить регистрацию, а кроме того, в отношении них установлены определенные ограничения и специальные правила. В случае неисполнения обозначенных правил, заключенный договор может быть оспорен, в результате чего компания будет нести убытки.

Каждый правовой режим включает в себя комплекс правил, порядок регулирования конкретной области деятельности, правовые гарантии, средства, механизмы, обеспечивающие исполнение установленных правил и порядка. Здесь прослеживается правовая система, являющаяся упорядоченной и единой.

Под гражданско-правовым управлением недвижимостью понимается комплекс норм, в состав которого в том числе входят:

1. Определение недвижимости и его видов.
2. Порядок создания, приобретения, распоряжения и других аспектов, связанных с оборотом недвижимости и проводимых с ним сделок.
3. Обретение и оформления прав на недвижимость, распоряжения такими правами и их рамки.
4. Обязательства, касающиеся недвижимости, которыми наделены владельцы, собственники, пользователи, а кроме того, прочие или определённые категории лиц, или все третьи лица.
5. Принципы и гарантии, обеспечивающие защиту законных прав собственников и всех прочих лиц, являющихся участниками правоотношений, связанных с недвижимостью.

Нижеприведенный перечень нормативно-правовых актов, кодексов, и законов входит в состав гражданско-правового управления недвижимостью в гражданском праве:

1. Конституция РФ.
2. ГК РФ, ЗК РФ, ГрК РФ, НК РФ, ЖК РФ, СК РФ, ЛК РФ и прочие кодифицированные законы. В главах 6.1, 17.1, § 7 главы 30, § 4 главы 34 и главе 35 ГК РФ содержится информация относительно действия гражданско-правового управления недвижимостью и проводимых сделках в данной области.
3. Определенные законы, которые регламентируют отношения с недвижимостью, в том числе применяемые лишь к определенным обстоятельствам.
4. Нормативные акты Правительства, министерств и ведомств.
5. Нормативные акты региональных и муниципальных органов власти.

В предпринимательской деятельности область гражданско-правового управления недвижимостью нуждается в проведении оценки объекта, в целях выявления масштаба заключаемой сделки. Сделка будет нуждаться в получении согласования, в случае если она попадает под параметры крупной. Именно от того, какая организационно-правовая форма у юридического лица и положений его учредительных документов зависит порядок получения согласия.

Кроме того, необходимо рассмотреть существующую специфику гражданско-правового управления недвижимостью в составе предприятия. В случае, если все предприятие является предметом сделки, то недвижимость будет входить в его состав одновременно с движимым имуществом и имущественными правами.

Помимо прочего, необходимо направить внимание на возможность заключения сделок с недвижимостью, находящейся на этапе строительства. Здесь будет отсутствовать реальный и уже зарегистрированный объект. Исходя из этого, продажа объектов, которые не были достроены, а также недвижимости в здании, находящемся в стадии строительства, происходит посредством заключения договора уступки требований. Иными словами, осуществляется передача прав.

Проблемы правового регулирования, которые касаются законов и практики применения таких законов присутствуют во множестве областей общественной жизни. Крайне проблемным вопросом является правовое регулирование договоров купли-продажи недвижимого имущества, по большей части в тех областях, в которых не в полном объеме защищены права сторон. Возникающие проблемы связаны с исполнением договора, с отсутствием защищенности участников, с нотариальным удостоверением, а кроме того, с прочими аспектами, являющимися препятствиями для планомерного развития гражданского оборота недвижимости.

Благодаря проведению анализа норм, содержащихся в ГК РФ [1] и прочих правовых актов, а кроме того, исследованию юридической литературы, становится возможным обозначить проблему отсутствия обязательности нотариального удостоверения сделок, которые связаны с куплей-продажей недвижимости.

Так, вплоть до 1998 года в России необходимо было в обязательном порядке нотариально удостоверять проводимые сделки, однако, данное правило было отменено, а в настоящее время, с точки зрения некоторых ученых, достаточно часто в юридической литературе поднимается вопрос относительно введения данного правила [5]. Необходимо обозначить, что и на сегодняшний день, определенные виды сделок, проводимых с недвижимостью, нуждаются в получении нотариального удостоверения на территории нашей страны. На основании пп.1.1. п.1 ст.42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», к таким сделкам следует отнести сделки по залогу недвижимости (ипотека) и сделки с долевой собственностью [3]. В ст.54 данного закона содержится информация, что сделки по распоряжению недвижимости, которая принадлежит лицу, не достигшему совершеннолетнего возраста или ограниченно дееспособному лицу, должны в обязательном порядке быть нотариально удостоверены.

В России, дела с недвижимостью составляют подавляющее количество судебных споров, рассматриваемых судами общей юрисдикции. Проводя анализ существующей судебной статистики о деятельности судов, можно увидеть, что дела, рассмотренные по спорам, затрагивающим сделки с частными домами и квартирами за 2020 год насчитывали 15 507 исков [6], за 2021 год насчитывали 13 060 исков [6], за 2022 года насчитывали 11 362 исков [6], и в настоящее время данная тенденция не меняется.

Соответственно, существование обязательного требования нотариального удостоверения заключаемой сделки с недвижимостью следует назвать целесообразным, исходя из чего необходимо внести корректировки в действующий ГК РФ, потому как, благодаря данному мероприятию станет возможным найти решения для множества возникающих споров еще до проведения судебного разбирательства, а кроме того, дополнительно обезопасить тех, кто является участниками правоотношений. Следует обозначить, что благодаря существующему опыту законодательства государств романо-германской правовой системы, становится возможным сделать вывод о том, что нотариальное удостоверение сделок выступает в качестве обязательного условия заключения такой сделки, что в результате является рациональным решением.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 25 февраля 2022 г) // Российская газета. 01.03.2022 № 43.
2. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019 № 299-ФЗ) «О государственной регистрации недвижимости» (вступил в силу с 01.01.2017) // Российская газета. 17.07.2015. № 156.
3. Гавра, А. А. Особенности единого недвижимого комплекса как объекта недвижимости и государственная регистрация прав на него / А. А. Гавра. — Текст: непосредственный // Молодой ученый. — 2019. — № 14 (252). — С. 162–164.
4. Кульбако, Ю. Ю. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество / Ю. Ю. Кульбако. — Текст: непосредственный // Молодой ученый. — 2021. — № 48 (390). — С. 271–273
5. Петухов, Д. Ю. Проблема обеспечения достоверности ЕГРН и защиты добросовестного приобретателя недвижимого имущества / Д. Ю. Петухов. — Текст: непосредственный // Молодой ученый. — 2022. — № 46 (441). — С. 301–303.
6. Сводные статистические сведения о деятельности федеральных судов общей юрисдикции и мировых судей за 2020–2022 г. // Судебный департамент при Верховном Суде РФ. Данные судебной статистики. URL: http://www.cdep.ru/ (дата обращения: 07.10.2023).
7. Хайруллина, А. В. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество / А. В. Хайруллина. — Текст: непосредственный // Молодой ученый. — 2019. — № 13 (251). — С. 218–221.