Актуальность темы обусловлена тем, что ежегодно в нашей стране увеличивается объем ветхого и аварийного жилья, в связи с чем проблема принятия решения о продлении срока эксплуатации или сноса стоит достаточно остро. Одной из причин ухудшения технико-эксплуатационных характеристик является несвоевременный капитальный ремонт или его отсутствие, а также несовершенные методы мониторинга и оценки технических характеристик жилого здания. К тому же, с течением времени требования к объемно-планировочным решениям, тепловой эффективности, строительным материалам и инженерным сетям ужесточаются, и текущие характеристики зданий и отдельных конструктивных элементов не соответствуют нормативным.
Жилой фонд 1950–1979 годов постройки вызывает особый интерес в связи с принятием Федерального закона N 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» от 30 декабря 2020 года [1]. Согласно указанному закону, комплексное развитие территории жилой застройки планируется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены многоквартирные дома, признанные аварийными, или подлежат сносу или реконструкции в соответствии с критериями, установленными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
По данным общественного проекта «Дом.МинЖКХ.РУ» в Санкт-Петербурге построено и эксплуатируется 19 247 жилых домов, которые размещают в себе 2 083 233 квартиры общей площадью 151 149 022 м2 [2]. Статистические данные по рассматриваемым объектам капитального строительства приведены в таблице 1.
Таблица 1
Статистические данные
|
Год постройки |
Кол-во домов |
% от общего кол-ва домов |
Кол-во квартир |
% от общего кол-ва квартир |
Суммарная площадь, м2 |
% от общей площади |
|
1970–1979 |
2 116 |
11,0 |
364 292 |
17,5 |
21 183 692 |
14,0 |
|
1960–1969 |
3 927 |
20,4 |
360 739 |
17,3 |
18 641 363 |
12,3 |
|
1950–1959 |
1 768 |
9,2 |
78 444 |
3,8 |
6 690 879 |
4,4 |
Таким образом, здания 1950–1979 годов постройки составляют 40,6 % от общего количества жилых домов, 38,6 % от общего числа квартир и 30,8 % от общей площади этих квартир в Санкт-Петербурге.
Рекомендуемый срок службы объектов жилищно-гражданского строительства составляет не менее 50 лет с учетом проведения своевременного капитального ремонта [3]. Это значит, что принятие решения о капитальном ремонте, реконструкции или сносе существенного объема жилого фонда необходимо принимать уже сейчас.
Существует несколько принципиальных методов модернизации застройки:
- Полноценный капитальный ремонт, позволяющий продлить срок эксплуатации здания и привести состояние его составляющих частей к нормативному.
- Реконструкция жилой застройки известными методами. Данный метод подразумевает изменение строительного объема путем надстройки, пристройки и обстройки существующих зданий с частичной или полной перепланировкой;
- Снос здания с последующим переселением жильцов в новые. Ярким примером практического применения метода является программа реновации застроенных территорий в Москве [4].
При тщательном подходе проведение капитального ремонта позволяет устранить существующие дефекты и продлить срок службы по критерию физического износа. Учитывая единую систему типизации, большинство недостатков зданий рассматриваемого периода схожи, следовательно, аналогичны и пути их устранения. В таблице 2 приведены наиболее распространённые дефекты и возможные методы их устранения.
Таблица 2
Дефекты зданий 1950–1979 годов постройки и способы их устранения
|
№ пп |
Дефект |
Решение |
|
1 |
Несоответствие требованиям тепловой эффективности здания в целом, и, как следствие, повышение затрат на отопление |
Теплоизоляция ограждающих конструкций, например, методом устройства вентилируемого фасада, и совершенствование контроля энергопотребления |
|
2 |
Неудовлетворительное состояние сетей инженерно-технического обеспечения |
Замена сетей инженерно-технического обеспечения на современное |
|
3 |
Трещины на внутренних и внешних поверхностях здания, нарушение герметичности швов с выпадением раствора |
Проведение комплекса ремонтно-восстановительных работ |
|
4 |
Разрушение балконных плит и козырьков |
Ремонт конструкций или их замена на аналогичные, если это целесообразно |
|
5 |
Нарушение гидроизоляции фундаментов и кровли |
Замена кровли без изменения конструктивной схемы и восстановление гидроизоляционного слоя фундамента |
Несмотря на разнообразие строительных приемов и технологий, на принятие решения о проведении капитального ремонта влияет не только наличие дефектов, но и стоимость их устранения. Практика показывает, что продление срока эксплуатации здания целесообразно в том случае, если физический износ не превышает 60 % [5].
Таким образом, при качественном обследовании технического состояния объекта капитального строительства и дальнейшем проведении технико-экономического анализа на предмет целесообразности проведения капитального ремонта можно существенно улучшить эксплуатационные характеристики здания, уменьшив его физический износ.
В настоящее время для большинства зданий рассматриваемого периода постройки моральной износ превышает физический, в связи с чем проведение капитального ремонта не сможет комплексно устранить все недостатки. Проблему устранения морального износа можно решить путем проведения реконструкции.
Зарубежная практика отдает предпочтение реконструкции при модернизации старого жилого фонда. В европейских странах особо распространены такие методы реконструкции как надстройка мансардным этажом и пристройка эркеров и лоджий совместно с частичной перепланировкой и разуплотнением существующей жилой застройки, если это необходимо [6].
Таким образом, комплексная реконструкция устраняет дефекты несущих и ограждающих конструкций, повышает уровень энергоэффективности здания и улучшает архитектурную выразительность застройки в целом.
Несмотря на успешную реализацию проектов по модернизации существующей застройки за рубежом, сложившаяся в России градостроительная обстановка требует более решительных мер. В современных реалиях недостаточно изменить планировочную структуру объекта капитального строительства, поскольку в данном случае не будет обеспечен критерий экономической эффективности при существенных затратах на модернизацию. Исследования показывают, что лишь существенное увеличение объемов жилой застройки обуславливают целесообразность проведения реконструкции.
В связи с внедрением программы комплексного развития застроенных территорий актуальным становится поиск альтернативных сносу решений, позволяющих увеличить экономическую эффективность, а также сохранить и улучшить существующую жилую среду.
Учитывая вышеизложенное, наиболее эффективным является применение совокупности всех методов модернизации жилой застройки. Своевременное проведение капитального ремонта позволяет улучшить технико-эксплуатационные характеристики здания и продлить срок его службы, если будут обеспечены критерии технической и экономической эффективности. Также комплексное развитие территорий может быть обеспечено путем сноса наиболее ветхих зданий, когда его реконструкция становится нецелесообразной. А при существенном моральном износе актуальным становится принятие решения о его реконструкции, причем применяемые методы и технологии должны обеспечивать значительный прирост строительного объема, что обеспечит инвестиционную привлекательность застройки и улучшит эстетические, планировочные и технические характеристики.
Таким образом, перспективным направлением в области строительства является разработка комплекса работ по модернизации жилой застройки, учитывающего текущее состояние жилого фонда и включающей производство реконструктивных работ и снос наиболее ветхих зданий, если это является целесообразным с учетом экономической эффективности.
Литература:
1. «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 30.12. 2020 года N 494-ФЗ. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс»
2. Общественный проект «Дом.МинЖКХ.РУ». URL: https://dom.mingkh.ru/ (дата обращения: 05.01.2024).
3. ГОСТ 27751–2014 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения» [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «Техэксперт»
4. А. А. Афанасьев, Е. П. Матвеев. Реконструкция жилых зданий. Часть I. Технологии восстановления эксплуатационной надежности жилых зданий [Электронный ресурс] / А. А. Афанасьев, Е. П. Матвеев — Москва: ОАО «ЦПП», 2008
5. Кловский, А. В. Оценка целесообразности выполнения ремонтно-восстановительных работ на объекте с учетом физического износа его строительных конструкций / А. В. Кловский, О. В. Мареева // Сборник статей по материалам конференции РГАУ — МСХА им. К. А. Тимирязева, Москва, 02–04 декабря 2020 года. — Выпуск 293. — Часть I. — Москва: РГАУ, 2021. — С. 170–173.
6. Фурсина Ю. В., Иванова С. О., Леонова А. Н. Опыт реконструкции зданий в странах Европы и сравнение с реновацией в России // Бюллетень науки и практики. 2019. № 5. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/opyt-rekonstruktsii-zdaniy-v-stranah-evropy-i-sravnenie-s-renovatsiey-v-rossii (дата обращения: 07.01.2024).
