Покупка недвижимости российскими гражданами на этапе, когда строительство жилья еще не завершено, на сегодняшний день приобретает особую актуальность, учитывая ежегодное увеличение цен на различные товары и услуги, а также сокращение уровня доходов населения. Финансовое положение застройщика, которое является одним из участников правоотношений по долевому строительству и открытия соответствующего эскроу-счета, может оказаться нестабильным и привести к банкротству. Рост числа застройщиков, которые проходят процедуру банкротства, обусловливает объективную необходимость решения проблемы защиты прав дольщиков в подобных ситуациях. В рамках данной статьи будут исследованы нормативные аспекты банкротства застройщиков в российском государстве, разработаны способы решения проблем и предложения по изменению действующей законодательной базы.
Ключевые слова: долевое строительство, счет эскроу, банкротство застройщика, механизм защиты прав.
На современном этапе развития Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» был дополнен отечественным законодателем параграфом 7 [1]. Данная нормативная установка, предполагающая регламентацию банкротства застройщиков, объясняется целесообразностью защиты прав других участников долевого строительства — дольщиков, поскольку они рассматриваются в качестве непрофессиональных инвесторов и признаются слабой стороной в рамках исследуемых правоотношений. Предъявление повышенных требований к квалификации и обязанностям арбитражного управляющего, а также участие дольщиков и Фонда развития территорий в процедуре банкротства определяют специфику ее нормативной регламентации.
Установленные на законодательном уровне меры, которые вправе выбирать дольщики в случае объявления застройщика банкротом, формируют юридический механизм защиты их прав. В числе подобных мер следует назвать:
— предъявление дольщиком требования к застройщику о немедленной передаче объекта недвижимости;
— инициирование дольщиком расторжения договора долевого участия с возвратом уплаченных им денежных средств;
— в целях завершения строительства жилья дольщики вправе организовать жилищно-строительный кооператив [2, c. 28].
Специфика правового положения дольщиков в качестве участников долевого строительства при банкротстве застройщика выражается следующими аспектами:
— требования, предъявляемые дольщиками, могут сводиться либо к получению денежного возмещения, либо путем передачи объекта недвижимости;
— участники долевого строительства вправе организовывать собрания и утверждать перечень окончательных требований к застройщику, подлежащих отражению в соответствующем реестре требований;
— ст. 201.9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» устанавливает четыре очереди, в соответствии с которыми удовлетворяются требования кредиторов;
— дольщики вправе потребовать с застройщика компенсировать реальный ущерб, причинение которого было вызвано нарушением последним договорных обязательств. В отношении данного требования на сегодняшний день существует проблема правоприменительного характера. Так, например, если договорные обязательства закрепит за собой новый платежеспособный застройщик либо Фонд, то обязанностями по возмещению убытков и оплате штрафных санкций они не будут наделяться. Поэтому довольно низкой остается вероятность для дольщика на получение компенсации реального ущерба, даже в порядке гражданского судопроизводства;
— разрешение спора между застройщиком и дольщиками может выражаться в заключении мирового соглашения. Пункт 9 ст. 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» допускает подобную возможность, если в результате проведенного голосования в рамках собрания участников долевого строительства наберется не менее чем три четверти голосов;
— дольщик вправе обратиться в арбитражный суд для введения мер обеспечительного характера в отношении оспариваемого объекта недвижимости.
Участники долевого строительства в российском государстве действуют на основе принципа равенства друг перед другом, что обозначено как на нормативном уровне, так и правоприменительной практикой. Однако приходится констатировать, что отсутствие эффективной реализации указанного принципа в сложившихся современных условиях порождает трудности в практической деятельности [3, c. 112].
Собственники апартаментов, которые в основном не рассматриваются отечественным законодателем в качестве жилых помещений, оказываются незащищенными в юридическом аспекте. Требование о передаче данной категории помещения не будет признаваться в действующей практике требованием о передаче жилого помещения ввиду того, что отечественное законодательство о банкротстве не формулирует данный термин. Кроме того, российские судьи не признают апартаменты в качестве жилого помещения.
Верховный Суд РФ акцентировал внимание на том обстоятельстве, что гражданин, вложивший свои денежные средства в приобретение нежилого помещения, в случае объявления застройщика банкротом лишен права требовать неденежного исполнения договорных обязательств. Подобные требования всегда носят денежный характер с залоговым статусом. Если требование участника долевого строительства обеспечено залогом, то дольщик вправе претендовать на 60 % от суммы, за которую объект незавершенного строительства будет реализован на торгах. Таким образом, покупка гражданами апартаментов в рамках сделки по долевому участию представляется невыгодной и нецелесообразной, поскольку в случае банкротства застройщика дольщики утрачивают право требовать передачи данного помещения.
Руководствуясь изложенным выше, видится необходимость внести изменения в действующую редакцию п.3 ч.1 ст. 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» и изложить в следующем виде: «Требование о передаче жилого помещения — требование участника строительства о передаче ему на основании договора (в том числе договора участия в долевом строительстве) в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме или жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков или жилого помещения в многофункциональном здании (апартамента), которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию».
Правоотношения, связанные с покупкой машино-места, также были связаны с вышеописанной ситуацией вплоть до 2021 года. В качестве примера необходимо привести гражданское дело, по которому гражданин адресовал застройщику требование, где просил обеспечить передачу машино-мест. Площадь каждого из них составляла 13,9 м 2 . В судебном порядке требование истца не получило удовлетворения, в результате чего было квалифицировано как требование денежного характера [8].
Однако в другом деле Верховный Суд РФ отменил решение нижестоящей кассационной инстанции об отказе передать машино-места, площадь каждого из которых составляет 13,9 м 2 . На уровне Верховного Суда РФ было разъяснено, что требование о передаче машино-места или нежилого помещения и требование о передаче жилого помещения характеризуются идентичным правовым режимом: приобретение у застройщика-банкрота объекта недвижимости (квартиры) и места под размещение транспортного средства должно быть обеспечено защитой прав дольщиков, поскольку данные объекты, покупаемые гражданами в рамках долевого участия, обладают значительной потребительской ценностью [9].
Кроме того, Верховный Суд РФ пояснил, что недопустимо равнять по своему смысловому содержанию такие категории, как машино-место и нежилое помещение. Ключевое отличие выражается в том, что площадь нежилого помещения является ограниченной по размеру, а применительно к машино-местам подобных ограничений площади законодатель не установил.
По утверждению Р. Я. Шамаева, данное официальное толкование положительным образом повлияло на последующую правоприменительную деятельность российских судей, которые при принятии решений руководствуются представленным разъяснением высшей судебной инстанцией [7, c. 68].
Вместе с тем, требования о передаче машино-места и нежилого помещения должны быть разделены на законодательном уровне чтобы устранить существующую юидическую неопределенность. Для этого видится необходимость дополнить ст. 201.1. Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» п.3.2 и изложить его следующим образом: «требование о передаче машино-места — требование о передаче предназначенного для размещения транспортного средства индивидуально-определенной части здания или сооружения, являющейся недвижимым имуществом», и исключить из п.3.1 ст. 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» упоминание о машино-месте [6, c. 393].
Банкротство застройщика на сегодняшний день сопровождается различными правовыми аспектами, и одним из них следует признать участие Фонда развития территорий. Несмотря на то, что Фонд развития признается новым участником правоотношений по долевому строительству, к нему не переходят обязательства первоначального застройщика, связанные с возмещением реального ущерба и уплате санкций штрафного характера. Иными словами, к новому застройщику не переходит вся полнота ответственности первоначального застройщика в рамках отношений по долевому участию. В связи с этим возникает закономерный вопрос о том, кто будет возмещать убытки участнику долевому строительства, который ждал несколько лет и в результате не получил вовремя свою квартиру. В подобном случае требование о выплате убытков в форме реального ущерба включается в третью подочередь третьей очереди реестра требований кредиторов, а требования, связанные с компенсацией морального вреда и выгоды, которая была упущена в результате недобросовестного поведения застройщика, не включаются в реестр требований кредиторов и подлежат удовлетворению [5, c. 170]. Вероятность того, что данные требования денежного характера будут удовлетворены, является минимальной, особенно, учитывая тот факт, что застройщик находится в состоянии банкротства. В связи с этим целесообразным является применять федеральное законодательство о защите прав потребителей к исследуемым правоотношениям, где в качестве обязательного участника выступает Фонд развития территорий после того, как обязательства обанкротившегося застройщика перешли к нему. Более того, необходимо более подробно регламентировать процедуру, которая позволяет дольщикам предъявлять требования, предусмотренные законодательством о защите прав потребителей, непосредственно к данному Фонду.
Таким образом, подлежит дальнейшему совершенствованию механизм защиты прав участников долевого строительства, связанный с несостоятельностью (банкротством) застройщика. В то же время, в целях ликвидации юридических противоречий в действующем законодательстве находим целесообразным обеспечить формирование единообразного механизма защиты прав дольщиков как слабой стороны в исследуемых правоотношениях.
Литература:
- Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ (в ред. от 25.12.2023 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 28.10.2002. — № 43. — Ст. 4190.
- Глазачев, А. С. Защита прав дольщиков при банкротстве компании-застройщика / А. С. Глазачев // Актуальные проблемы юриспруденции: статья в сборнике трудов конференции. — Новосибирск, 2023. — С. 27–35.
- Калинченко, Л.В., Калинченко, М.С., Смоленский, М. Б. Обеспечение защиты прав дольщиков при банкротстве застройщика / Л. В. Калинченко, М. С. Калинченко, М. Б. Смоленский // Молодой исследователь дона. — 2022. — № 3 (36). — С. 111–116.
- Кузнецова, В. Н. Особенности банкротства застройщиков / В. Н. Кузнецова // Правосудие на современном этапе: новые вызовы времени: статья в сборнике трудов конференции. — Чита, 2024. — С. 46–50.
- Магомедов, Н. Х. Правовое регулирование несостоятельности (банкротства) застройщиков: традиции и новеллы / Н. Х. Магомедов // Молодой исследователь: вызовы и перспективы: статья в сборнике трудов конференции. — Москва, 2024. — С. 169–199.
- Патракова, В. А. Правовые механизмы защиты прав дольщиков при несостоятельности (банкротстве) застройщика / В. А. Патракова // Наука XXI века: актуальные направления развития: статья в сборнике трудов конференции. — Самара, 2021. — С. 392–396.
- Шамаев, Р. Я. Развитие механизма защиты прав дольщиков при несостоятельности (банкротстве) застройщиков / Р. Я. Шамаев // Сфера права. — 2023. — № 2. — С. 67–73.
- Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14.02.2019 г. № 308-ЭС18–15980 по делу № А53–7967/2017 / СПС Гарант
- Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21.01.2021 г. № 307-ЭС20–4804 по делу № А56–96685/2015 / СПС Гарант
