Права и обязанности третьих лиц в договоре залога недвижимости

Договор залога недвижимости — это соглашение, по которому должник обеспечивает выполнение своего обязательства перед кредитором за счет своей недвижимости. Третьи лица, не являющиеся сторонами основного обязательства, могут иметь определенные права и нести обязанности в рамках такого договора. Третье лицо может выступать поручителем или предоставить свою недвижимость в залог для обеспечения чужого долга. В таком случае оно приобретает право на получение информации о состоянии долга, а также на возмещение убытков, если имущество было реализовано за сумму, превышающую размер долга. С другой стороны, третье лицо несёт риск утраты или уменьшения стоимости предоставленного имущества без возможности возражений против действий кредитора по взысканию задолженности. Важно понимать условия и последствия участия в качестве третьего лица в договоре залога, чтобы избежать потерь и юридических споров.

Ключевые слова: договор, залог недвижимости, третье лицо, созаемщик, поручитель, права, обязанности.

A real estate pledge agreement is an agreement under which the debtor ensures the fulfillment of its obligation to the creditor at the expense of its real estate. Third parties who are not parties to the main obligation may have certain rights and obligations under such an agreement. A third party can act as a guarantor or provide their real estate as collateral to secure someone else's debt. In this case, it acquires the right to receive information about the state of the debt, as well as to compensation for losses if the property was sold for an amount exceeding the amount of the debt. On the other hand, a third party bears the risk of loss or decrease in the value of the provided property without the possibility of objections to the actions of the creditor in debt collection. It is important to understand the conditions and consequences of participating as a third party in a pledge agreement in order to avoid losses and legal disputes.

Keywords: contract, pledge of real estate, third party, co-borrower, guarantor, rights, obligations.

Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [1] по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ [2] (далее — ГК РФ), права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании ст. 8 данного закона договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Как отмечает Д. Кархалев: «залогодателем права может быть лицо, являющееся кредитором в обязательстве. Из него вытекает закладываемое право (правообладатель). Предметом залога являются все принадлежащие залогодателю права. Они вытекают из соответствующего обязательства и могут быть предметом залога» [3].

Договор залога недвижимости является одним из наиболее распространенных способов обеспечения исполнения обязательств, особенно когда речь идет о крупных сделках, таких как выдача кредитов под залог имущества. В таких договорах часто участвуют не только основные стороны — залогодатель (лицо, предоставляющее свою недвижимость в залог) и залогодержатель (лицо, в пользу которого устанавливается залог), но и третьи лица. Рассмотрение прав и обязанностей этих третьих лиц имеет ключевое значение для полного понимания юридических аспектов действующего законодательства.

Третье лицо может быть связано с договором залога различными способами. Например, это может быть супруг(а) залогодателя, который должен дать согласие на сделку по законам большинства юрисдикций из-за возможного воздействия на право семейной жизни. Также это могут быть кредиторы или приобретатели прав на объект недвижимости после установления на него залог.

Правом третьего лица является получение информации о состоянии объекта недвижимости и условиях действующего договора. В случаях, предусмотренных законом, например при банкротстве заложника или продаже объекта через аукцион, требуется уведомление всех заинтересованных сторон.

– Поручитель

Поручитель по договору ипотеки берет на себя обязательства по платежам в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. Это значит, что при просрочке платежей кредитной организацией может быть предъявлено требование напрямую к поручителю.

– Страховая компания

Заключение договора страхования является одним из условий при получении ипотечного кредита. Страховая компания берет на себя риск возможных повреждений объекта недвижимости или его потери. Обязанностью страховой компании является выплата соответствующего возмещения при наступлении страхового случая.

– Оценщик

Оценка рыночной стоимости недвижимости — ключевой элемент при определении размера кредитных средств под залог данной недвижимости. Оценщик должен провести работу объективно и профессионально; от его вывода зависят условия дальнейшего финансирования.

– Прочие участники

К числу других третьих лиц могут относиться государственные органы (например, Федеральная служба государственной регистрации), которые осуществляют регистрацию прав собственности и залога; а также юридические консультации или адвокаты, представляющие интересы одной из сторон.

Обязанность всех этих третьих лиц состоит в том, чтобы:

– Действия были выполнены в соответствии с законодательными актами РФ;

– Задачи выполнялись профессионально;

– Были защищены интересы всех участников сделки.

На основании п. 1 ст. 335 ГК РФ залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. В случае, когда залогодателем является третье лицо, к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем применяются правила ст. 364–367 ГК РФ, если законом или соглашением между соответствующими лицами не предусмотрено иное.

Для уменьшения финансовых опасностей, связанных с заключением договора залога недвижимости, банки тщательно оценивают способность клиента выплачивать оговоренные договором суммы. В случае выявления проблем в кредитной истории или недостаточности дохода заемщика, финансовое учреждение может потребовать включения в сделку дополнительных лиц, которые поделят обязательства по кредиту, например, вводя в соглашение поручителей или созаемщиков.

Созаемщик по договору ипотеки — это дополнительный участник финансовой сделки, который обязуется выплатить долг наравне с основным заемщиком и имеет одинаковые права на имущество. Обычно его привлекают к долгосрочным ипотечным кредитам или когда у основного заемщика большие кредитные обязательства. Это позволяет разделить долговую нагрузку и уменьшить риск дефолта для банка. Если условия кредитования слишком тяжелы для одного человека, в сделку вступает еще один участник.

Поручитель обязуется перед кредитной организацией, что в случае просрочки платежей по ипотечному кредиту он покроет долг за заемщика. Он не занимается контролем за выплатами и не оплачивает кредит, если основной заемщик исправно вносит платежи. Обязанности поручителя активируются при нарушении заемщиком условий залога недвижимости.

При оформлении договора на большую сумму возможно задействовать как созаемщика, так и поручителя. Их ответственность активируется поочередно в соответствии с законами. Если первичный заёмщик не справляется с платежами, ответственность переходит к созаемщику. В случае его отказа платить, обязанность по выплате переходит к поручителя. Все финансовые операции каждого участника фиксируются в их кредитной истории.

Чтобы стать поручителем или совместными заёмщиками по ипотечному кредитованию, необходимо соответствовать финансовым требованиям кредитора. Обычно в этой роли выступают родные люди главного заемщика.

Требования к доверенным лицам по ипотечному кредитованию в банках практически идентичны:

– гражданство РФ;

– стаж работы на последнем месте не менее полугода;

– официальный заработок, достаточный для внесения ежемесячных платежей;

– чистая кредитная история;

– родство с заемщиком (приветствуется);

– отсутствие открытых задолженностей.

При оформлении договора залога недвижимости, если привлекается созаемщик, кредитор серьезно оценивает его финансовую надежность. Для определения возможной суммы кредита доходы поручителя не учитываются банком, в отличие от созаемщика, чьи финансы играют ключевую роль. Таким образом, права и обязанности этих участников долгового обязательства значительно отличаются.

Созаемщик по договору имеет такие же права на приобретенное имущество, как и основной заемщик. Условия и доля владения определяются в договоре, независимо от числа сторон в сделке. Поручитель не является владельцем недвижимости. Обязательства созаемщика активируются с момента действия договора, и он обязан следить за платежами, как и главный заемщик. Поручитель вступает в дело, если заемщик теряет способность платить.

Документация, необходимая для основного заёмщика и созаёмщиков, одинакова. Все участники кредитной операции должны также подумать о страховке своего имущества и, если есть желание, о страховании жизни и здоровья. Для поручителя требуется только его личный документ, подтверждение дохода и выписка из трудовой книжки. Банк может попросить и другие документы, если это будет необходимо.

Созаемщик по договору залога недвижимости оформляется вместе с основным заемщиком и может быть обязан вступить в сделку, например, если это его супруг(а). В договор возможно внести изменения при разводе или других серьезных изменениях. В то время как поручитель действует на основе свободы выбора, заключая отдельное соглашение с банком, он также не может легко снять с себя ответственность. Ответственность поручителя заканчивается с выплатой кредита, окончанием срока договора, при изменении кредитных условий без его участия или если найдется замена с аналогичной кредитоспособностью.

Часто люди предпочитают брать ипотеку с кем-то, так как банки легче дают деньги под лучшие проценты. Но при этом, любые действия по ипотеке нужно обсуждать с партнером, так как он тоже имеет свои права и обязанности в данных правоотношениях. Если же лицу важно быть одним хозяином объекта недвижимости, но банку не нравится его платежеспособность, можно решить вопрос, привлекая поручителя.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51–ФЗ (ред. от 11.03.2024) // Собрание законодательства РФ. — 1994. — № 32. — Ст.3301.
2. Об ипотеке (залоге недвижимости): федер. закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 20.10.2022) // Собрание законодательства РФ. — 20.07.1998. — № 29. — Ст. 3400.
3. Кархалев Д. Залог прав в гражданском обороте // Вестник арбитражной практики. — 2020. — № 1. — С. 75–80.
4. Гуйдя Е. К. Категория гражданско-правовой ответственности в науке гражданского права // Власть и управление на Востоке России. — 2015. — № 1(70). — С. 133.
5. Пластинина Н. Ипотека и споры вокруг нее // Жилищное право. — 2014. -№ 2. — С. 53.