Статья посвящена теме существующих проблем защиты права на общее землепользование. Проанализированы положения нормативно-правового законодательства по поводу общего землепользования. Сделан вывод о необходимости дальнейшего совершенствования имеющегося законодательства по данному вопросу.
Ключевые слова: общее землепользование, земельный участок, Гражданский кодекс РФ, земельное законодательство.
В общем смысле под общим землепользованием понимается использование гражданами земель в целях, которые никак не связаны с удовлетворением хозяйственно-экономических нужд и не требуют закрепления индивидуально-определенного земельного участка за какими-либо конкретными субъектами.
Несмотря на отсутствие в земельном законодательстве Российской Федерации данной категории, а в правоприменительной практике, — ее легального обоснования, значительное число земель в России относится, de- facto, к землям, на которых осуществляется их использование неопределенным кругом граждан для прохода, проезда, пребывания и совершения других жизненно важных действий.
Стоит особо отметить, что по поводу использования таких земель складываются правоотношения, регулирование которых происходит на стыке различных отраслей отечественного законодательства (в частности, земельного, природоресурсного, градостроительного и гражданского).
Объекты общего землепользования могут предоставляться в аренду гражданам и организациям, например, для обустройства зоны отдыха и развлечений. Однако стоит особо подчеркнуть, что по договору права владельцев сильно ограничены, поэтому они вправе лишь только возводить объекты и получать с них прибыль.
На территории населенных пунктов к территориям общего пользования относятся следующие земли:
— муниципальные;
— принадлежащие региону;
— собственность на которые не разграничена, и фактически ими распоряжаются региональные власти [2].
Таким образом, использовать их можно только в случае наличия заключенного договора или соглашения с соответствующим органом власти. И совершенно иная ситуация складывается по поводу земель общего пользования, расположенных в пределах товарищества. Закон запрещает гражданам выдел своей доли для последующей продажи, но на общем собрании собственников можно поднять вопрос об отчуждении части территории товарищества и ее дальнейшей передачи. Согласно ст. 246 ГК РФ «Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности»:
«1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса» [1].
С 1 октября 2023 г. вступили в силу новые правила управления общим имуществом в садоводческих некоммерческих товариществах (СНТ). В частности, согласно Федеральному закону от 24.07.2023 № 351-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», «общее имущество может быть передано третьим лицам во владение и пользование на основании решения общего собрания, если за это проголосовало не менее 2/3 голосов от общего количества собственников индивидуальных садовых участков, и, если это не нарушает права садоводов» [4].
Кроме того, общее имущество может быть передано в собственность третьим лицам, если такое решение будет принято садоводами единогласно.
Зарегистрированная в ЕГРН доля на общее имущество не может быть выделена в натуре и не может быть отчуждена отдельно от права собственности от индивидуального садового участка. Собственник садового участка не вправе также совершать иные действия, влекущие передачу такой доли отдельно от права собственности садового участка. Сделки, совершенные с нарушением указанных положений, ничтожны.
Согласно статье 17 Земельного кодекса РФ, земля общего пользования не может быть продана или отчуждена без оснований, предусмотренных законодательством [2]. Нарушение данного положения может привести к юридическим последствиям, предусмотренным законом.
Из содержания положений гражданского законодательства также следует, что граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений:
— присутствовать на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
— использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего участка (согласно п. 1 ст. 262 ГК РФ).
Если территория общего пользования не огорожена либо ее собственник иным способом ясно не обозначил, что вход без разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.
Интерес представляет также судебная практика по вопросам аренды или продажи территорий общего пользования. В постановлении АС Северо-Кавказского округа от 08.11.2018 № Ф08–7846/2018 по делу № А32–15913/2013 суд указал, что по смыслу п. 1 ст. 262 ГК РФ и п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации РФ недопустимо предоставление в аренду земельного участка, относящегося к территории общего пользования. Такое предоставление исключит возможность реализации права неограниченного круга лиц на беспрепятственное пользование территорией. В данном случае размещение магазина на таком участке нарушит правовой режим земель рекреационного назначения, а также зоны транспортной инфраструктуры, при этом наличие вступившего в законную силу судебного акта не свидетельствует о реальной возможности его исполнения [5].
В другом деле истец потребовал признать незаконным отказ предоставить участок в аренду на новый срок. Суд установил, что часть спорного участка является землей общего пользования, и отказал истцу, так как на момент заключения сделки в участок была включена береговая полоса водного объекта общего пользования, что не соответствует положениям ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и ст. 262 Гражданского кодекса РФ [6].
Таким образом, в заключение можно сделать вывод о том, что режим общего землепользования предполагает использование земель неопределенным кругом граждан для прохода, проезда, пребывания и совершения других жизненно важных действий. Тем не менее, несовершенство законодательства и недостаток действующей правовой регламентации отношений в области общего землепользования требует дальнейшего совершенствования и однозначного решения возникающих проблем.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2023) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 14.02.2024) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2024) // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
- Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 25.12.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.05.2024) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (ч.1). Ст. 16.
- Федеральный закон от 24.07.2023 № 351-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2023. № 31 (Ч. III). Ст. 5777.
- Постановление АС Северо-Кавказского округа от 08.11.2018 № Ф08–7846/2018 по делу № А32–15913/2013 // https://1jur.ru/?utm_source=law.ru&utm_medium=refer&utm_campaign=refer_law.ru_content_link_native_middle&utm_term=22650&utm_content=art#/document/98/37290887/
- Постановление АС Северо-Кавказского округа от 28.02.2019 № Ф08–300/2019 по делу № А32–39792/2017 // https://1jur.ru/?utm_source=law.ru&utm_medium=refer&utm_campaign=refer_law.ru_content_link_native_middle&utm_term=22650&utm_content=art#/document/98/37290887/
