Анализ развития жилищного фонда Свердловской области за период с 2018 по 2022 год



Статья посвящена динамике развития жилищного фонда в регионе. Дана оценка влияния таких показателей, как общая площадь жилищного фонда, площадь городского и сельского жилищного фонда, общая площадь жилых помещений, приходящихся в среднем на одного жителя всего, в городской и сельской местности, среднедушевые доходы населения, средние цены 1 кв. м на первичном и вторичном рынках недвижимости с учетом квартир среднего качества, улучшенного качества и элитных квартир, число семей, получивших жилые помещения и улучшивших жилищные условия, число семей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Выявлена взаимосвязь между среднедушевыми доходами населения, федеральной, муниципальной поддержкой и развитием жилищного фонда. Определен возраст потенциальной платежеспособной аудиторией, способной улучшить свои жилищные условия. Оценка произведена на примере Свердловской области.

Ключевые слова : жилищный фонд, жилищное строительство, динамика развития, меры государственной поддержки, субсидии, ипотечные займы, нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

Жилищное строительство — одна из ключевых отраслей реального сектора экономики региона, эффективность функционирования данной сферы деятельности стимулирует появление новых рабочих мест, увеличению доходов граждан, повышает инвестиционную привлекательность региона, а также оказывает мультипликативный эффект на смежные сферы деятельности.

Обеспеченность населения жильем является важным показателем экономической безопасности, социальной стабильности и благополучия общества.

По большинству основных социально-экономических показателей развития Свердловская область входит в первую десятку регионов Российской Федерации.

В таблице 1 представлены данные по жилищному фонду Свердловской области.

Таблица 1

Жилищный фонд Свердловской области [1]

Показатель	2018 год	2019 год	2020 год	2021 год	2022 год	Темп роста, %
						2022г к 2018г	2022г к 2021г
Жилищный фонд, млн. кв.м
Всего, в том числе:	112,7	114,8	116,9	120,0	123,0	109,1	102,5
Городской жилищный фонд	92,2	94,1	95,8	98,0	100,4	108,9	102,4
Сельский жилищный фонд	20,5	20,7	21,1	22,0	22,6	110,2	102,7
Общая площадь жилых помещений, приходящихся в среднем на одного жителя, кв.м.
Всего, из нее:	26,1	26,6	27,3	28,1	29,0	111,1	103,2
В городской местности	25,1	25,7	26,2	26,8	27,6	110,0	103,0
В сельской местности	31,6	32,1	33,1	36,3	37,7	119,3	103,9

По данным таблицы 1 жилищный фонд Свердловской области показывает положительную динамику, за 5 лет рост составил 109,1 %.

В 2022 году в Свердловской области за счет всех источников финансирования введены в эксплуатацию здания жилого назначения общей площадью 3 836,6 [1] тыс. кв. метров, что на 117,2 тыс. кв.м больше, чем за 2021 год, в том числе населением за счет собственных и привлечением средств жилищно-строительными кооперативами в 2022 году построено введено в действие 44,8 % (1317,6 тыс. кв. метров), что на 2,2 % ниже уровня 2021 года.

На рисунке 1 показана динамика развития жилого фонда Свердловской области.

Рис. 1

В рамках государственной программы Свердловской области «Реализация основных направлений государственной политики в строительном комплексе Свердловской области до 2027 года» в 2023году было направлено на реализацию регионального проекта:

— «Жилье (Свердловская область)» 2 599 460,4 тыс. рублей (124,4 % от плана), в том числе: 1 292 150,3 тыс. рублей за счет средств федерального бюджета; 1 289 112,9 тыс. рублей за счет средств областного бюджета; 18 197,2 тыс. рублей за счет средств местного бюджета;

— «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда (Свердловская область)» 3 348 496,2 тыс. рублей (87,7 % от плана), в том числе: 3 269 565,2 тыс. рублей за счет средств областного бюджета; 78 931,0 тыс. рублей за счет средств местного бюджета.

Рисунок 2 демонстрирует динамику общей площади жилых помещений, приходящихся в среднем на одного жителя.

Рис. 2. Динамика общей площади жилых помещений, приходящихся в среднем на одного жителя

Как мы видим на рисунке 2, площадь жилых помещений, приходящихся на одного жителя Свердловской области, ежегодно увеличивалась: в городской местности в 2018 году приходилось 26,1 кв. м на жителя, а уже в 2022 году — 29,0 кв. м, за 5 лет обеспеченность выросла на 2,5 кв. м, в сельской местности в 2018 году приходилось 31,6 кв. м на жителя, а уже в 2022 году — 37,7 кв. м, за 5 лет обеспеченность выросла на 6,1 кв. м.

Если рост в городской местности был равномерный с ежегодным приростом в среднем ежегодно на 0,6 пунктов, то в сельской местности общая площадь жилых помещений, приходящихся в среднем на одного жителя в 2021году существенно выросла относительно других временных периодов и составила 3,2 пункта. Подобная динамика может являться косвенным свидетельством выдачей кредитов в рамках государственной программы «сельская ипотека», а также последствием «карантийных» ограничений во время пандемии COVID-19, когда жители были вынуждены «не выходя из дома» удаленно работать и учится, что вызвало желание обеспечить себя более комфортным жильем для самоизоляции.

На территории Российской Федерации действуют программы государственной поддержки ипотечных займов «льготная ипотека», «выплата многодетным семьям», «семейная ипотека», «государственная программа помощи заемщикам», «сельская ипотека».

С 2014 года в Свердловской области реализуются две подпрограммы «Стимулирование развития жилищного строительства» и «Обеспечение жильем отдельных граждан в соответствии с полномочиями Свердловской области и полномочиями, переданными Российской Федерацией» в рамках областной государственной программы по реализации основных направлений государственной политики в строительном комплексе Свердловской области.

Благодаря существованию федеральных и областных программ в период с 2018 года по 2022 год включительно несмотря на высокие цены на жилье покупательская способность граждан Свердловской области не только сохраняется, но и показывает ежегодный устойчивый рост. Несмотря на положительную динамику обеспечения жильем населения, предположительно, показатели могли бы быть существенно выше, если бы банками был снижен кредитный порог, процент, а также направить ипотечные программы, не только на молодые семьи, но и на более широкий круг населения.

Для категории граждан, которые не соответствуют критериям, необходимым для программ с государственной поддержкой цены на жилье во многом остаются завышенными. За последние годы цены на жилье и определяются не затратным подходом, а рыночным (Таблица 2).

Таблица 2

Средние цены на первичном и вторичном рынках жилья в Свердловской области в 2018–2022 годах [2]

Показатель	2018 год	2019 год	2020 год	2021 год	2022 год	Темп роста, %
						2022г к 2018г	2022г к 2021г
Среднедушевые доходы населения (в месяц), руб.	36 737	39 095	37 447	40 275	46 187	125,7	114,7
Первичный рынок жилья
Все типы квартир	60,6	65,5	78,0	94,5	113,1	186,6	119,7
Квартиры среднего качества (типовые)	58,6	64,6	73,5	84,2	93,6	159,7	111,2
Квартиры улучшенного качества	60,9	65,6	75,6	92,8	112,5	184,7	120,2
Элитные квартиры	95,7	103,6	110,1	146,7	165,2	172,6	112,6
Вторичный рынок жилья
Все типы квартир	62,8	65,2	67,7	80,6	93,3	148,6	115,8
Квартиры низкого качества	45,5	47,3	48.9	60,2	67,9	149,2	112,8
Квартиры среднего качества (типовые)	57,8	60,0	61,8	70,4	87,3	151,0	124,0
Квартиры улучшенного качества	67,0	69,0	72,3	88,1	101,7	151,8	115,4
Элитные квартиры	101,5	101,1	106,3	131,7	156,1	153,8	119,1

Данные таблицы 2 показывают, что среднедушевые доходы населения в 2 раза ниже средней цены 1 кв. м жилья.

До 2018 года включительно средняя стоимость за 1 квадратный метр на вторичном рынке жилья превосходил, стоимость за 1 квадратный метр на первичном рынке. Начиная с 2019 года, произошел на рынке недвижимости Свердловской области «перелом» — стоимость на первичном рынке опередила стоимость на вторичном рынке. Анализ роста цен на первичном рынке жилья Свердловской области показывает, что темп роста за период 2018 по 2022 значительно выше, чем темп роста средней цены за 1 кв. м. на вторичном рынке жилья- на 38,0 % пунктов. Но в 2022 году опережение цен первичном рынке составило 3,9 % пунктов.

Стоит отметить, что несмотря на невысокий темп роста среднедушевых доходов населения в период с 2018 по 2022 -125,7 %, относительно более высокого темпа роста на первичном рынке недвижимости за аналогичный период 186,6 % и 148,6 % на вторичном рынке, темп роста стоимости за 1 квадратный метр как первичной, так и вторичной недвижимости у квартир улучшенного качества выше, чем у элитных квартир и квартир среднего качества.

Текущее состояние рынка жилья Свердловской области характеризуется как нестабильное, с завышенной ценой относительно роста средне душевых доходов населения.

Важной проблемой является предоставление жилья семьям, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. В 2018 году на учете состояло 70,9 тысяч семей. По данным таблицы 3 мы видим, что наблюдается снижение количества семей, получивших жилые помещения и улучшившие жилищные условия — с 2,8 тыс. человек. в 2018 году до 2.4 тыс. человек в 2022 году, снижение за 5 лет составило 15 %.

Данные таблицы 3 показывают, что удельный вес числа семей, получивших жилые помещения и улучшившие жилищные условия в общем количестве нуждающихся крайне низок — ниже 4 % в 2018–2022 годах и имеет тенденцию к снижению начиная с 2019г.

Таблица 3

Динамика нуждающихся в жилых помещениях семей в Свердловской области за 2018–2022 года [1]

Показатель	2018 год	2019 год	2020 год	2021 год	2022 год	Темп роста, %
						2022г к 2018г	2022г к 2021г
Число семей (включая одиноких), получивших жилые помещения и улучшивших жилищные условия за год, тыс.	2,8	2,8	2,5	2,4	2,4	85,7 (-14,3)	100
в процентах от числа семей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях	3,7	4,0	3,7	3,6	3,6	97,3 (-2,7)	100
Число семей (включая одиноких), состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях (на конец года), тыс.	70,9	69,3	67,2	65,2	62,8	88,6 (-11,4)	96,3 (-3,7)
в процентах от общего числа семей	4,1	4,0	3,9	3,7	3,0	73,2 (-26,8)	81,1 (-18,9)

Анализ показывает, что в 2022 году относительно 2018 года количество семей нуждающихся в улучшении жилищных условий снизилось на 11,4 %

Тенденция общего снижения численности очередников с 2018 по 2022гг объясняется влиянием ряда факторов, важнейшими из них являются:

1) ликвидация и пересмотр состава очередников на предприятиях и организациях;

2) влияние формируемого рынка жилья — возможность самостоятельного улучшения жилищных условий на первичном и вторичном сегментах рынка (вместо пассивного длительного ожидания в очереди, причем как с полной оплатой по себестоимости, так и с использованием субсидий).

3) влияние институциональных преобразований, пересмотра норм и правил, регламентирующих доступ к социальному жилью;

4) влияние демографических и миграционных процессов.

Мы видим, что количество семей, стоящих на учете и нуждающихся в жилых помещениях уменьшается (Рисунок 3).

Рис. 3. Нуждающиеся в улучшении жилищных условий [1]

Тенденция к снижению семей нуждающихся в улучшении жилищных условий указывает, на то, что многие молодые семьи не надеются на получение социального жилья.

Основной проблемой в этой сфере является ограниченные финансовые возможности у бюджетов всех уровней по строительству и приобретению жилья для предоставления в социальный наем, а также по предоставлению социальных выплат и других мер государственной поддержки по обеспечению жильём.

Учитывая ограниченные возможности предоставления очередникам бесплатного жилья, перспективным представляется расширение доступности через механизм субсидирования, согласно которому для ускорения процесса улучшения жилищных условий очередникам при приобретении (строительстве) жилья предоставляются субсидии. Однако это направление имеет ограниченное бюджетирование, в следствии чего является труднодоступным для большого количества граждан.

Согласно статистическим данным, основная категории людей, которым доступны программы государственной поддержки находится в 35-ти летнем возрасте.

В регионах Российской Федерации к максимальному возрасту заемщика относятся довольно демократично, также можно сказать и про Свердловскую область. Наибольшее количество региональных кредитных организаций требуют, чтобы срок полного погашения кредита не превышал пенсионного возраста. Соответственно, ипотека в Свердловской области де-факто доступна лицам не старше 40–45 лет при условии полного погашения не более чем за 20 лет.

Таким образом, потенциальной платежеспособной аудиторией, способной улучшить свои жилищные условия, находящаяся в возрастном промежутке 35–45 лет доступна лишь программа «сельская ипотека».

В связи с этим, можно отметить, что граждане Свердловской области могли бы значительно улучшить жилищные условия.

На территории Свердловской области жилищное строительство имеет следующие положительные тенденции: доступность, высокие темпы ввода жилья в эксплуатацию, общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя, а также высокую заработную плату в данной сфере.

Литература:

1. Свердловская область в 2018–2022 годах: Статистический сборник/Управление Федеральной службы государственной статистики по Свердловской и Курганской области. -С24 Екатеринбург, 2023.- 204с.
2. Свердловская область в цифрах’ 2023. Статистический сборник/Управление Федеральной службы государственной статистики по Свердловской области и Курганской области. -Екатеринбург,2023–80 с.
3. И. В. Брянцева, Н. В. Воронина, З. Г. Любанская, С. Ю. Стексова; под общ. ред. И. В. Брянцевой. Экономика строительства: Учеб. пособие / — Хабаровск: Изд-во Тихоокеан. гос. ун-та, 2010. — 198 с
4. А. В. Дергунова. Основы экономики строительства. Практикум для СПО: учебное пособие / — Москва; Вологда: Инфра-Инженерия, 2023. -144 с.
5. Белюсова Е. В. Тенденции формирования и развития локального рынка жилья в крупнейшем городе / Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук / Уральский государственный экономический университет. — Екатеринбург. — 2006. — 200 с.