В статье анализируется действующее законодательство института изъятия земель, раскрываются его особенности и проблемы. Приведены возможные пути устранения выявленных недостатков.
Ключевые слова: земельные участки, земельное законодательство, изъятие земель, государственные и муниципальные нужды.
Нормы земельного законодательства предусматривают процедуру, которая вносит существенный вклад в ход реализации приоритетных региональных и государственных проектов — изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
Под изъятием земельных участков понимается процесс по отчуждению органами государственной власти земельных участков у их собственников для нужд государства или соответствующего муниципального образования. Земельный участок — это часть поверхности земли, которая имеет фиксированную границу, местоположение, правовой статус, площадь и иные характеристики.
Порядок изъятия земельных участков стандартизирован для земель всех существующих категорий. В соответствии со ст. 279 ГК РФ: Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством [2].
После принятия указанного решения, его правообладатель должен быть письменно уведомлен органом, принявшим решение. Имеется возможность выкупа земельного участка досрочно. Воспользоваться такой возможностью можно исключительно с согласия собственника.
С момента извещения собственника земельного участка о предстоящем изъятии его права ограничиваются. Данное утверждение носит весьма спорный характер. В доктрине сложились противоречивые мнения на этот счет.
Некоторые авторы считают, что именно с направлением уведомления связано начало течения сроков. Другие авторы утверждают, что без государственной регистрации решения об изъятии отсутствует юридический акт подтверждения и признания государством соответствующих ограничений земельного участка.
После этапа регистрации решения об изъятии с собственником земельного участка заключается соглашение. Если собственник не согласен на его заключение, то орган, принявший решение об изъятии, обращается в суд с соответствующим иском.
Процедура изъятия земельного участка заканчивается государственной регистрацией перехода права собственности, а также прекращением права пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды земельного участка.
Возникает справедливый вопрос, как возмещается ущерб лицам, у которых были изъяты земельные участки для государственных и муниципальных нужд? Законодатель обеспечил таких граждан гарантиями, которые представлены в виде денежной компенсации или других способов возмещения ущерба.
После изъятия земель у собственников есть некий выбор. Им предлагаются различные варианты возмещения ущерба:
1) предоставление земельного участка, который равен по стоимости изъятому;
2) выплата денежной компенсации.
Определение размера компенсации за изъятие земель осуществляется на основании закона. Стоимость земельного участка определяется при помощи оценивания земель специалистами. При осуществлении своей деятельности они опираются на Федеральный закон от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральные стандарты оценки.
В общую сумму выплат за изъятое имущество могут быть включены:
— стоимость участка, посчитанная в процессе оценки по рыночным показателям;
— цена строения, находящегося на участке или права на эту площадь;
— ущерб, нанесенный собственнику, включая убытки, причиненные третьим лицам, подтвержденные соответствующими документами;
— упущенная выгода [3].
Несмотря на большое число норм, регулирующих процедуру изъятия, часто возникают проблемы при определении размера возмещения. Они связаны с тем, что при проведении оценочной экспертизы специалисты достаточно редко берут во внимание значение доходного подхода (методы исчисления ожидаемых доходов от использования земельного участка). Игнорирование соответствующих методов зачастую приводит к неверному исчислению размеров убытков или упущенной выгоды, вследствие изъятия объектов недвижимости.
Оценка рыночной стоимости имущества, подлежащего изъятию, отличается от обычных условий гражданского оборота. В данных правоотношениях возникает обязанность собственника продать, а у публичного образования выкупить имущество. Влияние на рыночную стоимость земельных участков, подлежащих изъятию, оказывает отсутствие конкуренции, стагнация и низкая прозрачность внутреннего рынка.
Таким образом, существующие проблемы негативно отражаются на эффективности механизма изъятия земельных участков. Их решение возможно посредством совершенствования системы кадастрового учета земельных участков, обеспечения правомерности действий всех участников правоотношений, а также развития методического, информационного обеспечения оценочной деятельности и государственного управления в сфере изъятия.
Литература:
- Биткова Л. А., Сурикова А. М., Шугаев А. Ю. Институт изъятия земель для государственных и муниципальных нужд: механизм правового регулирования и пробелы в законодательстве // Аграрное и земельное право. — 2019. — № 8 (176). — С. 81–84.
- Закон Российской Федерации «Гражданский кодекс РФ (часть первая)" от 30.11.1994 № 51 // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1994 г. — № 32. — с изм. и допол. в ред. от 11.03.2024.
- Затолокина, Е. И. Изъятие земель для государственных и муниципальных нужд и возмещение ущерба / Е. И. Затолокина, А. М. Черникова. — Текст: непосредственный // Вектор геонаук. — 2019. — № 2. — С. 79–82.
- Ковалев В. В., Лескина Д. А. Некоторые проблемы изъятия земель для государственных и муниципальных нужд // Эволюция государства и права: проблемы и перспективы. — Курск: Юго-Западный государственный университет, 2019. — С. 44–46.
- Яхина Г. З. Проблемы определения размера возмещения и рыночной стоимости земельных участков, подлежащих изъятию для государственных или муниципальных нужд // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. — 2021. — № 11–1 (62). — С. 221–224.
