В данной статье проводится анализ возможных рисков, возникающих при приобретении земельных участков. Их возникновение связано с имеющимися на сегодняшний день несовершенствами правового регулирования земельных отношений, которые появились с момента перехода нашей страны к рыночной экономике и появления частной собственности на землю.
Ключевые слова: земельный участок, оборотоспособность, сооружение, границы, купля-продажа.
Процедура приобретения земельного участка является достаточно сложной, и вместе с этим, слабо урегулированной действующим законодательством. Наличие так называемых «подводных камней», с которыми сталкиваются покупатели, создают некоторые проблемы на практике и влекут несение рисков последними, которые к тому же не всегда компенсируются.
Риски покупателей земельных участков можно условно разделить на три группы.
В первую группу можно включить риски, связанные с оборотоспособностью участка, т. е. возможностью его перехода от одного человека к другому.
Оборотоспособность земельного участка кажется довольно прозрачной: достаточно заказать выписку из ЕГРН, чтобы узнать обо всех обременениях. Однако риск может возникнуть в ситуации, когда на земельном участке находится строение, права на которое не зарегистрированы.
Статья 35 Земельного Кодекса РФ (далее — ЗК РФ) гласит, что «при отчуждении здания/сооружения права на земельный участок переходят новому собственнику в том же объеме, в котором были у продавца» [1]. Стоит обратить внимание на еще одну норму — статью 57 закона «О государственной регистрации недвижимости», согласно которой «при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество, одновременно права переходят и на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом» [2].
Строение — это не объект недвижимости, на него невозможно зарегистрировать права. Соответственно, невозможно зарегистрировать и переход прав на строение. Было бы целесообразно выстроить практику, по которой переход права на строение был бы аналогичным ч. 1 ст. 35 ЗК РФ, когда при переходе прав на земельный участок переходили права на строение, права на который не зарегистрированы.
Однако в российском законодательстве такой нормы нет и при отчуждении объекта недвижимости права переходят и на земельный участок. Если же отчуждать земельный участок, то права на недвижимость не переходят. В то же время, когда речь идет о здании/сооружении, права на которые зарегистрированы, и они есть в выписке ЕГРН, то их можно включить в договор купли-продажи.
В подобных ситуациях судебная практика ориентируется на Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Верховный Суд РФ утвердил, что по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости [3].
Но на сегодняшний день практика судов по данной категории дел неоднозначна. Например, Московский городской суд в одном аналогичном деле (заключение договора купли-продажи, в который не включаются расположенные на земельном участке строения, права на которые не зарегистрированы) признал сделку ничтожной, а в другом аналогичном случае заключил, что объектов недвижимого имущества, принадлежащих ответчику на правах собственности, на проданном истцу земельном участке не имеется [4].
Еще примером подобного риска может служить следующая судебная ситуация. Так, между Б. О. Н. и Ф. С. А. подписан предварительный договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом. Согласно п. 1 данного договора, Ф. С. А. продает, а Б. О. Н. принимает в общую долевую собственность 1/3 земельного участка, площадью 1500 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, решенное использование: под садоводство. В договоре было указано, что отчуждаемый земельный участок принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи. Согласно условиям договора 1/3 доли земельного участка и строения на нем продаются за 7 900 000 руб. Перечислив денежные средства, впоследствии основной договор так стороны и не заключили [5].
Вторая группа рассматриваемых нами рисков связана с тем, что в определении границ участка допущены ошибки или вовсе не определены и не зарегистрированы в реестре.
В настоящее время в ЕГРН содержатся сведения о 24 миллионах земельных участков, которые не имеют точного описания границ, и все они находятся в зоне риска. Их можно разделить на три категории:
Земельные участки, права на которые зарегистрированы без кадастрового учета. Они полностью оборотоспособны, их можно приобретать и продавать.
Участки, которые поставлены на учет в упрощенном порядке и без межевания, то есть их границы не определены.
Земельные участки, при регистрации которых была допущена реестровая ошибка.
Самая опасная категория — третья. Например, в процессе постановки на учет могли использоваться устаревшие картографические данные или не осуществляться обмеры, что является следствием кадастровых (реестровых) ошибок.
«Первым об этом узнало Федеральное дорожное агентство: чтобы сформировать отвод автомобильной дороги, они смотрят по кадастровым данным, где расположены земельные участки, утверждают свою документацию и после этого выезжают на местность формировать полосу отвода. Они тогда говорили: мы приезжаем, а там курятники» [6].
На сегодняшний день ситуация с реестровыми ошибками регулируется статьей 61 закона «О государственной регистрации недвижимости». При этом есть два вида ошибок, — техническая, то есть опечатка или описка, которая исправляется по решению регистратора, и реестровая. Она подлежит исправлению со дня получения документов, свидетельствующих о наличии реестровой ошибки, либо на основании вступившего в законную силу судебного решения. «Как правило, здесь возникают споры о смежных границах. Исправить просто — вызвать кадастрового инженера, заказать процедуру уточнения границ. По ее результатам готовятся межевые планы. Но обычно один хочет уточнить границы, а другой нет, потому что процедура недешевая. В таком случае обращаются в суд»
Хуже складывается ситуация с переходом на иную систему координат. В России она менялась два раза, поэтому многие земельные участки сильно «уехали» — кто-то оказался в водном объекте, кто-то в соседнем районе.
Риски, связанные с градостроительными ограничениями, когда участок, право собственности на который зарегистрировано, невозможно использовать по назначению.
В данном случае пробел права состоит в том, что государство, согласно градостроительному законодательству, не несет ответственности за достоверность информации об ограничениях пользования земельных участков, предоставляемых заинтересованным на это лицам.
Рассмотрим в качестве примера ситуацию, когда покупатель приобретает земельный участок для строительства жилого дома, однако после оформления сделки впоследствии выясняется, что на данном участке установлены ограничения, по которым ничего, кроме сада или огорода, на нем разместить не получится или на нем планируется установления публичного сервитута, который может препятствовать планируемой постройке. Узнать о всех обременениях покупаемого земельного участка лицо вынужден сам путем поднятие всей документации, поскольку на сегодняшний день нет четкого и единого документа, который мог бы содержать всю исчерпывающую информацию о градостроительных ограничениях, установленных в отношении конкретного участка в целом.
Вместе с этим, помимо того, что государство не предоставляет всю полную информацию об обременениях данного земельного участка, нет гарантий того, что на них укажет и продавец. Как верно отмечает В. П. Камышанский: «при покупке земельного участка у частных лиц продавец может оказаться недобросовестным и не предупредить приобретателя об истинном целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка» [7].
Таким образом, проведенный анализ законодательных норм и правоприменительной практики позволяет нам сделать вывод о имеющихся в земельном законодательстве пробелов, связанных с земельными правоотношениями, которые влекут негативные правовые последствия в виде утраты объекта и убытков, которые несут частные лица, являющиеся субъектами таких отношений.
В связи с этим, целесообразно на законодательном уровне установить правила оформления сделки при покупке земельных участков, а также путем обобщения судебной практики по рассматриваемому вопросы исключить все риски путем принятия соответствующих актов и норм, которые могут обеспечить наиболее полную защиту субъектами земельных отношений своих интересов и повышение эффективности правовой безопасности при приобретении земельных участков.
Литература:
1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 04.08.2023) // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
2. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 04.08.2023) «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 2015. № 29 (часть 1). Ст. 4344.
3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». // Российская газета. № 140, 30.06.2015.
4. Решение Липецкого районного суда № 2-А36/2020 2-А36/2020(2-А796/2019;) М-А700/2019 2-А796/2019 М-А700/2019 от 27 мая 2020 г. по делу № 2-А36/2020 // URL: https://sudact.ru/regular/doc/ShnmPHHqXYJ/ (дата обращения: 29.11.2023).
5. Апелляционное определение Самарского областного суда от 28.03.2019 № 33–3666/2019 // URL: https://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=SOPV&n=396627#zisWDxTeUl4wZnWk (дата обращения: 29.11.2023).
6. «Приезжаем, а там курятники»: главные правовые риски при покупке земельного участка // URL: https://legalacademy.ru/sphere/post/priezzhaem-a-tam-kuryatniki-glavnye-pravovye-riski-pri-pokupke-zemelnogo-uchastka (дата обращения: 29.11.2023).
7. Камышанский В. П., Огурцова К. С. Приобретение земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства // Власть Закона. 2017. № 1. С. 37–46.
