Данная статья посвящена изучению основных характеристик нормативно-правового регламентирования сделок с объектами недвижимого имущества: анализируется правовой режим недвижимого имущества и сделок с ним. Также акцентируется внимание на актуальных вопросах правового регулирования сделок с объектами недвижимого имущества. Рассматриваются статистические данные материалов судебной практики в сфере возникновения споров по сделкам с объектами недвижимого имущества.
Ключевые слова: недвижимое имущество, сделки, объекты недвижимости, сделки с объектами недвижимости, правовой режим недвижимости, регулирование сделок, сделки с объектами недвижимого имущества.
Регистрация права собственности на объекты недвижимого имущества и сделок с ним представляет собой наиболее существенный элемент правового режима института недвижимости. На протяжении всей жизни и существования человеческого общества недвижимость являлась одной из важнейших ценностей, как отдельно взятого человека, так и всего общества. Соответственно, из вышеизложенного и следует актуальность рассматриваемой темы научной статьи.
Безусловно, законодатель обеспечивает стабильное гражданско-правовое регулирование правоотношений, вытекающих из оформления собственности на объекты недвижимого имущества, что также обеспечивает регламентирование интересов между государством и собственниками объектов недвижимого имущества, однако существуют актуальные вопросы регулирования сделок с объектами недвижимого имущества 2.
По общему правилу, рынок недвижимости подразумевает имущественный рынок, где, соответственно, происходит непосредственно купля-продажа определенных объектов недвижимого имущества, к которым относят: индивидуальные жилые строения, квартиры и земли. Так, при тщательном исследовании правоприменительных норм действующего российского законодательства, следует акцентировать внимание на том, что часто возникают вопросы в сфере регулирования сделок с объектами недвижимого имущества, т. е. применение имеющихся норм на практике вызывает множество вопросов.
При проведении анализа понятия недвижимости, которое предусмотрено законодателем в статье 130 ГК РФ 1, можно выделить две основные группы объектов, которые включены в это понятие по различным основаниям: в частности, недвижимость «по природе» и недвижимость «в силу закона» 3, с. 9. Законодателем подразумевается, что недвижимые вещи также отличны от движимых по физическим (т. е. природным) и юридическим признакам. Как правило, к физическим (т. е. природным) признакам относят естественные свойства вещей, отнесенных к недвижимому имуществу. В частности, речь идет про прочность, незаменимость, долговечность, стационарность, фундаментальность, индивидуальная определенность, обусловленная, в том числе и адресностью недвижимой вещи, и т. д. [3].
К юридическим особенностям недвижимого имущества относят вещные права на недвижимость, их возникновение, ограничение, переход и прекращение подлежат гласной государственной регистрации в установленном порядке; — место нахождения недвижимого имущества определяет порядок наследования, подсудность споров, место исполнения обязательств; — установлен более длительный срок приобретательной давности на недвижимое имущество; — особая правовая судьба самовольной постройки как недвижимой вещи (ст. 222 ГК РФ); — особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи и на недвижимые вещи, от которых собственник отказался 1.
Так, правовой режим объектов недвижимого имущества в гражданском праве включает множество кодексов, законов и нормативно-правовых актов: например, Конституция РФ. ГК РФ, ЗК РФ, НК РФ, ЖК РФ, СК РФ, ЛК РФ и др. В частности, о действии режима недвижимого имущества и соответственно сделках в рассматриваемой сфере говорится непосредственно в главах 6.1, 17.1, § 7 главы 30, § 4 главы 34 и главе 35 ГК РФ [5].
Далее следует отметить, что законодателем предусмотрен порядок государственной регистрации права на недвижимое имущество согласно Федеральному закону от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [7]. В соответствии с нормами, содержащимся в Законе 218-ФЗ, единственным доказательством прав на недвижимое имущество считается исключительно зарегистрированное право — то есть сведения, внесенные в ЕГРН.
Таким образом, следует обратиться к статистическим данным и материалам судебной практики, представленным на интернет-ресурсе Судебные и нормативные акты РФ (СудАкт). Так, в период с 01.01.2020 г. по 11.11.2023 г. Верховным судом РФ было разрешено более 900 споров в сфере сделок с объектами недвижимого имущества, судами общей юрисдикции РФ было разрешено более 83 000 споров, в том числе судами общей юрисдикции Красноярского края более 1 800 споров [4]. Основными актуальными вопросами регулирования сделок с объектами недвижимого имущества принято считать: проблема определения предмета сделок с недвижимым имуществом (т. е. фактически на практике встречается проблема отнесения конкретного объекта к недвижимому имуществу); проблема реализации принципа единства земельных участков и соответственно расположенных на них объектов недвижимого имущества; в том числе и проблема оборота нежилых помещений [6].
Многими исследователями и юристами было выявлено, что проблема определения предмета сделок с недвижимым имуществом заключается в том, что порой не всегда имеется возможность установления того факта, относится ли тот или иной объект к недвижимому имуществу [6]. К сожалению, в Российской Федерации в настоящее время отсутствует соответствующий орган, который обладает полномочиями по квалификации определенных объектов в качестве объектов недвижимости. В настоящее время существует исключительно одно решение данной проблемы: обращение в суд.
Также на практике возникает множество вопросов касаемо принципа единства земельных участков, в том числе с расположенными на них объектами недвижимого имущества, что отражено законодателем в ч. 4 ст. 35 Земельного Кодекса РФ: отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком и др.
Согласно ст.273 ГК РФ при переходе права собственности на здание либо сооружение, которое принадлежит собственнику земельного участка, соответственно на котором оно находится, к приобретателю здания либо сооружения переходит непосредственно право собственности на земельный участок, который занят зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом [1]. Так, соответственно имеются правовые коллизии между нормами ГК РФ и ЗК РФ, касаемо реализации вышеизложенного принципа. Статья 273 ГК РФ, безусловно, противоречит положению ч.4 ст.35 ЗК РФ о запрете отчуждения недвижимости без отчуждения земельного участка.
Помимо вышеизложенных проблем, также имеется проблема оборота нежилых помещений, которая образовалась в результате возникновения коллизии в системе объектов прав, т. е. в отношениях собственности на здания и части зданий; т. к. помещение не вписывается в определение объекта недвижимости, которое предусмотрено ГК РФ, в связи с отсутствием связи с землёй, возникает некоторое затруднение в определении прав на земельный участок, если на нём находятся помещения, которые принадлежат разным лицам [6]. К тому же возникают иные вопросы: во-первых, кому принадлежат здание в целом и его отдельные части (т. е. крыша, подвал, несущие конструкции), во-вторых, кем и в каком порядке осуществляется несение бремени содержания указанных объектов.
Таким образом, следует отметить, что в целом законодателем регламентированы основные правовые моменты касаемо сделок с объектами недвижимого имущества, однако законодательство в области государственной регистрации недвижимого имущества нуждается в постоянной доработке. Институт регистрации прав на недвижимое имущество в РФ нуждается в совершенствовании посредством внедрения соответствующих современных цифровых технологий, в том числе дальнейшей разработки, а также уточнения правовых норм регистрации. Считается также целесообразным привести регистрационное законодательство РФ в соответствие с реальными потребностями участников гражданского оборота касаемо сделок с объектами недвижимого имущества.
Литература:
- «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2023) // «Российская газета», № 238–239, 08.12.1994.
- Доманова, А. В. Актуальные проблемы гражданско-правового регулирования регистрации права собственности на недвижимое имущество / А. В. Доманова. — Текст: непосредственный // Молодой ученый. — 2018. — № 47 (233). — С. 74–77. — URL: https://moluch.ru/archive/233/54187/ (дата обращения: 11.11.2023).
- Имекова, М. П. Правовой режим недвижимого имущества и сделок с ним: учебно-методическое пособие. — Томск: Издательский Дом Томского государственного университета, 2020. — 104 с.
- Интернет-ресурс Судебные и нормативные акты РФ (СудАкт) [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://sudact.ru/ (дата обращения: 11.11.2023).
- Камышанский, В. П. Актуальные проблемы права собственности: учеб. пособие / В. П. Камышанский, С. В. Новикова, Е. Ю. Руденко, Д. В. Степанов. — Краснодар: КубГАУ, 2020–90 с.
- Смирнова, М. В. Проблемы осуществления сделок с недвижимым имуществом / М. В. Смирнова. — Текст: непосредственный // Молодой ученый. — 2021. — № 46 (388). — С. 220–223. — URL: https://moluch.ru/archive/388/85340/ (дата обращения: 11.11.2023).
- Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 04.08.2023) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2023) // «Российская газета», № 156, 17.07.2015.
