В данной статье говорится об основных положениях ипотечного кредитования, а также о современных проблемах, существующих в ипотечном кредитовании в России.
Ключевые слова: ипотечное кредитование, ипотека, кредит.
Популярность ипотечного кредитования продолжает расти, поскольку для многих людей ипотека играет важную роль в приобретении недвижимости или получении дополнительного дохода в качестве инвестиций. Это также объясняется тем, что, согласно данным о рынке жилья, цены на недвижимость стремительно растут, что является основной причиной получения ипотечного кредита. Такая ситуация указывает на то, что проблема ипотечного кредитования затрагивает значительную часть населения страны, которое стремится улучшить свои жилищные условия, что оказывает негативное влияние на экономику и социальные аспекты.
На основе данных, полученных от национального социологического агентства, можно сделать вывод, что среди населения имеется множество желающих улучшить свои жилищные условия, и это число постоянно растет. Например, за последние 5 лет количество людей, желающих приобрести недвижимость в ипотеку, выросло на 10 %, и в 2023 году составило 38 %. Однако только каждый десятый из желающих решает получить ипотечный кредит.
Получает популярность такой тип кредита, как «кредит под залог недвижимости», который востребован на рынке. Его актуальность заключается в том, что при покупке недвижимости для человека со средней заработной платой ключевую роль играет ежемесячный платеж, поэтому выбор цены квартиры является важной составляющей, так как от нее зависят ежемесячный платеж и срок кредита. Это приведет к увеличению объема кредитных операций и выплате ежемесячных платежей, но для этого необходимо оформить все документы по приобретению недвижимости. Большинство населения только мечтают приобрести недвижимость через ипотечный кредит, но этого недостаточно, нужно заключить сделку в банке.
Также необходимо проходить все этапы, которые предъявляет банк заемщику, что является важной целью для достижения баланса. Основным условием является предоставление недвижимости в залог кредитору.
Кредиты под залог недвижимости могут стать выгодной альтернативой ипотеке, особенно если заемщик уже является владельцем недвижимости. В этом случае можно получить кредит на более выгодных условиях, так как кредитор получает дополнительную гарантию в виде залога. Однако необходимо помнить, что в случае невозврата кредита недвижимость может быть изъята.
При оформлении кредита под залог недвижимости необходимо внимательно ознакомиться с условиями кредитора, чтобы избежать неприятных сюрпризов в будущем.
Стоит отметить, что при подаче заявления на кредит под залог недвижимости необходимо предоставить доказательства своей платежеспособности и кредитной истории, так как такой кредит может иметь более строгие требования, чем обычные потребительские кредиты. В целом, кредит под залог недвижимости может быть отличным вариантом для тех, кто уже является владельцем недвижимости и ищет дополнительное финансирование на более выгодных условиях. Например, при покупке недвижимости в Санкт-Петербурге или Москве требуется залог в размере 7 миллионов рублей, в других регионах сумма залога около 3 миллионов рублей. При покупке недвижимости первоначальный взнос составляет 20–25 % от общей стоимости объекта. Для покупки недвижимости необходимо заключить договор на страхование жизни, без этого договора сделка не состоится, это главное условие при заполнении документов. Такие требования предъявляет банк с целью минимизации рисков, договор может не продлеваться и имеет срок действия в 1 год.
Условия выдачи кредита под залог имущества различаются в зависимости от типа объекта и его местоположения. Это связано с тем, что каждый банк предлагает свои условия кредитования, включая различные виды кредитования, такие как государственная ипотека с более низкой ставкой. Процентный кредит предоставляется только гражданам, получившим гражданство по закону, и деньги выдаются исключительно для погашения задолженности перед кредитором. Государство разрабатывает различные программы по получению кредита по сниженной ставке.
Ипотечное кредитование является доступным способом приобрести недвижимость, не имея полной суммы стоимости. Благодаря этому, государство обеспечивает население имущественными активами, что способствует развитию ипотечного кредитования. Каждый банк устанавливает свои требования к первоначальному взносу, которые зависят от суммы кредита и срока его предоставления. Обычно размер первоначального взноса составляет от 20 % до 25 % от суммы сделки. Оставшаяся сумма разбивается на ежемесячные платежи, которые указываются в договоре. Срок кредита также зависит от финансовой способности заемщика и обычно является долгосрочным. Однако стоит отметить, что есть один недостаток ипотечного кредитования — когда первоначальная сумма оказывается значительно ниже полной стоимости недвижимости.
Важно отметить, что в условиях экономической нестабильности в стране возникают кризисы, которые заставляют кредиторов повышать процентные ставки по ипотечным кредитам. Это увеличивает стоимость заемных средств и снижает интерес заемщиков к приобретению недвижимости. Банки также переживали трудные времена, после которых они до сих пор восстанавливаются. Снижение кредитного потенциала российских банков, политический дисбаланс в экономике, падение национальной валюты и санкции — все это оказало отрицательное влияние на кредитную эффективность банков России и их обеспеченность. С 2021 по 2023 год депозиты предоставлялись банку для пополнения капитала, но он не увеличивался. Рынок отечественных банков поддерживается исключительно за счет депозитов, которые люди размещают с целью получения прибыли.
С целью снижения рисков, банки приняли решение повысить первоначальный взнос, что привело к уменьшению числа желающих получить ипотечный кредит.
В контексте ПАО «Сбербанк России» можно выделить основные проблемы ипотечного кредитования:
- Отмечается, что процентная ставка по долгосрочным ипотечным кредитам ниже, чем по краткосрочным. Это может вызвать дисбаланс в экономике при выдаче ипотечных кредитов в период нестабильной ситуации в стране. Как следствие, сегодняшняя процентная ставка не привлекательна для банков выдавать ипотечные кредиты на долгосрочной основе.
- В условиях кризиса появляются проблемы с плательщиками ипотечных кредитов, что приводит к задолженностям или просрочке платежей и, в конечном счете, негативно влияет на финансовое положение банка.
- Развитие банковского сектора происходит быстрой темпами, что приводит к перенасыщению рынка продуктами и услугами. Это в свою очередь может оказывать влияние и на ипотечные кредиты.
На конец 2023 года средняя процентная ставка по ипотечным кредитам составляет 15 %, что является неприемлемым показателем для экономики России. Согласно экономическим прогнозам, чтобы возобновился спрос на ипотечные кредиты в 2024 году, необходимо снизить ставку до 7 %. Однако, на данный момент экономическая ситуация не позволяет банкам уменьшить ставку.
Высокие процентные ставки снижают количество доступных кредитов для потенциальных заемщиков. Согласно опросу клиентов банка, ставка в пределах 7–10 % воспринимается как приемлемая для ипотечного кредита, что превышает текущую процентную ставку. В рамках социальной программы по жилью предлагается 20 % новых жилищ на территории России, доступных по приемлемой цене.
Целевыми клиентами социальной ипотеки являются семейные пары, семьи с детьми и другие семьи, не имеющие возможности приобрести жилье с первоначальным взносом. Ставка по ипотечным кредитам зависит от ключевой ставки Центрального банка России. К концу 2023 года Центральный банк принял решение повысить ставку до 15 % с целью увеличить стоимость заемных средств. Однако, если этот показатель будет снижаться, экономическая ситуация также изменится, что может привести к необратимым последствиям.
Банковские продукты показывают положительную динамику развития, которая напрямую зависит от темпов роста региона. При этом основные показатели для оценки развития включают уровень инфляции, долю наличных и безналичных форм оплаты, а также объемы ВРП. Цены на стройматериалы также играют важную роль при формировании цены на недвижимость. Поскольку цены на стройматериалы постоянно растут, это влияет на стоимость недвижимости. Застройщики также несут значительные затраты на строительство домов.
Ожидается, что в 2024 году произойдет изменение ставки по ипотеке в связи с улучшением экономической ситуации. Такие изменения приведут к увеличению спроса на покупку недвижимости при помощи ипотеки, что приведет к увеличению кредитного оборота банка. Однако экономисты не согласны с такими изменениями, поскольку экономическая ситуация до сих пор остается нестабильной, а ставка по ипотеке уже поднялась до 15 %.
В результате роста цен на стройматериалы и сокращения предложения на рынке стоимость недвижимости будет увеличиваться, что негативно отразится на покупателях. Стоит отметить, что ставка по ипотечным кредитам значительно выросла с 2022 года по конец 2023 года. Прирост составил 7,5 %, что связано с проведением совещания, оказавшего влияние на экономику России и приведшего к повышению ключевой ставки. Банковская система, регулирующая ипотечное кредитование, также не обошла увеличение ставки. Повышение ставки ЦБ России помогло стабилизировать национальную валюту и снизить риски роста инфляции, что в конечном счете положительно сказалось на экономике России.
Учитывая рост ставки по ипотечным кредитам, спрос на ипотеку снижается, одновременно с этим растет спрос на вклады, что приводит к дополнительным денежным средствам в банках. Именно поэтому увеличивается ставка по ипотечным кредитам, в то время как спрос на них снижается.
В 2023 году возможность воспользоваться льготной ипотекой будет предоставлена всем семьям, состоящим в браке. Однако, для получения льготной ипотеки необходимо соответствовать определенным критериям:
— Если в семье отсутствует один из родителей или семья является молодой, только что заключившей брак;
— Ограничение по возрасту, не превышающее 35 лет;
— Семья с несовершеннолетними детьми;
— Военнослужащие;
— Граждане, работающие в бюджетных учреждениях и получающие зарплату ниже прожиточного минимума;
— Лица, занятые научной, медицинской, образовательной и другими бюджетными сферами;
— Участники Второй мировой войны или люди с ограниченными возможностями, желающие улучшить своё жилье.
Также стоит рассмотреть возможность валютной ипотеки на примере двух банков: Энерготрансбанка и Москоммерцбанка. В данный момент, эти два банка являются единственными на российском рынке, предоставляющими валютную ипотеку. Однако, валютная ипотека не пользуется особым спросом среди российских банков, поскольку выдача таких ипотечных кредитов связана с рисками, вызванными нестабильностью курса национальной валюты и политическими разногласиями между странами.
Основными условиями Энерготрансбанка для получения валютной ипотеки являются страхование недвижимости и залог имущества у банка, до полного погашения задолженности. Москоммерцбанк предлагает валютную ипотеку на основе выбора недвижимости из предложений самого банка, с требованием страхования и залога недвижимости. При этом, сумма страховки должна быть равна сумме выдаваемой ипотеки. Сумма и срок кредитования оказывают влияние на процентную ставку: если первоначальный платеж составит 25 % на срок до 7 лет, то процентная ставка составит 6 %. При увеличении первоначального платежа до 50 % и срока кредитования до 10 лет, процентная ставка составит 5,5 %.
Основываясь на предоставленной статистике, можно сделать вывод, что ипотека в валюте составляет лишь небольшую долю от общего числа ипотечных кредитов. Конец 2023 года принес большое количество краткосрочных кредитов. Экономисты прогнозируют, что в 2024 году ипотека не будет пользоваться таким же спросом. Это связано с тем, что после последних событий в стране, население не стремится иметь дело с валютными кредитами из-за высоких рисков. Жители предпочитают проводить все расчеты в российской валюте, несмотря на более выгодные условия валютных кредитов.
Следует отметить, что ипотечное кредитование способствует улучшению жизни населения и повышению их социального положения, что, в свою очередь, оказывает положительное влияние на экономику страны. Для развития среднего класса общества необходимо, чтобы государство предоставляло ипотечные кредиты населению, так как это является основным фактором. Таким образом, ипотечное кредитование способствует развитию банковского сектора, увеличивая денежные поступления в банки и способствуя росту экономики. Увеличение спроса на новое жилье приводит к росту производства в промышленной сфере и возрастанию вероятности модернизации.
В связи с этим ипотечное кредитование должно учитывать экономические риски и оказывать давление на социальную мобильность, что позволит снизить потери кредиторов и обеспечить предоставление жилья населению. Прогнозы на 2024 год не предполагают снижение процентных ставок по ипотечным кредитам, как сообщают банки. Это не будет способствовать увеличению количества ипотечных кредитов.
Литература:
- Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая): федер. закон от 31.07.1998 № 146-ФЗ (ред. от 18.03.2023) // консультант плюс — Режим доступа: https://www.consultant.ru, свободный.
- Барбарская М. Н. Анализ и тенденции развития рынка ипотечного кредитования / М. Н. Барбарская. -Аспирант, 2018. — 65–68 с.
- Зельдер А. Г. Жилищное строительство и ипотека в России / А. Г. Зельдер, В. К. Южевельский. — ЭКО, 2019. — 140–149 с.
- Караваева Ю. С. Финансовый анализ перспектив развития кредитного банковского сектора в регионе / Ю. С. Караваева, О. Е. Никонец. — Вестник НГИЭИ, 2021. — 72–82 с.
- Козорезов Д. Н. Современные проблемы рынка ипотечного кредитования в России и возможные пути их решения / Д. Н. Козорезов. — Новая наука: проблемы и перспективы, 2020. — 237–241 с.
- Колобов С. С. Жилищное ипотечное кредитование: состояние и перспективы развития / С. С. Колобов, В. С. Колобова. — Торговая корпорация Дашков, 2020. — 120 с.
- Корнев В. С. Об адаптации мирового опыта жилищного ипотечного кредитования в России / В. С. Корнев. — Вестник финансовой академии, 2019. — 36–40 с.
- Коростелева Т. С. Развитие системы ипотечного кредитования как инструмент решения жилищной проблемы граждан / Т. С. Коростелева. — Финансы и кредит, 2019. — 53–62 с.
- Логинов А. П. Ипотечное жилищное кредитование в России / А. П. Логинов. — ЭКО, 2021. — 23–33 с.
