В данной статье будет рассмотрено историческое развитие нормативно-правового регулирования договора купли-продажи в отечественном законодательстве, начиная с древних времен и до наших дней, а также проанализированы основные этапы эволюции данного вида договора и роль государства в его регулировании.
Ключевые слова: договор купли-продажи, история права, условия договора.
This article will consider the historical development of the legal regulation of the contract of sale in domestic legislation, from ancient times to the present day, as well as analyze the main stages of the evolution of this type of contract and the role of the state in its regulation.
Keywords: purchase and sale agreement, legal history, terms of the agreement.
С начала с ХVI в. российским государством, которое желало упорядочить правоотношения в сфере землепользования, подход к фиксации процесса купли-продажи земельной собственности был изменен. В процедуру приобретения права собственности на имение был включен публичный компонент, который заключался в обязанности сторон сделки предоставлять купчую в приказы (уполномоченные органы управления). Т. е. речь идет о прообразе современной государственной регистрации прав на недвижимость. Компетентные должностные лица (именуемые площадными подьячими) по совершении сделки купли-продажи земельной собственности опрашивали субъектов, участвовавших в данной сделке, на основании результатов опроса учинялась соответствующая запись в Книге приказов. Именно с данной записью законодатель связывает момент совершения сделки надлежащим образом и переход права собственности на имение. Отметим, что в приказах с этого момента были аккумулированы сведения, которые расценивались как достоверное доказательство совершенного перехода права на земли, входящие в имение. Сама процедура купли-продажи имения именовалась «справление».
Такое изменение процедуры приобретения позволяло обеспечивать реальную возможность заинтересованных лиц (кредиторов сторон, наследников, потенциальных покупателей и др.) наводить справки о принадлежности имения.
Отметим, что факт купли-продажи имения без соблюдения указанной процедуры не означал недействительности такой сделки, однако, имели место определенные негативные последствия для ее сторон, т. е. у них в таком случае возникали определенные проблемы с доказыванием. Кроме того, в тех случаях, когда имела место продажа одной и той же вотчины разным лицам, право собственности на недвижимый объект в силу Уложения (1649) признавалось за первым из покупателей, оформившим справление [4].
Длительное время правовой режим родовых имений отличался от благоприобретенных, что было обусловлено сословным характером российского государства. В результате возможность купли-продажи родовых имений сопровождалась рядом специальных ограничений. Такое положение могло продолжаться в течение столетий, вплоть до активного развития капиталистических отношений.
Земля как главная вещь, имеющая самостоятельную значимость в рыночном обороте сама по себе, вне зависимости от других вещей, была недоступна большинству россиян, что и стало одной из причин Октябрьской революции (1917), которая ликвидировала Российскую империю, в качестве основного лозунга провозгласила: «Земля — крестьянам!».
Декрет о земле стал вторым после Декрета о мире, в соответствии с ним, однако крестьяне не получили землю в собственность, поскольку как земля, так и ее недра, леса, воды были объявлены общенародной собственностью [2]. Спустя два месяца ВЦИК был зафиксирован запрет на совершение любых гражданско-правовых сделок с землей, что на практике привело к практически полному изъятию большинства недвижимых вещей из гражданского оборота на длительное время [3].
Отметим, что в силу ст. 21 Гражданского кодекса Российской Советской Федеративной Социалистической Республики (ГК РСФСР, 1922) [1] не использовал разделение имущества на движимое и недвижимое, исходя из отказа от понятия частной собственности такая необходимость была сочтена ненужной. Отметим, что данная правовая конструкция радикально отличалось как от прежнего подхода Российской Империи, так и практики большинства развитых стран.
Отказ от такого деления носил, в сущности, формальный характер, поскольку отрицался объективно существующий естественный признак вещи. В работе Е. М. Тужиловой-Орданской отмечается, что в отсутствие признания института права собственности на недвижимость, у советского законодателя возникла необходимость введения ряда новых терминов и создавать новые правовые конструкции. В частности, оборот созданных на земельных участках строений пришлось опосредовать через формирование особого правового режима, который в сущности был достаточно близок режиму недвижимого объекта — в силу того, что идеологические подходы не могут изменить естественный ход природных процессов [5]. Соответственно, сконструированное советским законодателем право пользования земельным участком, для целей оборота строений, находящихся в личной собственности советских граждан, по объему полномочий имело несущественные отличия от традиционного права собственности.
Фактически имущество продолжало оставаться движимым и недвижимым, несмотря на введение классификации, которая основывалась на понятиях личной и коллективной собственности.
Жилые объекты — жилые дома/часть дома, квартира в многоквартирном доме жилищного строительного кооператива индивидуальных застройщиков могли находиться во владении граждан на праве личной собственности. Данный подход сохранялся на протяжении всего советского периода. Порядок отчуждения объектов, находящихся в личной собственности частных лиц был достаточно жестко регламентирован ст.ст. 105–110 Гражданского кодекса Российской Советской Федеративной Социалистической Республики (ГК РСФСР, 1964).
Основной же вид собственности в СССР — государственная собственность, был установлен на землю, ее недра, воды, леса и основной жилищный фонд в силу гл. 8 ГК РСФСР (1964). Соответственно, частные лица не имели возможности приобретения права собственности на данные объекты. Здания и сооружения, закрепленные за государственными учреждениями, организациями были полностью изъяты из гражданского оборота, их отчуждение по общему правилу не допускалось.
В результате проводимых мероприятий к 1930-ым годам практически весь гражданский оборот, в том числе и торговая деятельность, перешли под контроль государства.
Гражданский кодекс РСФСР, принятый в 1964 году, вобрал в себя положения о купле-продаже, закрепив также положения о возможности продажи товаров длительного использования торговыми предприятиями гражданам с рассрочкой платежа в закрепленных на законодательном уровне случаях. Принятие в 1964 году нового Гражданского кодекса РСФСР никак не повлияло на регулирование торгового оборота, изменений не произошло. Контроль в рамках жестко регламентированной экономики продолжал оставаться повышенным.
Необходимо подчеркнуть, что сегодняшний уровень развития правовой регламентации института гражданско-правового договора купли-продажи обусловлен тем эволюционным посредством, который прошло отечественное законодательство в рассматриваемой сфере.
Таким образом, под договором купли-продажи будем считать любое документально оформленное соглашение между сторонами, согласно которому одна из сторон передает некую собственность другой стороне, которая обязуется принять эту собственность и оплатить ее оговоренную стоимость.
Литература:
- ГК РСФСР, 1922 [Электронный ресурс] http://www.consultant.ru/ document/ cons_doc_ LAW_1838/ СПС Консультант Плюс.
- Декрет Всероссийского центрального исполнительного комитета (ВЦИК) о земле от 26.10.191 [Электронный ресурс] http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_1838/
- Декрет ВЦИК от 14.12.1917 «О запрещении сделок с недвижимостью» [Электронный ресурс] http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_1838/
- Законодательство Х-ХХ вв. Т. 2: Законодательство периода образования и укрепления Русского централизованного государства/ Отв. ред. А. Д. Горский. — 1985.
- Тужилова-Орданская Е. М. Проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России./ Тужилова-Орданская Е. М. — М., 2007.
