В данной статье рассмотрены вопросы правового применения неустойки в качестве способа правовой защиты участников долевого строительства, используя материалы судебной практики. Автор приходит к выводу, что именно благодаря анализу судебных актов можно установить тенденции особенностей взыскания неустойки (штрафов, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, влияющие на законотворческую деятельность в области долевого строительства.
Ключевые слова: договор участия в долевом строительстве, застройщик, участник долевого строительства, неустойка, реальные убытки.
В соответствии с частью 2 статьи 40 Конституции Российской Федерации участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости является способом реализации права каждого на жилище, гарантированного Конституцией Российской Федерации [1].
Основываясь на принципах гражданского права Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту — «Федеральный закон N 214-ФЗ») [2] содержит также принцип имущественной ответственности, в частности, ответственности за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве в отношении застройщика [3, с.199].
Федеральным законом предусмотрены два вида ответственности: возмещение убытков и уплата неустойки (штрафа, пени).
Неустойка представляет собой один из способов обеспечения обязательств, регламентированный Гражданским Кодексом РФ. Суть неустойки заключена в установлении определенных санкций в отношении сторон сделки, в данном случае в отношении застройщиков по договору участия в долевом строительстве. В порядке аналогии законодателями включены в Федеральный закон N 214-ФЗ, нормы ответственности за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве. Согласно ст. 10 Федерального закона N 214-ФЗ неустойка (штрафы, пени) применяется в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательств по договору стороной, не исполнивших таковые или ненадлежащим образом ее исполнившая, причем виновная сторона обязана возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В теории гражданского права выделяют такие виды неустойки как штрафная, альтернативная, исключительная и зачетная [4, с.215].
Принимая во внимание, что неустойка направлена на погашение убытков, то ее следует считать в данном случае зачетной. Не соглашаясь с данной точкой зрения А. Ю. Хамов считает, что необходимо внести в статью 10 Федерального закона N 214-ФЗ изменения, закрепив за застройщиком обязанность оплаты установленной условиями договора участия в долевом строительстве неустойки (штрафа, пени) и возмещения в полном объеме причиненных участнику долевого строительства убытков сверх неустойки, поднимая вопрос о законодательном установлении штрафной неустойки [5, с.12].
Фактически на практике судами при вынесении решения в пользу участников долевого строительства именно штрафная неустойка, подразумевающая взыскание с застройщика сверх возмещения убытков, используя также Закон Российской Федерации № 2300–1 от 07.02.1992 г. «О защите прав потребителей» (далее по тексту — «Закон о защите прав потребителей») [6].
В действительности неустойка предусмотрена законодательством Российской Федерации исключительна в целях стимулирования к надлежащему выполнению обязательств в сфере долевых отношений, выполняя как репрессивную, так и компенсационную функции. Под репрессивной функцией следует понимать наказание застройщика для предупреждения им дальнейших нарушений в отношении участников долевого строительства [5, с.13].
Среди таких условий наступления гражданско-правовой ответственности выделяют наличие у потерпевшей стороны (участника долевого строительства) убытков или вреда, противоправный характер поведения застройщика и причинная связь между деятельностью застройщика и наступившими последствиями его действий [7, с.119].
Участники долевого строительства вправе заявить суду о взыскании реальных убытков и неустойки как отдельные, самостоятельные требования. Однако на практике, ими или их представителями неустойка является второстепенным требованием при предъявлении требований о взыскании убытков в счет компенсации восстановительного ремонта или в счет уменьшения цены договора суду.
С момента опубликования и действия Федерального закона N 214-ФЗ прошло уже почти 20 лет, однако до настоящего времени научное сообщество, а также законодатели и представители органов исполнительной власти не могут прийти к единому мнению по вопросу неэффективности предусмотренного в нем механизма регулирования отношений между участниками долевого строительства и застройщиками. В этой связи принимаются попытки его постоянного совершенствования, внося новые изменения в действующую редакцию указанного Федерального закона N 214-ФЗ, и, вводя смежные в ним нормативно-правовые акты [8, с.95].
Среди таких актов следует выделить последние Постановления Правительства Российской Федерации от 2022 и 2024 гг., устанавливающие ограничения для участников долевого строительства по применению неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам по отношению к застройщику, который влияют на правоприменение не только Федерального закона N 214-ФЗ, но и в части взыскания штрафа и неустойки согласно Закону о защите прав потребителей, оказывающие влияние на особенности взыскания неустойки с застройщика.
Застройщик имеет право в добровольном порядке заключить мировое соглашение с участников долевого строительства для урегулирования вопроса по взысканию неустойки или реального ущерба, однако чаще участник долевого строительства производит взыскание в отношении застройщика в порядке исполнительного производства по решению суда.
Анализ судебной практики по взысканию неустойки в долевом строительстве по городу Москве и Московской области за период с 2020 по 2024 гг. показал, что одним из самых применяемых способов защиты своего права со стороны участников долевого строительства является требования в судебном порядке к застройщику относительно качества передаваемого в собственность участника объекта долевого строительства. При допущении застройщиком отступлений от указанных требований, приведшими к ухудшению качества жилого помещения, то статья 7 Федерального закона N 214-ФЗ допускает участнику долевого строительства выбрать один из способов восстановления своего нарушенного права: обязать застройщика устранить своими силами строительные недостатки, возместить понесенные им расходы на устранение выявленных недостатков или соразмерно уменьшить цену договора. Зачастую участники долевого строительства, выступая в суде уже в роли истцов, заявляют последние два перечиненных способа защиты.
В данном случае на возникшие между участником долевого строительства и застройщиком правоотношения распространяется Закон о защите прав потребителей. Преамбула указанного Закона регулирует отношения, в том числе между участником долевого строительства и застройщиком, устанавливает права потребителей (участников) на приобретение объекта долевого строительства надлежащего качества и безопасного для его жизни, здоровья, имущества. Таким образом, в судах защищая свои права участники долевого строительства могут применять также правила, прописанные в Законе о защите прав потребителей.
Обычно объект долевого строительства приобретается потребителем для личных, семейных и иных нужд, которые не связаны с предпринимательской деятельностью. Таким образом, участник долевого строительства одновременно со взысканием строительных недостатков вправе заявить требование о взыскании неустойки, исходя из положений пункта 1 ст. 18 Закона о защите прав потребителей, когда в случае обнаружения в объекте долевого строительства недостатков, если они не были оговорены застройщиком, по своему выбору вправе требовать полного возмещения убытков, причиненных уме вследствие продажи объекта долевого строительства ненадлежащего качества.
В силу части 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.
В соответствии со ст. 23 Закона о защите прав потребителей, продавец, не выполнивший требования потребителя, оплачивает неустойку в размере 1 % цены товара. В данном случае, за цену товара берется стоимость, определенная экспертным заключением объекта долевого строительства, представленная в суд участником долевого строительства, либо назначенная по определению суда независимая (судебная) экспертиза, определяющая стоимость восстановительного ремонта данного объекта долевого строительства. Суды удовлетворяют требования участников долевого строительства, исходы из расчетов, не только на дату вынесения судебного акта, но в аналогичном порядке и по дату фактической оплаты долга с застройщика.
Такая правовая позиция была поддержана в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации от 01.03.2016 г. N 4-КГ15–70 [9].
Одновременно большое количество исковых заявление по взысканию неустойки за нарушение сроков сдачи объекта долевого строительства участнику данных правоотношений, который является наиболее действенным способом защиты прав потребителей строящегося жилья.
Размер такой неустойки рассчитывается исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. При этом согласно части 2 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ для участника долевого строительства как физического лица неустойка рассчитывается в двойном размере.
При разрешении спора в указанной ситуации позиция Верховного суда Российской Федерации однозначна. Уведомление участника долевого строительства о переносе срока не является основанием для изменения срока сдачи объекта в эксплуатацию. В таком случае застройщик обязан заключить с участником долевого строительства соглашение, подлежащее обязательной государственной регистрации (определение Верховского суда Российской Федерации N 5-КГ15–156 от 08.12.2015 года) [10].
Данной нормой законодатель позволил дольщику компенсировать свои потери при срыве сроков передачи объекта строительства.
Однако исходя из судебной практики, заявителю как участнику долевого строительства не стоит рассчитывать на получение всей суммы установленной законом неустойки.
В то же время судами при рассмотрении вопроса об уменьшении неустойки должны учитываться имущественное положение истца, степень выполнения застройщиком своих обязательств, реальный ущерб. Пунктом 73 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» указано на то обстоятельство, что тяжелое финансовое положение нарушителя обязательства, то есть застройщика, наличие задолженности перед другими кредиторами не обязывают суды снижать размер неустойки. Также не являют обязательными основаниями для снижения размера неустойки и наложение ареста на денежные средства или иное имущество застройщика, неисполнение обязательств контрагентами, добровольное погашение долга полностью или в части на день рассмотрения спора [11].
Дополнительно, в Определении от 21 декабря 2000 г. N 263-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Ю. А. Наговицына на нарушение его конституционных прав ч. 1 ст. 333 ГК РФ» суд изложил свою позицию, указав, что суд может снижать размер неустойки в случае ее несоразмерности наступившим последствиям. Кроме того, снижения размера неустойки направлено предотвращение ее произвольного субъективного определения. В то же время суды не должны злоупотреблять данным правом, необоснованно освобождая должника от ответственности. Действительно при решении указанного вопроса суды должны соблюсти баланс интересов, принимать обоснованные и разумные решения в соответствии с действующим законодательством [12].
При этом застройщик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Кроме того, уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что кредитор может получить необоснованную выгоду.
Таким образом, суд может снизить заявленную участником долевого строительства неустойку только по заявлению должника, в данном случае застройщика; если будет доказана явная несоразмерность суммы неустойки последствиям нарушения обязательства; при установлении того факта, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды, а также в исключительных случаях.
При этом суд учитывает конкретные обстоятельства дела, такие как длительность неисполнения обязательства, соотношение сумм неустойки и основного долга, имущественное положение должника, недобросовестность со стороны кредитора, соотношение процентной ставки с размерами ставки рефинансирования. В соответствии с п. 26. Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации 04.12.2013 г. судам необходимо исследовать вопрос исключительности рассматриваемого случая и допустимости уменьшения размера неустойки в зависимости от имущественного положения истца, степени выполнения застройщиком своих обязательств, а также других обстоятельств [13].
Анализируя судебную практику по неустойке в сфере строительства и недвижимости показывает, что в случае неудовлетворения требования участника долевого строительства застройщиком в добровольном порядке, то последний теперь должен выплатить штраф, равный половине от той суммы, которую составляет неустойка по судебному решению (определение Верховного суда Российской Федерации № 18-КГ15–177 от 01.12.2015 г.)
Участники долевого строительства (дольщики) являются одной из самых незащищенных категорий в сфере строительства и недвижимости. Нарушение прав участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, принимая во внимание их правовую неграмотность, зачастую носит характер злоупотребления со стороны застройщика.
Защищая права участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, суды используют не только применение правовых актов, но и ориентируются на практику правоприменения высших судебных органов, закрепленных определениями кассационных судов общей юрисдикции и постановлениями пленума ВС России.
Таким образом, при исследовании способов правовой защиты участников долевого строительства в судебной практике, следует отметить, что основанием для привлечения к ответственности застройщика является неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, установленных условиями договора и действующим законодательством. Законодателями предусмотрен такие виды ответственности, применяемые к застройщику, как взыскание убытков, выразившиеся в необходимости устранения выявленных строительных недостатков (дефектов), штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований участника долевого строительства, компенсации морального вреда, судебных расходов и самое главное, неустойки за просрочку сдачи объекта долевого строительства, неустойку в размере 1 % от убытков или в счет уменьшения Цены договора долевого участия по дату вынесения решения суда и по дату фактической оплаты долга, если не установлено Постановлением Правительства Российской Федерации иное.
Литература:
- Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020). // СПС КонсультантПлюс;
- Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СПС КонсультантПлюс;
- Симоненко Е. О. Правовые последствия нарушения застройщиком обязательства по договору участия в долевом строительстве / Е. О. Симоненко. — Текст: непосредственный // Молодой ученый. — 2022. — № 44 (439). — С. 199–200;
- Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 1 / под ред. А. П. Сергеева. — 2-е изд., перераб. и доп. — Москва: Проспект, 2020, 361 с.;
- Хамов А. Ю. Правовая защита участников отношений долевого строительства. Диссертация кандидата юридических наук. — Москва, 2019;
- Закон Российской Федерации № 2300–1 от 07.02.1992 (ред. от 04.08.2023) «О защите прав потребителей» // СПС КонсультантПлюс;
- Сайфутдинова Г. Г. Гражданско-правовая ответственность застройщика ответственность по договору участия в долевом строительстве / Г. Г. Сайфутдинова, А. Ю. Аминева //Вестник современных исследований. — 2018. — № 3.1 (18). — С. 116–119;
- Мильниченко Д. А. Гражданско-правовая ответственность по договору участия в долевом строительстве: общие положения // Новая наука и актуальные тенденции в образовании: сб. научных работ. под редакцией С. В. Кузьмина. — Казань, 2017. — С. 94–98;
- Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации от 01.03.2016 г. N 4-КГ15–70 // СПС КонсультантПлюс;
- Определение Верховского суда Российской Федерации N 5-КГ15–156 от 08.12.2015// СПС КонсультантПлюс;
- Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 22.06.2021) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» // СПС КонсультантПлюс
- Определением Конституционного Суда РФ от 21 декабря 2000 года N263-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Наговицына Ю. А. на нарушение его конституционных прав ч. 1 ст. 333 ГК РФ» // СПС КонсультантПлюс;
- Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации 04.12.2013 г. // СПС КонсультантПлюс.
