Статья посвящена анализу одной из тем курса «Жилищное право», а именно способам управления многоквартирными домами. Так же в данной статье рассматриваются актуальные проблемы способов управления многоквартирным домом и предлагаются возможные пути их решения.
Ключевые слова: многоквартирный дом, непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья, управляющая организация, собственник жилого помещения.
The article is devoted to the analysis of one of the topics of the course «Housing Law», namely, the ways of managing apartment buildings. Also, this article discusses the current problems of how to manage an apartment building and suggests possible ways to solve them.
Keywords: apartment building, direct management of the owners of premises in an apartment building, homeowners' association, management organization, owner of the premises.
В настоящее время, в век технологий, каждый гражданин желает проживать в комфортной среде, а именно иметь качественное и отвечающее всем требованиям безопасности жилье для комфортного в нем проживания.
В рамках реформирования системы управления жилищного коммунального хозяйства (далее — ЖКХ) предполагается включение собственников жилья в проблемы по содержанию и производству жилищного фонда. Владелец жилья получает не только новые права, но и новые обязанности, связанные с хозяйственным управлением недвижимым имуществом. В связи с этим собственники жилого помещения несут бремя содержания, а также оплату за жилищно-коммунальные услуги, однако они же имеют право требовать предоставления качественных услуг для обеспечения своей комфортной жизнедеятельности.
В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) [2] собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать самостоятельно наиболее удобный для них способ управления своим домом. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и на основании его решения в любое время может быть изменен. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (далее — МКД). В случае, если собственники безынициативны, и самостоятельно не выбрали способ управления домом, в этом случае орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации.
МКД представляет собой здание, в котором расположены жилые помещения (квартиры), нежилые помещения, места общего пользования (например, лестничная клетка), общедомовое имущество [14].
В качестве особой разновидности жилого дома ЖК РФ называет многоквартирный дом, однако данный нормативно-правовой акт не содержит определения понятия «многоквартирный дом».
В п. 6 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» [3] раскрывается понятие «многоквартирный дом».
Под «жилым зданием» понимается здание, предназначенное для постоянного проживания граждан. Иначе говоря, здание должно быть изначально спроектировано или реконструировано для постоянного.
Исходя из вышеизложенного, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Также многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме, установленные жилищным законодательством.
Авторы научной статьи Ш. З. Валиев и И. Г. Гавриленко раскрывают понятие «управление МКД», они считают, что это — деятельность, которая должна обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме [13].
В период жилищной коммунальной реформы, в ЖК РФ (п. 2 ст. 161) были добавлены следующие способы управления МКД:
— непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
— управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
— управление управляющей организацией.
Выбранный собственниками способ управления МКД может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников.
Все вышеуказанные способы управления МКД в настоящее время применяются на практике, однако каждый из них имеет свои плюсы и минусы.
Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме как один из способов применяется при условиях, указанных в п. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, а также чтобы количество квартир в доме не превышало тридцати. В соответствии со ст. 39 ЖК РФ, выбрав непосредственный способ управления домом, собственники самостоятельно отвечают за содержание общего имущества.
Решение о выборе непосредственного способа управления считается реализованным со дня заключения договоров, предусмотренных ст. 164 ЖК РФ: на поставку коммунальных ресурсов, на содержание и ремонт общедомового имущества. Договоры на поставку тепла, электроэнергии, воды, газа и водоотведение каждый владелец помещения заключает индивидуально. Договоры на содержание и ремонт общего имущества, на вывоз ТКО, уборку контейнерной площадки и обслуживание внутридомового и внутриквартирного газового оборудования, собственники помещений заключают на основании решений общего собрания.
Непосредственный способ управления МКД имеет ряд своих преимуществ, среди которых можно выделить:
— участие каждого собственника жилого помещения в управлении МКД;
— экономичность, т. к. денежные средства используются непосредственно на решение проблем данного дома, собственниками на основе общего собрания открывается специальный счет для формирования фонда на капитальный ремонт;
— воля каждого участника жилого помещения в управлении МКД учитывается, отсутствует обязательная норма управляющей организации;
— каждый собственник несет индивидуальную ответственность по своим обязательствам за содержание, не зависимо от других собственников. В случае ненадлежащего исполнения собственник несет гражданско-правовую, административную ответственность;
— имеется возможность требовать перерасчет за некачественно предоставленные услуги [4].
Непосредственный способ управления помимо положительных характеристик имеет и отрицательные, к которым можно отнести:
— двойственность ответственности исполнителя за поставку, исполнитель поставляет услугу до границ эксплуатационной ответственности жилого дома, а не в саму квартиру [5];
— собственник обязан самостоятельно предоставлять данные по лицевым счетам, а также индивидуально обращаться по вопросам качества предоставления коммунальных услуг, так как договоры заключены с каждым из собственников;
— самостоятельность защиты своих прав собственником, т. к. отсутствует посредник между собственником и ресурсоснабжающей организацией либо необходимость выбора представителя из числа собственников, действующих на основании доверенности;
— каждый МКД и жилая квартира должна быть оснащена приборами учета ресурсов — общедомовым и индивидуальным. На собственников помещений возлагаются дополнительные обязанности: оплата за обслуживание счетчиков, их необходимо периодически менять и проверять, регулярно снимать с них показания и с каждым поставщиком услуги рассчитываться самостоятельно;
— конфликт интересов между собственниками при принятии решений по вопросам общедомовых проблем по управлению домом;
— отсутствие наличия специальных профессиональных навыков в управлении МКД;
— отсутствие права на получение бюджетных средств для проведения капитального ремонта, т. е. управление проводится за счет средств собственников [12].
Таким образом, непосредственный способ управления МКД применяется на практике, однако используют его в домах новой постройки с небольшим количеством квартир, т. к. все расходы по содержанию возлагаются на собственников. Для эффективного управления необходимо разумное финансовое распределение ресурсов на содержание общего имущества и обслуживание многоквартирного дома, а также правовая, профессиональная подготовка собственников. Можно сделать вывод, что применение способа непосредственного управления, если МКД имеет изношенное состояние нецелесообразно, то есть в этом случае необходимо перейти к другому способу управления — товариществу собственников жилья (оформление земельного участка придомовой территории и передача дома на баланс ТСЖ).
На основании ч.1 ст.135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления многоквартирным домом, обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества этого дома, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
ТСЖ — юридическое лицо, некоммерческая организация, созданная на основе объединения собственников помещений многоквартирного дома или собственников соседних участков с жилыми строениями (домами) для совместного управления теми помещениями этого дома и землями, которые находятся в совместном владении и пользовании, а также для ведения хозяйственной деятельности в таком доме и на земле, находящейся в совместном владении, в форме эксплуатации общего имущества, строительства дополнительных помещений и объектов общего имущества, а также сдачи в аренду, внаём части общего имущества в многоквартирном доме или общего земельного участка [10].
В соответствии с жилищным законодательством ТСЖ создается на неограниченный срок с целью благоустройства прилегающей к дому территории, решения вопросов эксплуатации и содержания общего имущества, а также предоставление коммунальных услуг. Создается путем принятия решения на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, внесенных в протокол общего собрания, если за это проголосовали собственники, обладающие более 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. В одном многоквартирном доме может быть создано только одно товарищество собственников жилья. Исключением является только то, что ТСЖ может быть создано в нескольких МКД, имеющих общие границы земельного участка и общие сети инженерно-технического обеспечения. ТСЖ могут создавать собственники индивидуальных жилых домов близко расположенных, дачных домов с приусадебными участками, если такие дома расположены на земельных участках, имеющих общую границу, имеющую инженерно-техническую инфраструктуру, предназначенную для обслуживания более одного жилого дома.
ТСЖ как юридическое лицо в соответствии с законодательством о государственной регистрации подлежит обязательной государственной регистрации. Для подачи регистрации ТСЖ необходимо предоставить протокол общего собрания собственников МКД с принятым решением, устав ТСЖ, список лиц, проголосовавших на общем собрании.
Для вступления в члены ТСЖ и выхода необходимо письменное заявление собственника. Члены данного способа управления, а также лица, не являющиеся членами ТСЖ могут получать всю доступную информацию о деятельности [6].
Согласно ст. 135 ЖК РФ число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.
В. А. Гассуль отмечает следующие особенности способа управления ТСЖ: во-первых, ТСЖ — это некоммерческая организация; во-вторых, основной целью ТСЖ является управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме. Также автор раскрывает понятие «управление» — это управление финансами, содержанием и ремонтом общего имущества, обеспеченностью коммунальными услугами и так далее. Таким образом, ТСЖ несет все бремя ответственности за функционирование многоквартирного дома [11].
Как один из способов управления, ТСЖ имеет свои положительные стороны:
— финансовые ресурсы находятся в управлении ТСЖ, что исключает нецелевое их использование;
— ТСЖ является некоммерческой организацией, поэтому не ставит в приоритеты извлечение прибыли;
— денежные средства, полученные от ведения хозяйственной деятельности, направляются на содержание многоквартирного дома;
— собственники жилых помещений самостоятельно решают, каким способом управлять своим домом: собственными силами (правлением, общим собранием) или силами специалистов — профессионалов (управляющим, управляющей компанией);
— получение льгот, дотации, средств на капитальный ремонт, предоставляемых государством;
— собственники могут сами устанавливать размер тарифов. Они могут быть как ниже, так и выше муниципальных;
— в случае выбора управления своим домом через управляющую компанию, ТСЖ заключает договор с ней на определенный перечень услуг и контролирует их качество по ежемесячным актам приемки. Если качество предоставляемых услуг управляющей компанией не будет удовлетворять требованиям жильцов (некачественная уборка территории, лестниц, несвоевременное выполнение аварийных работ), ТСЖ может расторгнуть договор с ней и заключить договор с другой управляющей компанией;
— воздействие на должников по квартплате через предупреждения и суд.
Также ТСЖ, имеет и ряд недостатков, к которым можно отнести:
— нарушение норм законодательства при создании ТСЖ и его функционировании, а именно несоблюдение порядка создания, подделка учредительных документов ТСЖ, фактически удостоверяющих добровольное желание собственников организовать товарищество для управления своим имуществом, нарушение норм при проведении общего собрания собственником помещений многоквартирного дома и так далее;
— превышение полномочий руководством ТСЖ, избранным жильцами по управлению МКД;
— штат часто небольшой, бывает нехватка кадров. В связи с этим ТСЖ заключает договор управления с УК;
— несовершенство действующего законодательства, не позволяющее наладить систему расчетов и привлечь должников к оплате коммунальных услуг;
— активистами товарищества собственников жилья могут оказаться некомпетентные собственники, что может привести к проблемам при ведении бухгалтерской и иной документации товарищества;
— поэтапная система создания ТСЖ.
Несмотря на множество сложностей, связанных с организацией деятельности товарищества собственников жилья, данное образование является современным институтом управления многоквартирным домом, позволяющим инициативным гражданам самим определять потребности многоквартирного дома и направлять на это необходимые денежные средства.
Ещё одним способом управления многоквартирным домом является жилищный, или жилищно-строительный кооператив, под которым понимается добровольное объединение граждан или юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей в жилье, а также управления МКД.
Членами жилищного или жилищно-строительного кооператива могут быть физические лица, достигшие шестнадцатилетнего возраста и юридические лица.
Члены жилищного кооператива самостоятельно за счет своих средств участвуют в приобретении, строительстве, реконструкции и содержании многоквартирного дома. Решение о собрании принимается решением учредителей. Гражданину либо юридическому лицу, принятому в члены кооператива, предоставляется жилое помещение в соразмерном размере внесенного паевого взноса. Управление жилищным или жилищно-строительным кооперативом решается аналогично задачам как при создании ТСЖ [6].
Отличиями жилищного кооператива от ТСЖ является то, что жилищный кооператив выступает в качестве собственника как жилых помещений, так и объектов общего пользования до того, пока все члены кооператива не выплатят свой пай; деятельность жилищного кооператива носит временный характер, так как с момента возникновения права собственности на жилые помещения жилищный кооператив преобразовывается в ТСЖ.
Управление многоквартирным домом через управляющую организацию, является одним из трех способов управления МКД. Обязательным условием при выборе указанного способа управления является заключение письменного договора между собственниками жилых помещений и УК по управлению МКД.
Необходимо составить договор максимально грамотно, лучше это делать с привлечением квалифицированных юристов, так как при управлении домом могут возникнуть проблемы.
Существенное отличие УК при управлении многоквартирным домом от иных способов управления — это высококвалифицированные сотрудники, профессионалы своего дела. Рассматривая указанный способ управления, хочется отметить положительные стороны:
— профессиональное управление, которое базируется на лицензировании деятельности и привлечении опытных профильных специалистов;
— наличие собственной специализированной материальной и технической базы УК;
— установленная плата по договору управления;
— эффективные механизмы взыскания задолженностей с должников по ЖКХ;
— контроль со стороны органов государственной власти, защита интересов собственников;
— снижение издержек за счет эффективного управления имуществом и эффективного штата.
Одной из обязанностей УК является отчет перед собственниками в течении первого квартала о выполненных работах за прошедший год в устной либо письменной форме. Договор заключается с организацией от одного года до пяти лет, при невыполнении обязательств или условий можно не заключать договор, а выбрать другую организацию [7].
Также как и все вышеуказанные способы, управление через организацию имеет отрицательные характеристики, которые выражается в следующем:
— отсутствие доверия собственников и жильцов многоквартирного дома к управляющим организациям, в связи с хищением денежных средств руководителями организаций;
— отсутствие конкурентного рынка управляющих организаций;
— крайне низкий уровень оказания услуг.
Одной из главных трудностей в работе УК — это ветхие инженерные системы в старых зданиях (советского периода). Управляющие организации всё-таки отдают предпочтения домам-новостройкам, где имеется незначительная степень износа [8].
На основании вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что каждый рассмотренный способ управления многоквартирным домом имеет как плюсы, так и минусы. Непосредственное управление подходит для домов, имеющих не более четырёх квартир, или домов, расположенных в частном секторе. Данный способ подходит для управления многоквартирным домом, только на стадии создания ТСЖ.
Наиболее эффективным способом управления можно считать ТСЖ, так как в этом случае сами собственники жилья могут контролировать деятельность ТСЖ. Кроме того, само ТСЖ состоит из собственников жилья многоквартирного дома, то есть в их интересах улучшить условия жизни. При возникновении необходимости ТСЖ может прибегнуть к помощи УК, но при этом оно будет контролировать работу УК и ее решения. Также ТСЖ может и «подрабатывать» путем сдачи нежилых помещений и полученные денежные средства от аренды направлять на нужды дома. Самой положительной особенностью является то, что ТСЖ создает специальный счет для аккумулирования средств на капитальный ремонт.
Положительным моментом управления МКД управляющей организацией является то, что ЖК РФ обязывает управляющего ежегодно предоставлять в устной или письменной форме отчет о выполнении договора управления.
Литература:
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020). — URL: http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001202007040001.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 14.02.2024 с изм. и доп., вступ. в силу с 25.02.2024// Собрание законодательства РФ, 2005, № 1, ст. 14 (Часть I).
3. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» // Российская газета. № 28. 10.02.2006 (редакция ред. от 28.09.2022);
4. Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (ред. от 28.11.2023) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»);
5. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 27.03.2023) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»;
6. Управление недвижимостью: учебник и практикум для вузов / С. Н. Максимов [и др.]; под редакцией С. Н. Максимова. — 3-е изд., испр. и доп. — Москва: Издательство Юрайт, 2024, стр. 345;
7. Лушкин С. А. Способы управления многоквартирным домом // ТСЖ. — М.: Юстицинформ, 2009, ст. 304;
8. Николюкин, С. В. Жилищное право: учебник и практикум для вузов / С. В. Николюкин. — 2-е изд., перераб. и доп. — Москва: Издательство Юрайт, 2024. — 207–208 с. — (Высшее образование).
9. Управление недвижимостью: учебник и практикум для вузов / С. Н. Максимов [и др.]; под редакцией С. Н. Максимова. — 3-е изд., испр. и доп. — Москва: Издательство Юрайт, 2023.
10. Интернет-источник, материалы сайта: https://ru.wikipedia.org/wiki/Товарищество_собственников_жилья;
11. Гассуль В. А. Управление многоквартирным домом в системе ЖКХ. URL: http://lifeinbooks.net/chitat-online/veniamin-gassul-upravlenie-mnogokvartirnyim-domom-vsisteme-zhkh/ (дата обращения 10.12.2023);
12. Бурняшов Д. В. Непосредственное управление многоквартирным домом//электронный журнал Юрист компании. 06.11.2020 (электронный ресурс). URL: https://www.law.ru/article/24714-neposredstvennoe-upravlenie-mkd (10.12.2023);
13. Развитие товариществ собственников жилья в России: проблемы и перспективы // Современные проблемы науки и образования // Доступ: Развитие товариществ собственников жилья в России: проблемы и перспективы — Современные проблемы науки и образования (сетевое издание) (science-education.ru) (Дата обращения 10.12.2023);
14. Интернет-источник, материалы сайта: https://ru.wikipedia.org/wiki/Многоквартирный_дом.
