В статье поднимается тема проведения капитального ремонта в зданиях старого фонда. Обсуждаются характеристики и особенности таких зданий, их распределение в исторических центрах городов, а также необходимость проведения капитального ремонта для сохранения их функциональности и соответствия современным стандартам. В тексте приводятся конкретные данные о состоянии старого фонда в г. Санкт-Петербурге. Описываются особенности и преимущества двух типов капитального ремонта — выборочного и комплексного. Рассматриваются типичные проблемы и дефекты зданий старого фонда, которые требуют капитального ремонта. Приводится перечень инновационных строительных технологий, применимых при капитальном ремонте. Обсуждается механизм планирования и организации работ по капитальному ремонту.
Ключевые слова: капитальный ремонт, жилой фонд, старые здания, старый фонд, дефекты, инновационные технологии.
Старый фонд — это категория недвижимости, которая включает в себя здания, возведенные чаще всего до середины XX века и представляющие собой архитектурное наследие. Характеристики старого жилого фонда выделяются своей технической, градостроительной и художественной уникальностью. Такие здания преимущественно располагаются в исторических центрах городов, и в основном это бывшие доходные дома с жильем, которое сдавалось в аренду, казармы, постройки складского типа, флигели. Обеспечение сохранности подобных зданий невозможно без проведения капитального ремонта, реконструкции и модернизации, позволяющей привести условия проживания в соответствие современным стандартам благоустройства.
Здания старой постройки отличает капитальность. Фундаменты — каменные; стены — кирпичные; перекрытия — смешанные (деревянные и железобетонные) или каменные своды по металлическим балкам. Усредненный срок службы таких зданий составляет 125 лет. Периодичность капитального ремонта конструкций 15–20 лет [1].
Петербургский старый фонд насчитывает свыше 10000 зданий, что составляет приблизительно 22 % от всех многоквартирных жилых домов. По данным [2] количество домов дореволюционной постройки в г. Санкт-Петербурге, прошедших комплексный капитальный ремонт, составляет 2569 шт., в то время как количество домов, не подвергшихся капитальному ремонту, составляет 5052 шт. Количество строений категории «Конструктивизм» 1918–1930 гг. постройки — 304 шт., количество строений категории «Сталинские» 1931–1956 гг. постройки — 1982 шт. Таким образом, большая часть зданий старого фонда все еще нуждается в восполнении их ресурса.
Капитальный ремонт в зданиях старого фонда представляет собой комплекс мероприятий, направленных на существенное восстановление, обновление и улучшение технических и архитектурных характеристик здания с целью обеспечения долговечности, безопасности эксплуатации, энергоэффективности и комфортности для жильцов или пользователей.
В Градостроительном кодексе Российской Федерации под капитальным ремонтом объектов капитального строительства понимается замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов [3].
Капитальный ремонт подразделяется на выборочный и комплексный [4].
При выборочном капитальном ремонте устраняется физический износ, осуществляется восстановление или замена отдельных конструктивных элементов здания или оборудования, находящихся в наиболее плохом состоянии или требующих срочного вмешательства. Этот подход позволяет сосредоточить усилия и ресурсы на наиболее критических областях, минимизируя затраты времени и финансовых ресурсов, но он может не решить общие проблемы здания и потребовать дополнительных работ в будущем.
При комплексном капитальном ремонте устраняется и физический и моральный износ, восстановительные работы охватывают все здание в целом или отдельные его секции. Этот подход включает в себя ремонт не только конкретных элементов или систем, но и внешний вид, внутреннюю отделку, инженерные коммуникации и другие аспекты здания. Комплексный ремонт может быть более долгосрочным и затратным, но он обеспечивает более полное обновление здания и его систем, повышая его долговечность и комфортность.
Типичные проблемы и дефекты зданий старого фонда, требующие ремонта, включают в себя:
- Повреждения несущих конструкций: трещины в стенах и фундаменте, деформации балок и колонн, выветривание бетона, коррозия арматуры и других металлических элементов.
- Проблемы с фасадами: отслоение краски, обветривание, трещины в облицовке.
- Устаревшие инженерные системы: протечки в трубопроводах, коррозия труб, неэффективные системы отопления и вентиляции.
- Дефекты кровли: протечки, повреждения кровельного покрытия, недостаточная изоляция.
- Проблемы с окнами и дверями: затрудненное открытие и закрытие, протечки, обветривание.
- Неудовлетворительное состояние внутренней отделки: трещины в стенах и потолках, износ напольных покрытий, плесень и грибок.
- Электрические проблемы: устаревшая электропроводка, перегрузки, короткое замыкание.
- Проблемы с водоотводом: застойные воды, затопления подвалов и цоколей, неэффективные системы дренажа.
При проведении работ по капитальному ремонту зданий старого фонда в настоящее время активно внедряются современные инновационные строительные технологии. Это включает в себя использование передовых материалов и методов строительства, таких как [5]:
- Усиление металлических и каменных конструкций углеволокном.
- Приготовление легкого бетона на древесном заполнителе.
- Усиление деревянных конструкций углехолстами.
- Прозрачные наногели (аэрогели) и термопена для теплоизоляции стен и крыш зданий.
- Применение жидкой резины в качестве гидроизоляции различных поверхностей.
- Вакуумная теплоизоляция строительных конструкций.
- Применение стеклопластиковой арматуры при ремонте железобетонных конструкций.
Применение новейших технологий при ремонте старых зданий направлено на формирование прочных, безопасных и энергоэффективных пространств, а также оптимизацию использования ресурсов.
Механизм организации и планирования выполнения работ по капитальному ремонту базируется на разработке перспективных планов распределения имеющихся в распоряжении ресурсов на устранение наиболее значимых дефектов и повреждений элементов зданий или их частей. Обычно выбор элементов зданий или их частей для ремонта осуществляется на основе фактических жалоб от жильцов, а также учитывается реальная опасность для их жизни и здоровья, обусловленная неудовлетворительным состоянием здания или его частей. Это также может включать потенциальные экономические риски, такие как выплаты по судебным искам, внесудебной компенсации ущерба, а также возможные уголовная и административная ответственность, или негативные социальные последствия [6].
Капитальный ремонт является выгодной инвестицией как для собственников зданий, так и для городской среды в целом. Обновление старых зданий способствует повышению ценности недвижимости и престижа района, улучшению общественных пространств и созданию комфортной городской среды для жителей и посетителей. Для успешной реализации капитального ремонта необходимо провести тщательное планирование и координацию всех этапов работ с учетом потребностей и требований современного общества.
Важно помнить, что капитальный ремонт зданий старого фонда требует не только финансовых вложений, но и уникального подхода, который учитывает историческое и архитектурное значение каждого здания. Только таким образом можно сохранить и преобразить старые здания, делая их современными и удобными для жизни и работы.
Литература:
- Юдина А. Ф., Тилинин Ю. И. Эксплуатация зданий и сооружений: учебник. Москва: Академия, 2023. − 240 с.
- Добрышкин Е. О., Курашев Н. В. Анализ состояния жилищного фонда Санкт-Петербурга // Перспективы современного строительства: сб. ст. участников Национальной (Всероссийской) научно-технической конференции / Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет. Санкт-Петербург: СПбГАСУ, 2023. − С. 377–397.
- Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ
- Юдина А. Ф. Реконструкция зданий и сооружений: учебник. Москва: Академия, 2020. − 320 с.
- Капитальный ремонт: учебник / Е. О. Вдовенко, И. В. Генцлер, В. С. Кожиченков [и др.]; под общ. ред. М. М. Лачинова. — Москва: АСВ, 2023. − 428 с.
- Абрамян, С. Г. Современные технологии реконструкции и капитального ремонта зданий и сооружений: учебное пособие / С. Г. Абрамян, О. В. Бурлаченко. Вологда: Инфра-Инженерия, 2021. − 196 с.
