Исследование посвящено анализу порядка и условий легализации самовольной постройки. Автор рассматривает законодательство и практику его применения в контексте решения вопросов, связанных с легализацией объектов незаконного строительства.
Основное внимание уделяется порядку доказывания фактов построек, в том числе в случаях отсутствия документации и прочих ограничений. Анализируются судебные прецеденты, практика рассмотрения споров и возможные подходы к решению данной проблемы. Работа предлагает рекомендации по оптимизации процесса доказывания законности построек с целью обеспечения более эффективной и справедливой практики в области легализации самовольных объектов.
Ключевые слова: самовольная постройка, легализация, требования безопасности, разрешение на строительство.
Обращение к вопросам порядка и условий легализации самовольной постройки актуально по ряду следующих причин.
- Общественная проблема. Строительство без разрешения — распространенная практика в России, особенно в связи со сложностями получения разрешений, бюрократическими препятствиями и коррупцией в системе. Легализация таких построек имеет социальное значение, так как это касается жилищных потребностей граждан и их прав на собственность.
- Нормативная база. В России существует законодательство, предусматривающее возможность легализации самовольных построек в определенных случаях. Однако процедуры и требования к доказательствам могут быть сложными и неоднозначными, что создает юридические проблемы для владельцев нелегальных построек.
- Юридические сложности. Доказательства о том, что постройка существует определенное время, выполнена в соответствии с требованиями безопасности и не противоречит законодательству, могут быть непростыми. Это может включать в себя предоставление документов, свидетельских показаний, экспертных заключений и других доказательств.
- Судебные процедуры. Процесс легализации может включать в себя судебные разбирательства, особенно если есть противоречия между владельцем постройки и муниципальными властями или соседями. Доказательства играют ключевую роль в таких судебных процессах.
Все эти факторы обуславливают актуальность данной темы и предоставляют широкое поле для ее изучения.
В рамках данной темы можно выделить ряд следующих вопросов, а именно как выглядит порядок административной легализации самовольного строительства и каковы особенности признания права на самовольную постройку в судебном порядке.
Для начала необходимо изучить процесс административной легализации самовольного строительства. Этот процесс включает обращение лица в соответствующий административный орган, обычно это муниципальные власти, ответственные за выдачу разрешений на строительство. Важно отметить, что меры по легализации могут быть приняты уже на этапе строительства объекта. Такой подход позволяет урегулировать нарушения законодательства и обеспечить соответствие постройки требованиям безопасности и законности.
Для узаконивания законченного объекта строительства необходимо обратиться с установленным перечнем документов в порядке предусмотренном ч. 2 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) в орган местного самоуправления.
Порядок действия данной процедуры выглядит следующим образом:
— необходимо предоставить все предусмотренные законодательством документы на объект самовольного строительства;
— устранить возможные нарушения градостроительных норм (если они присутствуют);
— получить разрешение на строительство;
— зарегистрировать право собственности на объект недвижимости [2].
Согласно п. 4 ст. 222 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) данный порядок действует, если объект самовольного строительства находится на государственных или муниципальных землях (за исключением случаев, когда сохранение постройки угрожает жизни или здоровью граждан). Но если объект самовольного строительства находится на земле, принадлежащей частному собственнику, использовать такой порядок невозможно.
Отказ в выдаче разрешении на строительство возможен в следующих случаях:
— вид разрешенного использования участка и режим этой зоны не допускает строить на нем такие объекты;
— отсутствует разрешение на строительство на самовольную постройку [7, с. 12].
Невозможна легализация объекта в случае, если заявитель не владеет землей под объектом самовольного строительства на законном праве. В этом случае возможен только снос самовольного строения, поскольку владение землей под самовольным строением является обязательным условием ее узаконивания.
Проектная документация разрабатывается и утверждается согласно нормам, изложенным в гл. 6 ГрК РФ. В некоторых случаях для этой документации может потребоваться проведение экспертизы, как предусмотрено в ст. 49 ГрК РФ. Она должна гарантировать соответствие строящегося объекта требованиям, изложенным в п. 2 ст. 222 ГК РФ. Эти требования направлены на обеспечение безопасности, качества и соответствия законодательству при строительстве и эксплуатации объекта.
Правительство РФ и субъекты РФ могут устанавливать перечень исключительных случаев, при которых разрешение на строительство не требуется (п. 5 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). В частности, такие основания определены Постановлением Правительства РФ от 12 ноября 2020 г. N 1816 «Об утверждении перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории…» [8].
Таким образом, можно сделать вывод, что одним из способов легализации самовольных строений является административный способ легализации. К сожалению, законодательство, касающееся как легализации так и сноса самовольных строений в зависимости от субъекта, не отличается единообразием. Представляется, что все законодательство субъектов должно быть сведено к некому общему знаменателю, то есть, должны быть приняты единые общие положений по легализации и сносу самовольных строений и на основе них субъекты должны принять соответствующие законы. Особенно это важно сделать относительно сноса самовольных старений, поскольку в одних субъектах допускается административный снос самовольных строений, а в других это возможно сделать только через суд, что учитывая единое правовое пространство РФ представляется не обоснованным.
При рассмотрении судебных исков о признании права на самовольную постройку имеются определенные особенности, на которые следует обратить внимание.
Суд при рассмотрении требований о признании права собственности на самовольную постройку должен применять п. 3 ст. 222 ГК РФ в той редакции, которая была действующей на момент вынесения решения. Истец в таком споре может быть застройщиком, если на создание самовольной постройки были получены необходимые разрешения, либо муниципальным органом, если постройка осуществлена без необходимых разрешений на земельном участке, принадлежащем застройщику.
Суду при рассмотрении спора о признании права собственности на самовольную постройку следует установить ряд обстоятельств, включая факт возведения на земельном участке без соответствующих разрешений, нарушение градостроительных и строительных норм и правил, а также возможность сохранения постройки при соответствии требованиям безопасности.
Лицо, обращающееся в суд с иском о признании права на самовольную постройку, обязано предоставить доказательства, подтверждающие возможность сохранения этой постройки и ее соответствие требованиям безопасности.
В зависимости от состава спорящих лиц иски о признании права собственности на самовольные строения будут рассматриваться либо судами общей юрисдикции (если иск подается к физическому лицу физическим или юридическим лицом, либо наоборот, физическим лицом к юридическому лицу), либо арбитражным судом (если иск подает юридическое лицо и земля под самовольным строением принадлежит государству, муниципалитету либо юридическому лицу).
В исковом заявлении указываются сведения, предусмотренные ст. 131 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее — ГПК РФ) либо ст. 125 Административного процессуального кодекса РФ (далее — АПК РФ). Чтобы иск был удовлетворен, необходимо привести доказательства, свидетельствующие о том, что самовольное строение не представляет опасности для третьих лиц и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц (ч. 3 ст. 222 ГК РФ).
Также в обязательном порядке необходимо указать, были ли попытки согласовать законность самовольного строения в административном порядке.
Размер государственной пошлины определяется исходя из стоимости самовольного строения (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ). Стоимость может определяться либо на основе экспертного заключения, либо на основе стоимости сходных объектов. Для этого, например, можно привести объявление с популярных площадок, таких, как «Avito», Яндекс недвижимость о продаже сходных объектов.
К исковому заявлению в качестве доказательств могут следующие документы:
— документы о праве собственности на земельный участок;
— экспертные заключения о безопасности возведенного строения;
— экспертные заключения о том, какие строительные нормы нарушены;
— документы о том, что истец пытался согласовать самовольное строение в административном порядке [11, с. 131].
Иск рассматривается мировым судьей, если стоимость самовольной постройки не более 50 000 руб., а в остальных случаях — районным судом (п. 4 ч. 1 ст. 23, ст. 24, ч. 1 ст. 30 ГПК РФ; п. 11 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»).
Далее рассмотрим особенности доказывания по делам о самовольных постройках. Как и по любому гражданскому делу, доказывание по делам об узаконивании или сносе самовольных построек можно разделить на определенные этапы.
На начальном, первом этапе определяется предмет доказывания, то есть, те обстоятельства, которые нужно доказать или опровергнуть. По делам о самовольных строениях это может быть, например, законность пользования земельным участком, либо безопасность строений для третьих лиц, получение разрешения на строительство. Для того, чтобы в полной мере понять предмет доказывания по делам о самовольных строениях, необходимо обратиться к нормам ст. 222 ГК РФ, которая устанавливает признаки самовольных строений, а также то, в каких случаях данные строения могут быть узаконены.
Следует отметить, что не все критерии предмета доказывания по делам о самовольных строениях напрямую установлены в законодательстве. Например, прямо не указано, что самовольным может быть признан только объект недвижимости. Данный вывод следует из понятий «здание», «строение», «сооружение», который применяются в указанной статье. Если постройка не является недвижимостью, то ст. 222 ГК РФ к ней неприменима.
Кроме того, важно обратить внимание на сформировавшийся подход в судебной практике относительно нежилых зданий, построенных до 1 января 1995 года. В одном из постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации было разъяснено, что термин «самовольная постройка» применим к зданиям, строениям и сооружениям, которые не являются индивидуальными жилыми домами, согласно статье 222 ГК РФ, вступившей в силу с 1 января 1995 года, и к гражданским правоотношениям, возникшим после этой даты. Следовательно, здания и сооружения нежилого назначения, построенные до 1 января 1995 года, не могут быть признаны самовольными и не подлежат сносу по этому основанию [9, с. 101].
Одно из обстоятельств, которое нужно доказать по подобной категории дел, — соответствие самовольного строения категории земель, на котором осуществлено данное строение. В Российской Федерации все земли делятся по целевому назначению на категории земель. Категория земель указывается актах органов публичной власти о предоставлении земельных участков, договорах, предметом которых являются земельные участки, государственном кадастре недвижимости, документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Второй этап — непосредственный сбор доказательств. Сбор доказательств может осуществляться разными способами, например, адвокатскими или судебными запросами в государственные органы, запросами в частные организации, вызовом свидетелей. Основное доказательство, которое применяется при доказывании того, что самовольные постройки безопасны — заключение экспертизы. Эксперт в своем заключении на основе технических норм делает вывод, безопасна ли постройка, может ли она в дальнейшем эксплуатироваться, является ли данные объект капитальным или нет. Заключение экспертизы оценивается наряду с другими доказательствами, хотя, следует отметить, что чаще всего суд принимает то или иное решение именно на основе экспертного заключения.
Третий этап — подразумевает под собой оценку судом представленных доказательств. При этом, следует учитывать, что согласно ст. 67 ГПК РФ и ст. 71АПК РФ никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы, то есть, например, одна и та же экспертиза может каждым конкретным судом оцениваться по-разному. И хотя суды и стремятся к тому, чтобы судебная практика по все стране была единообразной, тем не менее у суда есть полномочия интерпретировать представленные доказательства исходя из контекста каждого конкретного случая.
Прибегая к судебной практике, можно отметить следующий случай. Администрация муниципального образования подала иск в суд против лица Д., требуя признать его жилые дома, общей площадью 86 кв. м и 165 кв. м, самовольными постройками и возложить на него обязанность по их сносу в течение указанного срока после вступления решения суда в законную силу.
По данному делу была проведена экспертиза. Однако суд не согласился с заключением эксперта. При оценке этого заключения суд учел возражения ответчика и рецензию, представленную ООО СКГ «ВЕКТОР», и пришел к выводу, что экспертиза была проведена с нарушением Федеральным законом «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 N 73-ФЗ. Согласно п. 2 ст. 55 ГПК РФ, данное заключение не может быть признано доказательством в деле и не может быть использовано судом в качестве основы для принятия судебного решения.
При этом суд учитывал, что в заключении судебной экспертизы, эксперты проводят исследования, относящихся по своему характеру к строительно-техническим вопросам по обследованию строительных конструкций зданий и сооружений, который включен в «Перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства» утвержденный Приказом Минрегиона РФ от 30.12.2009 N 624 (ред. от 14.11.2011) «Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства», на которые необходимо иметь соответствующий допуск, выдаваемый саморегулируемой организацией в области проектирования своему участнику (члену). ООО «Судэкспертиза» или индивидуально проводившие ее эксперты Ч. и Я. членами саморегулируемой организаций в области проектирования и строительства не являются, а поэтому, никакими документами, позволяющими официально проводить работы по исследованию и обследованию строительных конструкций зданий не располагают.
Проведение ООО «Судэкспертиза», в лице Ч., Я. в рамках строительно-технической экспертизы по обследованию строительных конструкций здания, относящиеся к п. 12 перечня работ, на которые необходимо иметь соответствующий допуск, выдаваемый саморегулируемой организацией в области проектирования, недопустимо и является прямым нарушением ст. 58.1 ГрК РФ. Также эксперты ООО «Судэкспертиза», проводившие экспертизу, не имеют соответствующей квалификации в области пожарной безопасности, не имеют сертификатов соответствия по экспертной специальности: исследование технологических, технических, организационных и иных причин, условий возникновения, характера протекания пожара и его последствий, анализ нарушений нормативных требований в области пожарной безопасности, прогнозирование и экспертное исследование их последствий, а также специальными познаниями в области пожарной безопасности они не обладают. Эксперты, проводя строительно-техническую экспертизу и составляя «Заключение экспертов» на стр. 6–7приводят перечень «используемой литературы», которыми руководствуются, при этом многие нормативные акты из перечня не подлежат применению либо не применяются к объекту, исследованном в данном заключении.
Заключением экспертов ООО «Судэкспертиза» установлено, что жилые дома, расположенные на соседних участках, предположительно имеют II и III степень огнестойкости и класс конструктивной пожарной опасности С1, следовательно минимальное расстояние от спорного строения до зданий, расположенных на смежных земельных участках, в соответствии с таблицей 1 (СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты. Ограничения распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям) должны соответствовать 9 м между кирпичным и деревянным строением. Объект (жилой дом находится на расстоянии 5 м и 6,7 м, объект (жилой дом с) находится на расстоянии 6,1 м и 6,7 м от соседних строений.
Указанные строения на принадлежащем ответчику земельном участке, были построены в 2013 г. и 2014 г. соответственно, что подтверждается выписками из ЕГРН и техническими паспортами на жилые дома. На смежном участке с КН 50:22:0010105:145 установлены 2022 г. металлические морские контейнеры на близком расстоянии 6,1 м и 6.7 м. Данные металлические жилыми строениями не являются. Поскольку указанные контейнеры не являются объектами капитального строительства, отсутствуют препятствия для их перемещения на необходимое расстояние.
Разрешая спор, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований [11, с. 76].
В данном случае суд не согласился с выводами эксперта из-за выявленных недостатков в представленном заключении. Суд провел анализ этих недостатков и пришел к выводу, что заключение эксперта не может быть рассмотрено как доказательство.
Иск о признании права собственности на самовольную постройку будет удовлетворен в случае, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство или акта ввода в эксплуатацию. Однако иск о признании права собственности на часть самовольной постройки, например, на отдельное помещение, не будет удовлетворен. В случае самовольной реконструкции право собственности признается на новый реконструированный объект капитального строительства, а не на пристройку в отдельности [10, с. 223].
При этом для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку также должны отсутствовать очевидные признаки явного и намеренно недобросовестного поведения.
Таким образом, легализовать самовольное строение можно и через суд. Для этого необходимо доказать, что создавший самовольное строение имеет в собственности земельный участок на каком-либо законном титуле, назначение земли соответствует возведенному самовольному строению, и при возведении соблюдены все соответствующие строительные нормы и правила, а также не нарушаются права и интересы третьих лиц.
Литература:
- Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 № 95-ФЗ (ред. от 25.12.2023) // Собрание законодательства РФ. 2002. № 30. ст. 3012.
- Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 25.12.2023) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). ст. 16.
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 24.07.2023) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. ст. 410.
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. ст. 3301.
- Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ (ред. от 25.12.2023, с изм. от 25.01.2024) // Собрание законодательства РФ. 2002. № 46. ст. 4532.
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 14.02.2024) // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. ст. 4147.
- Беляева О. А. Правовые последствия самовольного строительства// Право и экономика. 2019. № 7. С. 10–16.
- Постановление Правительства РФ от 12.11.2020 № 1816 (ред. от 10.02.2023) «Об утверждении перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории» // Собрание законодательства РФ. 2020. № 47. ст. 7520.
- Алексеев В. А. Новое в законодательстве о недвижимых вещах: критический комментарий // Закон. 2022. № 4. С. 101–104.
- Селиванов В. В. О понятии гражданско-правового режима самовольной постройки//Актуальные проблемы экономики и права. 2021. № 3. С.223–228.
- Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. — М.: Статут, 2024. 365 c.
