В статье автор исследует общие положения о договоре аренды, представленные в Гражданском кодексе Российской Федерации, не переходя к анализу содержания прав и обязанностей его сторон.
Ключевые слова: аренда, договор, арендодатель, арендатор.
Определение договора аренды, которое содержится в ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), характеризует данный договор как двусторонний, консенсуальный и возмездный.
Двусторонним он будет являться потому, что и у одной, и у другой стороны в договоре есть права и обязанности по отношению друг к другу. Например, на арендодателе лежит обязанность передать объект аренды арендатору, но при этом есть основное право получать арендную плату от арендатора. На арендаторе лежит обязанность эту арендную плату своевременно вносить (перечислять), но при этом есть право требовать своевременной передачи объекта аренды от арендодателя. На сторонах договора лежит множество и других взаимных обязанностей, которым корреспондируют соответствующие взаимные права.
Консенсуальным он будет являться потому, что договор будет считаться заключённым с момента достижения соглашения между сторонами по всем существенным его условиям. Передача объекта аренды может быть осуществлена уже в рамках заключённого и вступившего в силу договора, поэтому факт передачи объекта аренды не присваивает договору статуса реального, поскольку данный факт имеет место уже в рамках исполнения юридически состоявшегося договора. Обычно момент заключения и момент передачи объекта аренды совпадает во времени или между этими моментами имеется небольшой временной промежуток [4].
Возмездным исследуемый нами договор будет являться потому, что передача объекта аренды от арендодателя и последующее пользование данным объектом арендатором осуществляется за плату, то есть за встречное имущественное предоставление. Закон предлагает сторонам договора широкий выбор различных форм такого встречного имущественного предоставления в виде арендной платы. Перечень таких форм арендной платы предусмотрен в п. 2 ст. 614 ГК РФ, который не является исчерпывающим и, более того, стороны могут установить в договоре сочетание различных форм арендной платы [3].
Законодатель содержит перечень непотребляемых вещей, которые могут выступать в качестве объекта аренды (п. 1 ст. 607 ГК РФ) и предъявляет жёсткое требование к характеристике объекта аренды, подлежащего передаче арендатору. В частности, передаваемое имущество по договору должно быть определённо установлено с помощью указания о нём точных данных (п. 3 ст. 607 ГК РФ). В противном случае, договор не может считаться заключённым и не вступит в юридическую силу. Тем не менее, Высший Арбитражный Суд РФ в бытность своего существования обратил внимание на то, что стороны могут фактически исполнять договор аренды, не индивидуализировав должным образом передаваемый в аренду объект, что позволяет говорить о его заключённости и действительности. ВАС РФ запретил сторонам договора аренды в этом случае оспаривать обратное, ссылаясь на ненадлежащее описание объекта аренды (п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»). Тем более, что оспаривание договора, по которому стороны начали производить исполнение, может противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 432 ГК РФ).
Предмет договора аренды позволяет выделять два вида такой аренды. Первая характеризуется как владельческая (посессорная), когда объект аренды передаётся во владение и пользование. Вторая характеризуется как пользовательская (непосессорная), когда объект аренды передаётся только в пользование, например, пользование спортивным залом в здании только в определённые дни и часы в неделю для работы спортивной секции.
Общее требование, которое законодатель предъявляет к арендодателю, заключается в том, что он должен быть законным владельцем передаваемого в аренду имущества (ст. 608 ГК РФ), то есть не обязательно быть собственником такого имущества, но в соответствии с законом обладать правом на распоряжение имуществом, в том числе правом на передачу его в аренду с соблюдением предъявляемых законом требований. Так, в соответствии со ст. ст. 294–296 ГК РФ унитарное предприятие (учреждение), которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения (оперативного управления), владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с законом, целями своей деятельности, а также заданиями собственника имущества и назначением этого имущества. Таким образом, унитарное предприятие (учреждение) вправе распоряжаться переданным ему имуществом только с согласия собственника (п. 2 ст. 295, ст. 297, п. 1 ст. 298 ГК РФ). Договор аренды имущества, переданного в хозяйственное ведение (оперативное управление), заключенный без необходимого по закону согласия собственника, является оспоримой сделкой (см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.08.2018 № Ф05–9150/2018 по делу № А40–109288/2017).
Согласно разъяснениям ВАС РФ, арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ (абз. 2 п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).
Таким образом, не обязательно арендодателю иметь статус собственника на момент заключения договора аренды, например, его право собственности ещё только проходит государственную регистрацию. Главное, чтобы арендодатель имел статус собственника в момент передачи имущества в аренду [1]. Как мы это уже отмечали, между моментами заключения договора аренды и передачей имущества в аренду может быть временной промежуток. Это вытекает из консенсуально-правовой природы договора аренды. Более того, согласно судебной практике, лицо считается надлежащим арендодателем, если не доказана принадлежность переданного в аренду имущества другому лицу (см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 08.12.2020 № Ф05–17721/2020 по делу № А41–90673/2019).
Требования к форме договора аренды предъявляются в ст. 609 ГК РФ. По содержанию данной статьи можно сделать вывод, что договор аренды возможен и в устной форме, например, если он заключается между двумя физическими лицами и на срок менее одного года. Насколько оправдана такая позиция законодателя, сказать трудно, учитывая, что в современном обществе все споры решаются на основании документального подтверждения юридических фактов. Гораздо труднее доказывать факт заключения договора с помощью свидетельских показаний и других средств доказывания, нежели, если в суд представлен сам договор, составленный сторонами в форме единого документа.
Для договора аренды недвижимого имущества предусмотрена обязательная государственная регистрация (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Но только договора аренды именно с таким названием ГК РФ не предусматривает, предусматривается только договор аренды здания или сооружения (ст. 650–651 ГК РФ). Обязательная государственная регистрация для такого договора предусмотрена, если он заключен на срок не менее одного года (п. 3 ст. 651 ГК РФ).
Срок для договора аренды по смыслу содержания ст. 610 ГК РФ не является его существенным условием. Этот вывод вытекает из того правила, согласно которому, если стороны не предусмотрели срок действия договора аренды, то такой договор считается заключённым на неопределённый срок. Возникает вопрос относительно срока реализации права каждой стороны в договоре аренды на отказ от договора с неопределённым сроком [2]. Закон обязывает реализовывать такое право только с соблюдением требования по предупреждению второй стороны в договоре за месяц до предстоящего прекращения договора аренды, а если в аренду передавалось недвижимое имущество, то предупреждение об отказе от договора должно последовать как минимум за три месяца до предстоящего прекращения договора.
Срок действия договора аренды исчисляется с момента его подписания, даже если стороны распространили его действие на предшествующие отношения. Срок действия договора начинает течь с даты, указанной в договоре, даже если последний был подписан позже. Если арендодатель передал, а арендатор принял в пользование объект аренды, срок действия договора аренды, подлежащего государственной регистрации, начинает течь с момента его подписания сторонами, даже если условиями такого договора предусмотрено, что он вступает в силу с момента государственной регистрации (см. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 06.08.2014 по делу № А55–17971/2013).
Таким образом, мы дали общую характеристику договора аренды и его основным элементам. Данные положения являются общими для всех видов договора аренды и аренды отдельных видов имущества. Специальными нормами гражданского законодательства общие положения о договоре аренды конкретизируются и являются предметом самостоятельного исследования.
Литература:
1. Афанасьева Е. Д. Анализ судебной практики по арбитражным спорам, вытекающим из нарушения права собственности арендодателя и права пользования арендатора // Арбитражный и гражданский процесс. 2018. № 11. С. 61–64.
2. Боткин С. Н. Досрочное расторжение договора аренды: анализ споров в судах, сложные случаи // Жилищное право. 2021. № 5. С. 99–112.
3. Габучева С. А. Способы определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности // Хозяйство и право. 2023. № 6. С. 83–96.
4. Чинчевич Е. В. Значение передаточного акта в арендных правоотношениях // Вестник арбитражной практики. 2022. № 6. С. 78–82.
