Возмещение за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, является одной из важных компенсационных мер, направленных на обеспечение справедливости и компенсации правообладателям земельных участков при их изъятии для общественных целей. Это важный аспект регулирования земельного права и обеспечения баланса интересов государства и граждан.
Изымание земельных участков для государственных или муниципальных нужд чаще всего связано с реализацией общественных проектов, таких как строительство дорог, возведение государственных и социальных объектов и так далее.
Однако при таких изъятиях возникает необходимость компенсации правообладателям за прекращением права собственности на земельный участок. Возмещение за земельные участки представляет собой денежную компенсацию, рассчитываемую на основе стоимости участка и его индивидуальных характеристик, а также учета рыночной стоимости земли и потери дохода, связанного с использованием участка.
В 2014 году был принят Закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», внесший соответствующие изменение в законодательство, с целью решения проблемной ситуации, связанной с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Несмотря на то, что Конституция Российской Федерации [1] гарантирует предварительное и справедливое возмещение при изъятии имущества для государственных нужд, в текущем российском законодательстве не предусмотрено четкое определение справедливого возмещения при изъятии земельных участков.
Согласно п. 2 ст. 281 Гражданского кодекса РФ и п. 4 ст. 63 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду включается в равноценное возмещением понимается выкупная цена земельного участка, что и отметил в одном из своих постановлений Пленум Высшего арбитражного суда РФ [2].
Согласно ст. 56.8 Земельного кодекса РФ, при изъятии земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, но переданных на иных вещных правах третьим лицам, в размер возмещения включается рыночная стоимость таких прав, включая права пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования и аренды. Закон также предусматривает особенности определения рыночной стоимости таких прав [3]. Например, рыночная стоимость права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленным юридическому лицу, определяется как рыночная стоимость аренды этого земельного участка на установленный законом максимальный срок, или на срок 49 лет в случае отсутствия максимального срока.
Стоит отметить, что в зарубежных странах существует иной подход к определению размера возмещения за изымаемый земельный участок для государственных или муниципальных нужд. Например, в Великобритании применяется подобная система. Размер возмещения за изъятие земельного участка определяется на основе справедливой компенсации, которая включает в себя стоимость участка, потерю дохода и причиненные неудобства. Данная система основывается на принципе справедливости и ограничениях, установленных законом.
В Японии существует государственная программа, предусматривающая возмещение за изъятие земельного участка. Размер возмещения определяется на основе текущей рыночной стоимости земли и постоянно обновляется, чтобы учитывать изменение цен на рынке недвижимости. Кроме того, владельцы получают компенсацию за потерю дохода и различные дополнительные расходы, связанные с переездом или приобретением нового жилья.
Из приведенного опыта по возмещению за изымаемый земельный участок зарубежных стран можно сделать вывод, что все эти системы стремятся обеспечить справедливое возмещение и защиту интересов собственников при проведении государственных проектов.
Важно отметить, что некоторые ученые, проводящие сравнительный анализ российского и зарубежного законодательства, связанного с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, приходят к выводу о необходимости включения в компенсацию за изъятие также и других компонентов, включая некоторую форму морального ущерба, который причиняется собственникам — физическим лицам.
Некоторыми учеными, например, в работе Губанищевой М. А. и Хлопцова Д. М., предлагается заменить рыночную стоимость определения размера возмещения при изъятии на кадастровую стоимость. Приверженцы этого подхода обосновывают свою позицию, ссылаясь на то, что кадастровая стоимость обычно значительно выше рыночной стоимости. Они также исходят из того, что собственники несут налоговое бремя, включая земельный налог, исходя из расчета налоговой базы по кадастровой стоимости. Приверженцы этой позиции также отмечают, что кадастровая стоимость наиболее полно учитывает индивидуальные характеристики земельного участка. Однако стоит отметить, что определение кадастровой стоимости осуществляется с использованием методов массовой оценки, что часто приводит к недостоверным результатам. В свою очередь, рыночная стоимость для каждого оцениваемого объекта определяется индивидуально с помощью анализа конкретного сегмента рынка. Именно такой подход позволяет утверждать, что рыночная стоимость является наиболее достоверным отражением реальной цены, которую приобретатель лишается [4].
Таким образом, механизм возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, должен быть четко организован и прозрачен. Это способствует установлению доверия между государством, муниципалитетами и собственниками, а также значительно сокращает возможность возникновения конфликтов и споров.
Литература:
- Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 20.12.2023).
- Постановление Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 20.12.2023).
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 20.12.2023).
- Губанищева М. А., Хлопцов Д. М. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд: возможные пути улучшения// Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 8. С.55–57.
