В статье обсуждается важность правильного подбора методики расчета кадастровой стоимости недвижимости. Рассматривается проблема двойного налогообложения нежилых помещений коммерческого использования, расположенных в нежилых зданиях, где собственники обязаны платить налог как, на помещение, так и на землю, в отличие от аналогичных помещений, расположенных в многоквартирных домах. В контексте исследования проводится анализ существующих методов определения кадастровой стоимости помещений коммерческого использования и предлагаются пути ее совершенствования на примере государственной кадастровой оценки в Санкт-Петербурге на 2023 год. Основной вывод статьи — правильный подход к определению кадастровой стоимости недвижимости позволяет избежать ошибок и несправедливости в налогообложении. Предлагается применение иного подхода к выделению земельной составляющей из ЕНК (единого недвижимого комплекса — здания вместе с участком), путем сбора рыночной информации по объектам, представленным как ЕНК. Таким образом, статья направлена на повышение эффективности оценки кадастровой стоимости недвижимости и устранение ошибок при определении налоговой базы для недвижимости, что имеет важное значение для соблюдения принципа справедливости и равенства перед законом в налогообложении.
Ключевые слова: кадастровая оценка, кадастровая стоимость, налогообложение, объект недвижимости.
Налог является обязательным платежом, который позволяет государству выполнять различные задачи по обеспечению развития и безопасности страны. Кадастровая стоимость определяет основу налогообложения таких видов недвижимости как: зданий, сооружений, помещений, земельных участков, объектов незавершенного строительства, гаражей и машино-мест. Правильный подбор методики расчета кадастровой стоимости позволит с наибольшей вероятностью приблизить ее значение к рыночному, что значит более справедливо начислять налог на имущество в дальнейшем.
Собственники нежилых помещений коммерческого использования, расположенных в нежилых зданиях обязаны платить налог как, на помещение, так и на землю. Однако аналогичные помещения, расположенные в многоквартирных домах, освобождаются от уплаты земельного налога [3]. Следовательно, модель оценки стоимости помещений коммерческого использования в нежилых зданиях должна исключать долю стоимости земли, что позволит поставить собственников в равные положения, не говоря о том, что земля и объект капитального строительства — разные объекты налогового учета. На этот счет есть противоположные мнения: что стоимость земли следует исключать и что этого делать не требуется. Правильный выбор способа подсчета кадастровой стоимости существенно отразится на конечном результате [9, 10, 11]. Выделение земельной составляющей из стоимости единого объекта недвижимости имеет затруднительный характер. Например, при применении затратного подхода для оценки объекта капитального строительства. В таком случае не учитываются многие факторы, влияющие на кадастровую стоимость, а также состояние рынка недвижимости. Применение сравнительного подхода имеет недостаток в том, что объекты капитального строительства не продаются отдельно на рынке, что предполагает реализацию подхода косвенным методом [12].
Целью работы является анализ методологии определения кадастровой стоимости нежилых коммерческих помещений на примере государственной кадастровой оценки на территории города Санкт-Петербурга 2023 года и разработка предложений по ее совершенствованию. Объект исследования — нежилые помещения. Предмет исследования — подходы к определению кадастровой стоимости нежилых помещений коммерческого использования.
В процессе исследования модели определения кадастровой стоимости нежилого помещения коммерческого использования были применены следующие методы: изучение литературы и других источников информации, сбор данных и абстрактно логический метод.
В ГКО зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений и машино-мест, расположенных на территории Санкт-Петербурга 2023 года, был введен новый показатель — «Доля стоимости земельной составляющей в ЕНК» для помещений коммерческого использования в нежилых зданиях. Исключение доли стоимости земельного участка из ЕНК (единый недвижимый комплекс) позволяет компенсировать двойное налогообложение в отношении помещений коммерческого использования в нежилых зданиях.
В исследовании проведенном СПб ГБУ «КАДАСТРВОАЯ ОЦЕНКА» 2022 года был применен следующий подход в выделении стоимости земельного участка в составе стоимости единого недвижимого комплекса
Отдельно рассчитывались кадастровые стоимости здания и земельного участка. В случае со зданием применялся затратный подход с учетом износа, а кадастровые стоимости земельных участков были приняты равными проделанной ранее кадастровой оценки (принято считать, что полученная стоимость рассчитана правильно и близка к рынку). Стоимость единого недвижимого комплекса составляет сумму кадастровых стоимости объекта капитального строительства и земельного участка. Далее производится расчет доли стоимости, приходящейся на здание и на землю.
Результатом исследования послужило определение доли стоимости земельного участка в размере 30 %.
При подставлении значения фактора влияния земельной составляющей в модель расчета кадастровой стоимости нежилых помещений, пригодные для ведения предпринимательской деятельности, расположенные в МКД показатель будет = 1; в нежилых зданиях, за исключением промышленных и складских комплексов показатель будет = 0,7.
В исследовании проводимом ГБУ «Кадастровая оценка» 2023 года был произведен расчет доли стоимости ЗУ (земельного участка) по укрупненным средовым районам города Санкт-Петербурга (рис. 1). Где в зависимости от района доля стоимости ЗУ может отличаться. Ведь историческому центру города больше характерна застройка с более высокой степенью износа нежели на периферии города. О чем свидетельствуют результаты расчета доли стоимости земли из ЕНК с учетом износа ОКСа (объекта капитального строительства) (табл. 1). Так как кадастровая оценка приводящаяся ГБУ «КО» — массовая, также полученные значения расчета доли стоимости земельного участка в стоимости единого недвижимого комплекса примерно равны (МКД — 30 %, ТОРГ — 32 %, ОФИС -21 %), то бюджетное учреждение имеет право сделать допущение и установить один общий коэффициент доли стоимости земельного участка 30 %, что и было сделано в ГКО 2023 года.
Рис. 1. Укрупненные средовые районы города Санкт-Петербурга
Таблица 1
Результаты расчета доли стоимости земли
|
Оценочная группа |
Укрупненный средовой район |
Доля стоимости ЗУ в в стоимости ЕНК |
|
|
Без учета износа ОКС |
С учетом износа ОКС |
||
|
МКД |
Центр города |
54 % |
54 % |
|
Промышленно-селитебные территории, прилегающие к центральным районам |
49 % |
49 % |
|
|
Селитебный пояс массовой застройки |
41 % |
41 % |
|
|
Внешние промышленные территории |
41 % |
41 % |
|
|
Территории пригородных поселений |
37 % |
37 % |
|
|
Свободные от застройки лесные и сельскохозяйственные территории |
38 % |
38 % |
|
|
ИТОГ |
30 % |
43 % |
|
|
ТОРГ |
Центр города |
40 % |
50 % |
|
Промышленно-селитебные территории, прилегающие к центральным районам |
34 % |
42 % |
|
|
Селитебный пояс массовой застройки |
31 % |
38 % |
|
|
Внешние промышленные территории |
28 % |
36 % |
|
|
Территории пригородных поселений |
31 % |
42 % |
|
|
Свободные от застройки лесные и сельскохозяйственные территории |
34 % |
45 % |
|
|
ИТОГ |
32 % |
41 % |
|
|
ОФИС |
Центр города |
24 % |
28 % |
|
Промышленно-селитебные территории, прилегающие к центральным районам |
21 % |
21 % |
|
|
Селитебный пояс массовой застройки |
15 % |
17 % |
|
|
Внешние промышленные территории |
19 % |
12 % |
|
|
Территории пригородных поселений |
26 % |
14 % |
|
|
Свободные от застройки лесные и сельскохозяйственные территории |
13 % |
12 % |
|
|
ИТОГ |
21 % |
19 % |
|
Рассчитаем кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером 78:14:0007553:11681 применив значение коэффициента, полученное для соответствующего средового района, и сравним со значением, полученным в ГКО 2023 года, обратившись к фонду данных государственной кадастровой оценки. Характеристики объекта, сведения о результатах определения кадастровой стоимости, а также описание ценообразующих факторов представлены на рисунках 2–4.
Рис. 2. Сведения об объекте недвижимости
Рис. 3. Сведения о результатах определения кадастровой стоимости
Рис. 4. Описание ценообразующих факторов
Из сведений, полученных с сайта Фонда данных государственной кадастровой оценки, мы видим, что подставляемое значение ценообразующего фактора земельной составляющей — 0,7 (30 %).
Согласно схеме укрупненных средовых районов города Санкт-Петербурга, объект попадает в селитебный пояс массовой застройки, где значение доли земельной составляющей составит 41 %.
Кадастровая стоимость при коэффициенте 0,59:
201396,42 / 0,70 * 0,59 = 169748,41 руб.
Рассмотрим вариант, в случае существования аналогичного объекта, но находящегося уже в центре города, где значение доли земельной составляющей составит 54 %.
Кадастровая стоимость при соответствующем коэффициенте 0,46:
201396,42 / 0,70 * 0,46 = 132346,22 руб.
В таблице 2 сведены значения кадастровой стоимости объекта для трех случав.
Таблица 2
Значения кадастровой стоимости объекта для трех случав.
|
Тип фактора |
Значение фактора «Наличие земельной составляющей» |
Значение кадастровой стоимости объекта, руб. |
|
Для селитебного пояса массовой застройки |
0,59 |
169 748,41 |
|
Для центра города |
0,46 |
132 346,22 |
|
Общее, представленное ГБУ для проведения массовой оценки |
0,70 |
201 396,42 |
Исходя из таблицы 3, значения кадастровых стоимостей рассчитанных по укрупненным средовым района отличаются порядком 37 402,19 руб. Расположение объекта соответствует селитебному поясу массовой застройки, следовательно более достоверным было бы значение 169 748,41 руб., что отличается от принятого ГКО на 31 648,01 руб. Существенное различие кадастровых стоимостей говорит о том, что несмотря на то, что оценка производящаяся ГБУ — массовая, нельзя закрывать глаза на заметную разницу в результатах выделения доли земли в укрупненных средовых районах. Чтобы определение кадастровой стоимости нежилых помещений коммерческого использования было более достоверным, следует уточнить фактор наличия земельной составляющей.
Кадастровая оценка объектов недвижимости довольно трудоемкий процесс, требующий постоянных усовершенствований методик расчета кадастровой стоимости. Можно рассмотреть следующий подход к выделению земельной составляющей из ЕНК: произвести сбор статистической информации на рынке недвижимости по объектам, представленным как ЕНК, на основе собранных данных рассудить, как разделяется стоимость и сделать выводы подтверждающие результат примененный в СПб ГКО 2023 года, прийти к частичному соглашению с результатами или же опровергнуть его.
Литература:
1. Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 г. N 237-ФЗ. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
3. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 5 августа 2000 года № 117-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «Консультант-Плюс».
4. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «Консультант-Плюс».
6. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
7. Приказ Росреестра от 04.08.2021 г. N П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке».
8. Коваль А. В., Косорукова Ирина Вячеславовна, Мирзоян Н. В. Методика оценки рыночной стоимости вспомогательных торговых встроенных помещений // Имущественные отношения в РФ. 2020. № 10 (229).
9. Сутягин В. Ю. Земельные аспекты при определении рыночной стоимости объектов капитального строительства для целей оспаривания результатов их кадастровой оценки // Имущественные отношения в РФ. 2019. № 10 (217).
10. Сутягин В. Ю. Возможности применения регрессионного анализа в оценке доли стоимости земельного участка в едином объекте недвижимости // Ученые записки Тамбовского отделения РоСМУ. 2022. № 25.
11. Сутягин Владислав Юрьевич, Радюкова Яна Юрьевна, Смагина Валентина Викторовна Совершенствование методологического обеспечения кадастровой оценки // Научные труды Вольного экономического общества России. 2020. № 6.
12. Лейфер Л. А., Крайникова Татьяна Вячеславовна Модифицированный метод выделения и его развитие для целей определения кадастровой стоимости ОКС и земельных участков // Имущественные отношения в РФ. 2020. № 1 (220).
13. Беляев В. Л., Тарарин А. М., Забаева М. Н. Дефекты образования и налогообложения земельных участков многоквартирных домов: аспект конкуренции // Экономика строительства и природопользования. 2021. № 4 (81).
14. Отчёт об определении кадастровой стоимости зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, машино-мест, расположенных на территории Санкт-Петербурга Том 4 «Определение кадастровой стоимости помещений и машино-мест» от 28.09.2023
15. СПб ГБУ «КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА» Исследование доли стоимости земельного участка в стоимости ЕНК, отчет. Санкт-Петербург. 2023.
