Тема научной работы становится особенно важной на фоне динамичного развития рынка недвижимости, обновлений в законодательной сфере и частых дискуссий о том, какие объекты следует относить к недвижимости. Ведь недвижимое имущество занимает центральное место в экономике страны, так как оно является основой для инвестиций, жилищного обеспечения, бизнес-активностей и развития инфраструктуры. По этим причинам, четкое осознание того, как классифицируются и определяются объекты недвижимости, крайне важно для эффективного применения законодательных актов, разрешения конфликтов и осуществления транзакций на рынке.
Данная научная работа посвящена анализу юридических и реальных характеристик недвижимости на фоне текущего законодательства и его применения на практике. Основное внимание направлено на классификацию основных типов недвижимости, включая жилые и коммерческие строения, земельные участки, объекты, строительство которых ещё не завершено, а также другие имущественные объекты, ассоциируемые с землёй. Изучение также включает рассмотрение правовых последствий для каждой из категорий недвижимости, что критически важно для корректной юридической оценки и решения возникающих споров и сложных вопросов.
Исследование направлено на глубокий анализ и организацию данных о характеристиках и категориях недвижимости в правовой среде России, на идентификацию проблемных зон и разработку рекомендаций по усовершенствованию действующего законодательства [7, С. 123].
Центральной целью данного исследования является детальный анализ различных категорий и юридических особенностей недвижимости, что способствует повышению точности и эффективности в применении правовых норм, а также способствует устранению несоответствий между разными законодательными актами. Такой подход укрепляет надежность транзакций с объектами недвижимости, защищает интересы собственников и участников рыночных отношений, а также создает более стабильное и прогнозируемое инвестиционное пространство.
Римские правоведы стали пионерами в разделении вещей на движимые и недвижимые, и эту классификацию позднее переняли множество стран, относящихся к романо-германской правовой системе [5, С. 234]. Анализ законодательства различных государств, принадлежащих к романо-германской правовой системе, в аспекте концепции недвижимости показывает, что хотя основные принципы схожи, каждая страна имеет уникальные национальные особенности в интерпретации данных юридических объектов [4, С. 121].
Одной из характеристик гражданского права Франции является применение расширенного критерия к определению недвижимости. Это понятие включает в себя земельные участки, объекты, тесно связанные с территорией, а также элементы, являющиеся частью производственных комплексов или предприятий. Для последних типично, что вне контекста производственных местах они могут обращаться как движимое имущество, что отражено в статьях 517–526 Французского гражданского кодекса [5, С. 235].
В немецком гражданском праве определение недвижимости является более узким. Обычно к недвижимости относят земельные участки с тем, что расположено как на их поверхности, так и под ней. Все строения, находящиеся на этих участках, а также предметы, которые входят в их состав, классифицируются как недвижимые вещи, согласно параграфам 94–96 Германского гражданского уложения [5]. В российском гражданском праве к категории недвижимости относятся объекты, которые из-за своих физических характеристик тесно связаны с землей, включая саму землю и участки недр.
Кроме недвижимости, которая связана с землей своими физическими свойствами, в российском гражданском праве также выделяют объекты, признаваемые недвижимостью по закону, согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации [1]. Гражданский кодекс РФ разделяет недвижимость на три категории (согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ), основанные как на физических свойствах объектов, так и на законодательных положениях:
– Недвижимость по своей природной принадлежности, к которой относятся земельные участки и участки недр;
– Объекты, физически интегрированные с землей и неперемещаемые без существенного ущерба, включающие здания, сооружения, а также объекты, на которых строительство не завершено;
– Имущество, не имеющее признаков прямой связи с землей, но классифицированное как недвижимость по нормам закона, такое как зарегистрированные воздушные и морские суда, суда речного флота, объекты космонавтики и другие аналогичные активы.
В соответствии с законодательством, к недвижимым объектам могут быть отнесены элементы, которые не обладают традиционными характеристиками недвижимости, но имеют определённые аспекты: связь с землёй, которая выражается как в инженерных, так и в правовых категориях. Инженерная составляющая отражает уникальность конструкции объекта, делающую его перемещение чрезвычайно затратным и сложным. Правовая составляющая обусловлена закреплением объекта в рамках национальных регистрационных систем, включая кадастровый, технический и государственный учёт.
Объекты недвижимости определяются их прочностью и соответствием строительным стандартам, утвержденным в градостроительных нормах и технических регламентах. Каждый объект уникален, имеет свои характеристики, которые отличают его от других аналогичных объектов. Также оно выполняет определённую функцию, что позволяет задействовать его в экономической деятельности с учётом его особых свойств и качеств. Эти объекты функционируют независимо и не требуют включения в какую-либо систему для реализации своих полезных функций. Эти характеристики являются неотъемлемыми для всех недвижимых объектов, они взаимосвязаны и обеспечивают не только возможность их использования, но и возможность правового оборота. Существует также специальная категория недвижимости, которая физически не связана с землей.
Отметим, что недвижимость играет ключевую роль в экономике любой страны. Инвестиции в недвижимость считаются надёжным способом капиталовложения, поскольку стоимость таких объектов растет, благодаря улучшению инфраструктуры и экономическому росту. Также, право собственности на недвижимость обеспечивает владельцу экономические и юридические преимущества, включая получение дохода от аренды и право на распоряжение объектом.
Третья категория объектов, устанавливаемая по закону, включает в себя объекты, подлежащие государственной регистрации, такие как воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические аппараты и другое имущество. С момента введения Гражданского кодекса РФ эта категория активно обсуждается в научных кругах. Многие исследователи утверждают, что их включение в список недвижимости по статье 130 ГК РФ является неоправданным и предлагают исключить эти объекты из данной нормативной статьи [3, С. 81].
Одна из причин дебатов заключается в том, что упомянутые объекты недвижимости не обладают основным атрибутом недвижимости — возможностью перемещения без значительного ущерба для себя. Следовательно, нет оснований для сохранения этих объектов в списке недвижимого имущества. Эти объекты могут быть классифицированы как движимое имущество с особым статусом. В 2009 году Концепция развития гражданского законодательства РФ уже предложила идею исключения этих объектов из категории недвижимости [6, С. 359].
Такой подход позволит более четко и прозрачно регулировать вопросы права собственности и эксплуатации данных объектов. Кроме того, переквалификация в движимое имущество может облегчить процедурные аспекты перехода прав собственности, так как для движимого имущества требования к регистрации обычно менее строгие. Это также может способствовать более гибкой налоговой политике в отношении такого рода имущества. Ожидается, что изменения в законодательстве приведут к уменьшению бюрократической нагрузки на владельцев и стимулированию инвестиций в соответствующие отрасли экономики.
В соответствии с предложениями Концепции, ведущиеся обсуждения предусматривали выведение морских и воздушных транспортных средств из разряда недвижимого имущества [2]. В текущем контексте достаточно установить законодательные нормы о необходимости государственной регистрации прав и их перехода на данные объекты, не классифицируя их как недвижимость. С учетом достижений современной науки и техники можно переосмыслить некоторые характеристики недвижимости. Прогресс в технологиях сегодня дает возможность пересмотреть понятие «несоразмерный ущерб», что позволяет переносить объекты, ранее считавшиеся неперемещаемыми за пределами жанра научной фантастики.
Таким образом, недвижимое имущество характеризуется определенными признаками и разделяется на различные виды. Ключевыми признаками являются неподвижность, прочная связь с землей и долговременное использование. Среди основных видов недвижимости выделяют земельные участки, здания, сооружения и объекты незавершенного строительства. Каждый вид имеет свои специфические особенности и правовые аспекты регистрации и использования, что важно для правильной классификации и управления имуществом.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 11.03.2024 г.) // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. № 32. Ст. 3301.
- Паспорт проекта Федерального закона № 47538–6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 3 апреля 2012 г. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/law/hotdocs/12976.html/ (дата обращения: 02.08.2023 г.)
- Воронова О. Н. Недвижимое имущество в силу закона // Юриспруденция: актуальные вопросы, достижения и инновации: Материалы V Национальной (Всероссийской) научно-практической конференции (25 января 2022): Автономная некоммерческая организация высшего образования «Белгородский университет кооперации, экономики и права». Белгород, 2022. С. 80–83.
- Воронова О. Н. Некоторые особенности правового режима недвижимых вещей // Юриспруденция: актуальные вопросы, достижения и инновации: материалы IV Национальной (Всероссийской) научнопрактической конференции (25 февраля 2021): АНО ВО «Белгородский университет кооперации, экономики и права». Белгород: Изд-во БУКЭП, 2021. С. 120–123.
- Воронова О. Н. Возникновение и развитие права собственности на недвижимое имущество // Юридическая наука, образование и практика: история и современность. Белгородский университет кооперации, экономики и права (29 марта 2013): АНО ВО «Белгородский университет кооперации, экономики и права». Белгород: Изд-во БУКЭП, 2013. С. 232–238.
- Зенин И. А. Гражданское право. Общая часть: учебник для вузов / И. А. Зенин. —М.: Издательство Юрайт, 2024. — 526 с.
- Свечникова И. В. Гражданское право. Практикум: учебное пособие для вузов / И. В. Свечникова, Т. В. Величко. — М.: Издательство Юрайт, 2024. — 399 с.
