К вопросу о правовой природе договора участия в долевом строительстве



В статье автор исследует особенности и правовую природу договора участия в долевом строительстве.

Ключевые слова: долевое строительство, строительный подряд, инвестиционный договор, правовая природа, договор купли-продажи.

Институт долевого участия в строительстве — один из новых в отечественном гражданском праве. Путь его развития своеобразен: стихийно сформировавшись как ответ хозяйственной жизни на экономический упадок, особенно царящий в Российской Федерации в 1990-е годы двадцатого столетия, договоры участия в долевом строительстве долго оставались договорами, прямо законом не предусматриваемыми. Именно это и привело законодателя к осознанию необходимости в разрешении накопившихся вопросов в сфере регулирования данного типа договора.

Права и интересы граждан, вкладывавших средства в строительство, в первую очередь, многоквартирных домов с целью последующего приобретения квартир в собственность достаточно часто нарушались. Во многом это было связано с отсутствием надлежащего правового регулирования возникающих при долевом строительстве отношений. Этими обстоятельствами была вызвана необходимость принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домой и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту — Закон № 214-ФЗ).

В последнее время в Российской Федерации произошел всплеск темпов и объемов строительства многоквартирных домов, возведение которых преимущественно осуществляется на долевых началах. По статистическим данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии за период с января 2023 года по сентябрь 2023 года было зарегистрировано 675 375 договоров участия в долевом строительстве [1]. Исходя из этих данных можно вести речь о том, что институт долевого участия в строительстве является достаточно востребованным способом приобретения недвижимости в собственность.

Несмотря на то, что в российском праве достаточно давно и успешно используется модель договора участия в долевом строительстве, существуют некоторые практические и теоретические проблемы и коллизии, которые пытаются разрешить ученые-цивилисты. Правовая природа договора участия в долевом строительстве среди исследований цивилистов также достаточно спорная, дискуссионным остается вопрос о типе исследуемого договора.

Изучением правовой природы договора участия в долевом строительстве занималась О. Л. Капица, которая сделала вывод о том, что действия застройщика можно рассматривать как процесс выполнения работ, результатом которого выступает непосредственно само строительство объекта недвижимости [2, с. 45]. О. Г. Ершов поддерживает данную точку зрения, приведенную вышеназванным автором, и отмечает, что действия застройщика можно расценивать как результат по выполнению работы, где окончательным моментом является строительство объекта недвижимости. Поскольку данный договор направлен на выполнение работ, это приводит к тому, что действия обязанного лица направлены именно на выполнение работ, результатом которых является часть объекта недвижимости, включая передачу прав части объекта недвижимости дольщику пропорционально вложенным им денежным средствам [3, с. 24].

Обычно относительно правовой природы договора участия в долевом строительстве в юридической литературе высказываются следующие мнения: его предлагается рассматривать как договор простого товарищества (договор о совместной деятельности), либо как договор строительного подряда, договор выполнения работ (оказания услуг), либо в качестве договора купли-продажи. Кроме того, некоторые авторы рассматривают его как смешанный договор или как не поименованный в ГК РФ инвестиционный договор.

Стоит отметить также, что договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома не находит своего отражение во всех четырех частях Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту — ГК РФ), из-за чего сказать точно к какой договорной группе законодатель относит договор долевого участия в строительстве не представляется возможным. Отсутствие закрепления в ГК РФ приводит к коллизии норм при определении его правовой природы. Необходимо легальное закрепление понятия договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в ГК РФ, чтобы устранить сложившуюся путаницу относительно правовой природы данного вида договоров.

Для правильного понимания правовой природы договора участия в долевом строительстве рассмотрению подлежат вопросы соотношения указанного договора с уже существующими в гражданском законодательстве договорами путем сравнительного анализа. Это позволит увидеть их общие и отличительные черты.

Довольно-таки часто договор участия в долевом строительстве отождествляют с инвестиционным договором. Д. А. Соболев отмечает, что «договор участия в долевом строительстве следует относить к инвестиционному договору, который устанавливает две разновидности отношений. К первой разновидности отношений относят потребительские правовые отношения, в которых участник долевого строительства — гражданин — заключает сделку исключительно в личных, семейных и других нуждах, которые не связаны с осуществлением стороной предпринимательской деятельности. Ко второму относятся предпринимательские отношения, при которых участник долевого строительства — юридическое лицо либо индивидуальный предприниматель» [4, с. 30].

Имеет место и иная позиция ученых. Они указывают, что договор участия в долевом строительстве невозможно отождествлять с инвестиционным договором, так как эти договоры обладают разнородным составом участников, спектром прав и обязанностей [5, с. 44]. По мнению Н. Н. Брюховецкого, «юридическое лицо, выполняющее любую работу, не может быть стороной договора об инвестиционной деятельности. Однако в долевом договоре то же лицо — допустимый, полноправный, а зачастую единственно возможный контрагент участника долевого строительства. Налицо различие как состава участников этих двух договоров, так и их обязанностей. Поэтому долевой договор не может считаться подвидом договора об инвестиционной деятельности». Также и различны цели заключения данных соглашений. Целью заключения договора об инвестиционной деятельности является получение прибыли или иного полезного эффекта, целью договора участия в долевом строительстве — возникновение права собственности у участников долевого строительства на объекты долевого строительства [6, с. 90].

Законодатель допускает возможность возникновения правоотношений, связанных с вложением денежных средств в строительство недвижимости между юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем и застройщиком, посредством как договора участия в долевом строительстве, так и иных договоров, предусмотренных российским гражданским законодательством, имеющих сходные конструкции. Такой вывод можно сделать, анализируя положения части 3 статьи 1 Закона № 214-ФЗ [7, ст. 1], где указано, что действие указанного закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости и не основанные на договоре участия в долевом строительстве, а также путем анализа положений части 2 статьи 2 Федерального закона от 25.02.1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее по тексту — Закон № 39-ФЗ) [8, ст. 2], регламентирующих правило о том, что правовое регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, находится за рамками данного закона. Таким образом, законодатель предоставляет юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям право выбора договора при осуществлении вложений в недвижимость.

Детальный анализ правоотношений, складывающихся в рамках указанных законов, показывает, что между ними действительно есть много общего. Так, содержание инвестиционных правоотношений, равным образом как и содержание правоотношений в рамках участия в долевом строительстве, образуют действия, связанные с внесением инвестором денежных средств или иного имущества (имущественных прав) в пользу юридического лица, а последнее, в свою очередь, в рамках инвестиционного правоотношения может быть обязано обеспечить строительство объекта недвижимости за счет привлеченных средств и по окончании данного строительства передать инвестору право собственности на часть построенного объекта.

Таким образом, как долевое строительство объектов недвижимости, так и осуществление капитальных инвестиций в строительство являются способами финансирования указанной индустриальной отрасли экономики. Однако рассматриваемые правоотношения имеют и свои различия. Разграничение рассматриваемых правоотношений можно привести по следующим критериям: 1) согласно статье 9 Закона № 39-ФЗ финансирование капитальных вложений может осуществляться инвесторами как за счет собственных, так и за счет привлеченных средств [8, ст. 9]. Финансирование же долевого строительства согласно части 2 статьи 1 Закона № 214-ФЗ осуществляется только за счет средств граждан и юридических лиц, привлекаемых застройщиком на основании договора участия в долевом строительстве [7, ст. 1]; 2) в отличие от участников долевого строительства в качестве инвесторов в правоотношениях по капитальному инвестированию, могут выступать не только физические и юридические лица, но и объединения юридических лиц, создаваемые на основе договора о совместной деятельности, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности; 3) в отличие от инвестиционного договора к договору участия долевого строительства, являющемуся основанием возникновения одноименных правоотношений, закон предъявляет особые требования, касающиеся его обязательной государственной регистрации, перечня законодательно установленных существенных условий; 4) в отличие от инвестиционных правоотношений, в правоотношениях участия в долевом строительстве не предусматривается возможность несения убытков для дольщика; 5) участник долевого строительства в отличие от инвестора более защищен действующим законодательством, поскольку для привлечения денежных средств дольщиков застройщику здесь в обязательном порядке необходимо провести мероприятия по получению разрешения на строительство, оформлению проектной декларации и открытию данных сведений для дольщиков; по получению земельного участка, на котором будет производиться строительство, в собственность, в аренду или субаренду. Помимо этого, в случае, когда участником долевого строительства выступает гражданин, который приобретает объект недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, для защиты его прав применяется законодательство о защите прав потребителей.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать выводы о том, что правоотношения, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, очень близки по своей сути к правоотношениям инвестирования в объекты капитального строительства. Вместе с тем, правоотношения, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, имеют особенности, которые свойственны именно им.

Рассматривая договор участия в долевом строительстве как договор займа, можно сказать о финансовой услуге, поскольку заемщик в определенный договором срок использует денежные средства, а в последствии возвращает их займодавцу. А в договоре долевого участия деньги дольщика передаются застройщику для того, чтобы получить в собственность недвижимое имущество, это говорит о том, что трата денежных средств происходит в интересах займодавца (дольщика). Поэтому договор долевого участия в строительстве нельзя относить к кредитным договорам, поскольку одной стороной в договоре обязательно должен быть банк или кредитная организация.

Зачастую договор участия в долевом строительстве в юридической литературе приравнивают к договору строительного подряда. Ю. В. Романец полагает, что условия договора участия в долевом строительстве ближе к условиям договора строительного подряда; правовая база института подряда более всего пригодна для регулирования отношений долевого участия в строительстве [9, с. 77]. Данной точки зрения также придерживается О. Г. Ломидзе, указывая, что «по своему содержанию договор об участии в долевом строительстве является договором строительного подряда» [10, с. 178].

В соответствии с частью 1 статьи 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену [10, ст. 740]. Исходя из этого определения, сразу можно выделить общую черту указанных договоров — это создание объекта недвижимости и передача его в собственность. Однако там же можно отметить и отличительный признак, а именно строительство объекта недвижимости по заданию заказчика. Застройщик начинает строительство не по заданию участника долевого строительства. Об этом свидетельствует тот факт, что привлекать денежные средства граждан он вправе только после получения разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации права собственности на земельный участок (ч. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ [7, ст. 3].). Это означает, что участник долевого строительства присоединяется к уже готовому проекту.

Отличны эти два вида договоров и по форме заключения. Для договора участия в долевом строительстве установлена обязательная письменная форма, а также требование государственной регистрации договора. Законодатель не устанавливает для договора подряда обязательной письменной формы, а уж тем более государственной регистрации. Форма договора подряда должна соответствовать общим правилам о форме сделок. Наибольшее распространение получила простая письменная форма, что связано с длящимся характером подрядных отношений для придания им большей стабильности.

Договор подряда (строительного подряда) и договор участия в долевом строительстве имеют и иные отличия. Например, заказчик по договору строительного подряда вправе: вносить изменения в техническую документацию при условии, если вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают десяти процентов указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ; осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов. Подрядчик обладает правом: на пересмотр сметы, если по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на десять процентов; на возмещение разумных расходов, которые понесены им в связи с устранением дефектов в технической документации. Законодательство о долевом строительстве подобных гарантий и возмещений застройщику не предоставляет. Условие о возможности изменения цены договора участия в долевом строительстве может быть предусмотрено только самим договором. Таким образом, отнесение договора участия в долевом строительстве к разновидности договора строительного подряда является необоснованным.

В научной среде Е. А. Павлодский приводит следующее интересное мнение: «договор участия в долевом строительстве представляет собой договор простого товарищества, так как все существенные условия данного договора находят свое проявление в договоре участия в долевом строительстве: а) объединение вкладов (денежные средства первой стороны и услуги по организации строительства второй стороны); б) общая хозяйственная цель у сторон, заключающаяся в строительстве объекта недвижимости; в) общие совместные действия сторон» [11, с. 74].

Имеется и противоположная точка зрения. Так, Р. Р. Мифтахов считает, что договоры долевого участия в строительстве «не являются договорами простого товарищества по следующим основаниям: 1) цель дольщика — приобретение для потребления, а цель застройщика — получение прибыли; 2) застройщик не требует от дольщика никакого другого участия, кроме вкладов; 3) дольщик не принимает участия ни в управлении общими делами общества, ни в заключении договоров с третьими лицами; 4) дольщику приходится оплачивать не только стоимость строительства причитающейся ему части здания, но и прибыль застройщика; 5) отсутствует многосторонняя правовая связь между дольщиками, которые не являются, таким образом, участниками одного договора» [12, с. 23].

Принципиальное отличие договора простого товарищества от других гражданско-правовых договоров, в том числе и от договора участия в долевом строительстве, заключается в том, что конструкция отношений выстроена по поводу того, как стороны взаимодействуют, а не по поводу того, какие экономические отношения опосредуются этой формой. Исходя из понятия договора простого товарищества, можно сделать вывод о том, что основой данного договора является наличие вкладов участников, ведение совместной деятельности и достижение путем совместных действий общей цели. В договоре участия в долевом строительстве данные характеристики отсутствуют ввиду того, что застройщик и участники долевого строительства не имеют общие цели. Дольщик заинтересован получить объект долевого строительства после ввода в эксплуатацию построенного многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, застройщик заинтересован получить прибыль в виде разницы между денежными средствами, полученными от участников долевого строительства, и денежными средствами, освоенными на строительство объекта долевого строительства, которую застройщик использует на свое усмотрение.

Некоторые схожие признаки договор участия в долевом строительстве имеет и с договором купли-продажи. Предметом договора купли продажи может быть товар, который будет создан или приобретен в будущем. Закон № 214-ФЗ не предусматривает заключение предварительного договора, когда договором купли-продажи предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества предусмотрен. Существует предложение квалифицировать договор участия в долевом строительстве как договор купли-продажи имущества, которое будет создано продавцом в будущем. Однако в данном случае логичнее было бы не квалифицировать договор участия в долевом строительстве как договор купли-продажи, а рассмотреть, как соотносятся вышеуказанные договоры. Предметом договора купли-продажи является передача в собственность покупателя товара, который взамен оплачивает продавцу покупную цену. Таким образом, помимо того, что и договор купли-продажи, и договор участия в долевом строительстве являются возмездными, так их сближает и то обстоятельство, что они основаны на эквивалентном обмене, на встречном характере. Как известно, любой взаимный договор в значительной мере может исполняться и без детализации в контракте, только на началах справедливости и возмездности. В таком случае положение дольщика напоминает положение покупателя. Сходным будет и тот факт, что, в конечном счете, объект созидательной деятельности (жилые и нежилые помещения, кроме объектов производственного назначения) перейдет в собственность одной из сторон.

Опасность безусловного отождествления рассматриваемых договоров заключается в признании договора незаключенным при неопределенности объекта. В отличие от договора купли-продажи в договоре долевого участия невозможно соблюсти специальные требования статьи 554 ГК РФ, в соответствии с которыми в договоре продажи указываются данные, которые позволяют индивидуально определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю в соответствии с договором, это будут также и такие данные, которые позволят определить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Различают вышеуказанные договоры по субъектному составу.

Отличие между этими договорами заключается в способе исполнения обязанности по предоставлению объекта, который для каждого договора регламентирован юридически как в договоре, так и в законе. В соответствии с другой точкой зрения договор долевого участия в строительстве относят к договорам о совместной деятельности.

Многие ученые, изучающие проблему правовой природы договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, приходят к мнению, что договор и вовсе является смешанным по характеру и включает в себя черты нескольких гражданско-правовых договоров (например, договора подряда, инвестиционного договора и договора купли-продажи). К. И. Скловский писал, что договор участия в долевом строительстве носит комплексный характер, объединяющий черты разных договоров [5, с. 45]. Отдельного внимания заслуживает концепция, в соответствие с которой договор участия в долевом строительстве относят к смешанным договорам по своей правовой природе. Так, по мнению Е. Г. Донских, договор участия в долевом строительстве является договором смешанного типа, поскольку он включает в себя элементы нескольких видов договоров, таких как: 1) договор строительного подряда — подрядчик по заданию заказчика обязуется построить объект недвижимости, а дольщик вносит средства на строительство части этого объекта; 2) договор оказания возмездных услуг — дольщик поручает застройщику оказать услуги по организации строительства квартиры и оплатить их, а застройщик обязуется совершить эти услуги в сроки и в порядке, которые определены договоре; 3) договор простого товарищества — дольщики вкладывают свои денежные средства для достижения единой цели и поручают застройщику выполнение определенных действий в своих интересах; 4) договор купли-продажи — застройщик создает для дольщика объект недвижимости и передает его за плату в собственность по окончанию строительства [13, с. 57].

Рассмотрев все вышесказанное, можно прийти к выводу, что договор участия в долевом строительстве содержит условия, которые не позволяют регулировать данные отношения по конструкции какого-либо уже известного гражданскому законодательству договора. Автором статьи делается вывод, что договор участия в долевом строительстве является новым поименованным, самостоятельным видом гражданско-правового договора и не относится ни к одному из вышеперечисленных договоров — о самостоятельности договора участия в долевом строительстве свидетельствует и Закон № 214-ФЗ, который содержит в себе не только легальное определение договора участия в долевом строительстве, но и указывает на самостоятельный предмет и существенные условия договора. Его место среди договоров смежных форм обусловлено спецификой области его применения, индивидуальностью предмета договора и других его элементов.

Литература:

1. Официальный интернет-портал Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. — Текст: электронный // URL: https://rosreestr.gov.ru/ (дата обращения: 01.01.2024).
2. Капица, О. Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве: специальность 12.00.03 «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право»: диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук / Капица Ольга Леонидовна; Кубанский государственный аграрный университет. — Краснодар, 2014. — 329 c. — Текст: непосредственный.
3. Ершов, О. Г. Договор участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых договоров / О. Г. Ершов. — Текст: непосредственный // Нотариус. — 2013. — № 2. — С. 22–32.
4. Соболев Д. А. Гражданско-правовая ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве: специальность 12.00.03 «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право»: диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук / Соболев Дмитрий Артурович; Российский государственный гуманитарный университет. — Москва, 2011. — 258 c. — Текст: непосредственный.
5. Скловский, К. И. Договор долевого участия в строительстве и возникновение права собственности на объект долевого строительства / К. И. Скловский. — Текст: непосредственный // Хозяйство и право. —: Хозяйство и право, 2015. — С. 42–45.
6. Брюховецкий, Н. Н. Договор участия в долевом строительстве не есть вид «инвестиционного» договора / Н. Н. Брюховецкий. — Текст: непосредственный // Адвокат. — 2007. — № 8. — С. 90–91.
7. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 04.08.2023) // Российская газета. — № 292. — 31.12.2004.
8. Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (ред. от 25.12.2023) // Собрание законодательства РФ. — № 9. — ст.1096. — 01.03.1999.
9. Романец, Ю. В. Как квалифицировать договоры участия в строительстве / Ю. В. Романец. — Текст: непосредственный // Хозяйство и право. — 2020. — № 5. — С. 75–78.
10. Ломидзе, О. Г. Правонаделение в гражданском законодательстве России / О. Г. Ломидзе. — Текст: непосредственный // Юридический центр Пресс. — 2013. — №. — С. 176–180.
11. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 24.07.2023) // Собрание законодательства РФ. — № 5. — 29.01.1996.
12. Павлодский, Е. А. Правовая природа инвестиционного контракта / Е. А. Павлодский. — Текст: непосредственный // Право и экономика. — 2000. — № 9. — С. 73–78.
13. Мифтахов, Р. Р. Проблемы согласования совместного строительства / Р. Р. Мифтахов. — Текст: непосредственный // Юрист. — 2002. — № 4. — С. 22–24.
14. Донских, Е. Г. Долевое участие в строительстве — аспекты законодательства и реалии жизни / Е. Г. Донских. — Текст: непосредственный // Юрист. — 2008. — № 1. — С. 56–59.