В статье рассматривается понятие и основные элементы оборота земельных участков. Выделяется законодательное регулирования оборота земельных участков и определения понятия оборота земельных участков в доктрине гражданского права и земельного права.
Ключевые слова : участок, оборот, гражданский оборот, земельный участок, оборот земель.
Актуальность темы обуславливается тем, что оборот земельных участков является ключевым аспектом в современной сфере недвижимости и аграрного бизнеса. Его актуальность обусловлена не только постоянным ростом спроса на земельные ресурсы, но и необходимостью эффективного их использования. Понятие оборота земельных участков включает в себя различные аспекты, такие как купля-продажа, аренда, и иные сделки, связанные с землёй. Важно понимать, что эффективное управление земельными ресурсами играет ключевую роль в развитии экономики и обеспечении устойчивого развития общества.
На сегодняшний момент доктринальная наука не может дать определенной позиции по понятию оборотоспособности земельного участка и её соотношения с правовым режимом. Гражданский оборот затрагивает земельные участки, которые, участвуют в земельных правоотношениях, поскольку земля является объектом гражданского оборота. Обороноспособность земельных участков допускается в той мере какой это допускается гражданским и земельным законодательством. Оборот земель представляет интерес как с теоретической, так и с практической точки зрения.
Земельные участки занимают особенное место среди остальных объектов недвижимости, являясь объектами гражданского оборота участвуют в земельные правоотношения. Согласно ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) земельными отношениями являются отношения по использованию и охране земель как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории [1]. Совокупность норм регулирующих данную сферу отношений, в праве определяется как правовой режим земель и земельных участков.
Некоторые авторы относят оборотоспособность к признакам правового режима земельного участка как объекта гражданских прав. Так, по мнению Д. В. Жернакова, гражданско-правовой режим земельного участка и гражданский оборот являются взаимосвязанными категориями [2]. Ф. П. Румянцев и М. Ю. Нацвалова, указывают, что «оборотоспособность земельных участков» означает наличие предусмотренной законом возможности для собственника земельного участка распорядиться земельной собственностью законным способом путем совершения сделки или иным предусмотренным законом способом [3]. По мнению А. П. Анисимова, С. В. Дзагоева, Л. Т. Кокоевой, «оборотоспособность земельных участков» означает, что земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, кроме случаев, установленных федеральными законами [4].
По утверждению В. А. Белова, специальных научных исследований по уточнению содержания понятия гражданского оборота не проводилось, поскольку оно предполагает общеизвестность некоторых широко применяемых понятий, не требующих научного обоснования или сравнительного толкования [5]. В результате каждый исследователь предлагает свое определение. Это относится и к понятию перехода прав собственности на землю, поскольку среди ученых современности нет единого мнения о природе и форме (виде) перехода прав собственности на землю.
Среди многочисленных мнений об обороте земель следует отметить вывод Е. В. Ельниковой о том, что содержание гражданско-правового оборота включается не только переход прав на земельные участки, но и изменение в установленном законом порядке этих прав [6]. Хоть автор говорит лишь об изменении прав на земельные участки и строящиеся здания, но представляется естественным включить в оборот изменение прав (переоформление) на любые земельные участки (как строящиеся, так и незастроенные). Понимая это, следует отметить, что понятие оборота земель не связано исключительно с передачей права собственности, но предполагает и передачу других прав, которые могут возникнуть в результате сделок и других правовых явлений. Помимо сделок, многие авторы включают, в отношения оборота относят отношения по обращению взыскания (в том числе изъятия) на участок по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также виндикацию земельных участков, когда происходит «движение» участка в гражданско-правовом поле от беститульного обладателя к титульному [7].
Представляет интерес взаимозависимость земельного и гражданского законодательства в регулировании оборота земельных участков. Статья 129 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) содержит специальные положения об обороте земли и других природных ресурсов [8]. Пункт 3 данной статьи предусматривает, что " земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах». Данное положение также закреплено в пункте 3 статьи 209 ГК РФ, согласно которой владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Так, ГК РФ относит определение степени оборотоспособности земельных участков к предмету регулирования земельного права. Согласно статье 27 ЗК РФ оборот земель осуществляется в соответствии с ГК РФ и ЗК РФ, а содержание ограничений оборота земель определяется ЗК РФ и федеральным законодательством.
К изъятым или ограниченным в обороте относятся только те земельные участки, которые находятся в публичной, а не в частной собственности. То есть земли, принадлежащие юридическим или физическим лицам, не могут рассматриваться как изъятые или ограниченные в обороте. Эта позиция подтверждена Верховным Судом РФ в определении от 27.04.2017 N 306-КГ16–18669, А65–93/2016 [9].
Изъятие из оборота и ограничение в обороте земельных участков — это меры, предпринимаемые государством для регулирования использования земель в стране. Они могут быть связаны с различными целями, такими как сохранение природной среды, обеспечение безопасности или развитие экономики.
Изъятие из оборота земельных участков означает их закрытие для любых видов использования. Это может быть вызвано необходимостью сохранения экологического равновесия, сохранением природных ресурсов или обеспечением безопасности. Например, заповедники и национальные парки являются примерами земельных участков, изъятых из оборота для сохранения биоразнообразия и природной красоты.
Ограничение в обороте земельных участков означает, что на них накладываются определенные ограничения по использованию. Например, на некоторых участках может быть запрещено строительство или использование для определенных видов деятельности. Такие меры могут быть введены для регулирования загрязнения окружающей среды, сохранения архитектурного наследия или снижения конфликтов между различными видами использования земель.
Важно отметить, что изъятие из оборота и ограничение в обороте земельных участков должны проводиться с соблюдением законодательства и учетом интересов всех заинтересованных сторон. Правительство обычно определяет процедуры и критерии для принятия таких решений, чтобы обеспечить справедливое и эффективное использование земли в общественных целях.
Изъятие из оборота и ограничение в обороте земельных участков являются важными инструментами государственного управления земельными ресурсами и способами обеспечения устойчивого развития общества.
Подводя итоги, можно сказать следующее. Правила потенциального ограничения обращения земельных участков были неотъемлемой частью правовой базы каждого государства на протяжении всего исторического развития общества. В зависимости от типа государственного и политического строя спектр ограничений на оборот земельных участков может как расширяться, так и уменьшаться.
Данные действия связывают с тем, что объективные критерии диктуют причины запрета на обращение отдельных земельных участков или ограничения их продажи для решения конкретной общественной проблемы.
Литература:
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 14.02.2024) // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. ст. 4147.
- Корнилова У. В. Понятие ограничения оборотоспособности земельных участков // Труды Института государства и права Российской академии наук. 2015. № 1. С. 40–52.
- Румянцев Ф. П., Нацвалова М. Ю. К вопросу о правовых понятиях земельного оборота и оборотоспособности земельных участков сельскохозяйственного назначения // Государство и право. 2016. № 7. С. 31–39.
- Анисимов А. П., Дзагоев С. В., Кокоева Л. Т. Приобретение права на земельные участки, находящиеся в публичной собственности: вопросы теории и практики. Москва: Новый индекс, 2009.
- Белов В. А. Объект субъективного гражданского права, объект гражданского правоотношения и объект гражданского оборота: содержание и соотношение понятий. М., 2003. С. 34.
- Ельникова Е. В. Гражданско-правовой оборот земельных участков под строениями в России: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. — Волгоград, 2006. С. 7.
- Жернаков Д. В. Правовой режим земельных участков как объектов гражданского оборота: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. — Екатеринбург, 2005. С. 20.
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 11.03.2024) // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
- Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27.04.2017 по делу N 306-КГ16–18669, А65–93/2016 // СПС «Гарант».-URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71565986/
