В данной статье рассматривается вопрос отнесения любой без исключения ссуды недвижимого имущества к консенсуальным договорам. Целью статьи является анализ правовой проблемы классификации ссуды вообще, выделение из данного материала подхода к ссуде недвижимости и влияния данного подхода на судебную практику.
Ключевые слова: безвозмездное пользование недвижимостью, реальный договор, консенсуальный договор, волеизъявление, момент заключения договора.
В правовой доктрине существует деление договоров на реальные и консенсуальные. Консенсуальные признаются заключенными с момента подписания обеими сторонами соглашения (или совершения иных действий, составляющих акцепту). Реальный договор признается заключенным с момента достижения соглашения сторон и совершения как минимум одной из сторон действий по передаче другой стороне причитающихся по договору вещей. Таким образом, для возникновения прав и обязанностей по реальному договору недостаточно согласования существенных условий договора, дополнительно требуется передача вещи.
Безвозмездное пользование (ссуда) является типом отношений, относящихся сразу к обеим категориям. Пункт 1 статьи 689 ГК РФ дает такое определение ссуды: «по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором» [1].
Считается, что конструкция «сторона обязуется сделать …» говорит о принадлежности договора к консенсуальным. Но ведь статья содержит и другую формулировку — «передает», таким образом указывая, что модель реального договора к отношению применима. Сама природа безвозмездного пользования такова, что ссудополучателю для осуществления своих прав и обязанностей требуется получить вещь, причем на деле она нередко переходит не только в его пользование, но и в его владение. И порой договор заключается действием, не подкрепляясь даже устной договоренностью — ребенок, одолживший однокласснику карандаш, с точки зрения закона становится ссудодателем.
Отсюда — и статус исключения. В научной литературе мнение, что помимо стандартных консенсуальных договоров существуют и ссуды-исключения, построенные по реальной модели, уже давно и прочно закрепилось. Причем оно встречается не только в работах по изучению современного законодательства, но и в трудах советских ученых.
Так, О. С. Иоффе разделял безвозмездное пользование на договоры, создающие обязанность передать вещь, и исключающие ее. К первым относились соглашения, участниками которых «выступают социалистические организации. Эти последние в порядке своей уставной функции обслуживают граждан путем передачи им имущества во временное безвозмездное пользование». Вторую же группу составляли соглашения «в порядке оказания товарищеских услуг… между гражданами» [2, с. 146].
Встречался, однако, и другой подход. Так, А. И. Пергамент ключевым считала момент заключения договора. А именно: «...само собой разумеется, что те договоры о передаче вещи в пользование, которые заключаются в момент соглашения сторон, являются договорами двусторонними: на одной стороне лежит обязанность передачи вещи, а на другой — пользования вещью в соответствии с условиями договора и в соответствии с ее назначением, а также своевременный возврат вещи в должном состоянии.
Но и те договоры безвозмездного пользования имуществом, которые заключаются путем передачи вещи, выступают как договоры двусторонние, так как в отдельных случаях и в договоре этого рода могут возникнуть обязанности ссудодателя перед ссудополучателем (например, обязанность ссудодателя возместить ссудополучателю понесенные им чрезвычайные расходы)» [3, с. 197].
Для современного права общепринято деление по второму принципу — с опорой на момент заключения договора. Сформулирован он так: «Договор ссуды может иметь как консенсуальный, так и реальный характер. Консенсуальный договор ссуды имеет место в случаях, когда стороны оговаривают, что обязательство ссудодателя передать вещь в безвозмездное пользование возникает с момента заключения договора. В тех случаях, когда стороны оговаривают, что договор ссуды считается заключенным с момента передачи вещи в безвозмездное пользование, договор имеет реальный характер» [4, с. 520].
Как можно было заметить выше, вопрос о том, реален договор или консенсуален, напрямую связан с вопросом — двусторонне- он или одностороннеобязывающий. К последним по умолчанию относят консенсуальные договоры, а насчет реальных мнения ученых разделяются.
Гражданский кодекс, вне зависимости от объекта договора, возлагает на ссудодателя только ответственность передать вещь в надлежащие сроки и в надлежащем состоянии. То же самое относится и к требованиям к форме договора, здесь законодатель выделяет лишь объекты культурного наследия.
Так может ли недвижимое имущество передаваться по условиям реального договора? Может ли недвижимое имущество передаваться путем заключения устного соглашения (включая конклюдентные действия)?
Конечно, в этом вопросе важна не форма, а момент заключения. Консенсуальные договоры бывают устными, многие договоры подряда заключаются в устной форме.
Смоделируем ситуацию: некий гражданин попросил друга позволить ему пожить в пустующем доме на время трудной жизненной ситуации, а тот согласился. Что признавать моментом заключения договора — момент, когда собственник выразил устное согласие, или момент, когда ссудополучатель въехал в жилье? Скорее второе, чем первое, однако это означает, что собственник не несет никакой ответственности за внезапный отказ передать вещь.
Изменим ситуацию: гражданин попросил друга присмотреть за своим жильем на время его отсутствия. У данного соглашения определенно будет срок (время отсутствия), и он, бесспорно, начнет течь с того момента, как ссудодатель покинет помещение и передаст ссудополучателю ключи от него, а не с того момента, когда они обо всем договорятся.
Научная литература предпочитает фокусироваться на письменных соглашениях безвозмездного пользования. Так, Е. А. Суханова волновал лишь вопрос государственной регистрации сделок по передаче недвижимости [4, с. 523].
Суть проблемы охарактеризовал в своем исследовании Н. Н. Литвинов. Общие положения закона таковы: «С учетом этого признака, взятого из легального определения договора безвозмездного пользования, считается, что стороны вправе сами определить, будет ли заключаемый между ними договор реальным или консенсуальным. Если же договор оставляет этот вопрос открытым, то вступает в действие п. 2 ст. 433 ПС РФ. Распространительное его толкование позволяет признать существование презумпции в пользу договора консенсуального» [5, с. 32].
В то же время: «Реальный или консенсуальный характер договора может быть предуказан законом или иным правовым актом. Примером служит утвержденное Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. Положение о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование (СЗ РФ. 1998. № 8. Статья 964). Им предусмотрено, что соответствующая сторона «обязуется предоставить лесопользователю участок лесного фонда».... Налицо, таким образом, консенсуальный договор» [5, с. 32].
При этом: «Большинство граждан совершенно не задумываются о возникновении правоотношений из договора ссуды, когда используют такие вещи близких людей, родственников и других знакомых как автомобиль, велосипед, дрель, книга, диск DVD, видеокассета, квартира» [5, с. 41]. Может ли лицо передать свое недвижимое имущество, не оформляя договор, не оценивая юридические последствия? Может, но не всегда.
Описанный ранее подход О. С. Иоффе все еще применим в российском законодательстве, пусть и с некоторыми уточнениями. Передача в безвозмездное пользование государственной или муниципальной собственности регулируется не только законами, но и подзаконными актами. В них не просто существует требование составить соглашение в письменной форме, но и дается его типовая форма.
Рассмотрим одно такое соглашение [6]. Предмет договора описывается как «Ссудодатель с согласия Министерства от________20__г. № __________передает во временное пользование Ссудополучателю государственное имущество…». Тем не менее, в обязанности ссудодателя входит: «Не позднее пяти дней после подписания настоящего Договора передать Ссудополучателю имущество, указанное в пункте 1.2, по акту приема-передачи».
То есть, моментом заключения соглашения признается именно момент его подписания.
В схожем положении находятся и юридические лица, которым по закону полагается заключать сделки в письменной форме. Заключение письменного соглашения до непосредственной передачи имущества означает, что договор — консенсуальный.
Таким образом, передать недвижимость в рамках реального договора могут только физические лица, в массе своей (как отметил Литвинов Н. Н.) не задумывающиеся о том, что заключают договор ссуды. Их волеизъявление соответствует передаче в безвозмездное пользование, и большего закон от них не требует. Данная сделка относится к категории бытовых, а ее участники, в большинстве своем, не отличаются юридической грамотностью, что и порождает данную особенность.
Как можно заключить договор, не зная о его заключении? Так как ключевым при заключении договора считается волеизъявление сторон, то если волеизъявление доказано — договор есть. Именно данная позиция прослеживается в судебной практике, суды общей юрисдикции периодически признают безвозмездным пользованием запутанные отношения граждан, приводящие к жилищным спорам.
Так, истица Т. Н. обратилась в суд с иском о признании ответчиков утратившими право пользования квартирой. Ответчики приходились ей сыном, невесткой и внуками. У них в долевой собственности находился жилой дом. Между истицей и ответчиками была заключена устная договоренность о том, что она проживает в доме, а они — в квартире. Еще до того истица позволила ответчикам жить в своей квартире и дала согласие на их регистрацию там. Суд установил, что:
«… с момента вселения ответчиков в спорное жилое помещение, между истицей и ответчиками фактически сложились правоотношения по договору безвозмездного пользования жилым помещением без определенного срока, которые регулируются гражданским законодательством» [7].
Формулировка «с момента вселения» показывает, что суд счел договор реальным. Акт регистрации по месту жительства (что подразумевает вселение) в данном случае также является частью передачи имущества. Но он особенно ярко демонстрировал волеизъявление.
В другом споре определить момент заключения договора вообще не представлялось возможным, и суд сделал вывод о существовании ссуды недвижимости только на основании волеизъявления сторон. Причем одна из сторон выразила его бездействием.
Ответчик проживал в квартире своей бабушки. В результате договора дарения 9/16 жилого помещения оказались в собственности истца Д. 7/16 квартиры перешли к истице Т. после заключения договора купли-продажи. Ответчик продолжил жить в квартире и быть зарегистрированным в ней. Истцы обратились в суд с требованием выселить его.
Суд установил следующее:
«… после перехода права собственности на квартиру к истцам ответчик спорное жилое помещение не освободил, с согласия истцов продолжил проживать и пользоваться жилым помещением. Таким образом, истцы, являясь собственниками жилого помещения, дав согласие на проживание в нем ответчика, своевременно не предъявив к нему требований о выселении, фактически предоставили ему право пользования спорным жилым помещением по договору безвозмездного пользования» [8].
Таким образом, можно заключить, что договор безвозмездного пользования недвижимостью, пускай и с некоторыми оговорками, также может заключаться по модели реального договора. Кроме того, данная модель подразумевает не только передачу имущества после заключения некоего дружеского уговора, но и волеизъявление через молчание.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 12.09.2023)// [Электронный ресурс] Режим доступа: Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2 (ГК РФ ч.2) \ КонсультантПлюс (consultant.ru)
- Иоффе О. С. Советское гражданское право: Курс лекций: Отдельные виды обязательств//М., 1961. 494 с.
- Отдельные виды обязательств: Курс лекций//М.: Госюриздат, 1954. 360 с.
- Суханов Е. А. Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право: учеб. для студентов вузов, обучающихся по направлению 521400 «Юриспруденция» и по специальности 021100 «Юриспруденция»/ [Витрянский В. В. и др.]; отв. ред. — Е. А. Суханов. — 3е изд., перераб. и доп.//М.: Волтерс Клувер, 2005. 800 с.
- Литвинов Н. Н. Договор безвозмездного пользования по законодательству Российской федерации: Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук//М. 2007. 173 с.
- Распоряжение Министерства имущественных отношений Кировской области об утверждении примерных форм договоров от 14.04.2022 № 435)// [Электронный ресурс] Режим доступа: dgs.kirovreg.ru/activities/management/rent/contracts/?ysclid=lrv21nixfd991564799
- Решение Шебекинского районного суда Белгородской области от 25 ноября 2021 года № 2–1350/2021, УИД 31RS0024–01–2021–001791–34
- Решение Благовещенского городского суда Амурской области от 29 июля 2020 года № 2–990/2020, УИД 28RS0004–01–2019–013358–95
