В данной статье исследуется значение юридической ответственности для соблюдения договорной дисциплины по договору залога недвижимости. В контексте залоговых соглашений по недвижимости, юридическая ответственность служит основой для гарантии выполнения кредитных обязательств. Она устанавливает возможные санкции, такие как неустойки или продажу залога, обеспечивая тем самым компенсацию в случае дефолта заемщика. Законы, регулирующие ответственность, мотивируют участников сделки к более внимательному оформлению условий и их соблюдению. Эффективные правила отвечают за порядок во взаимоотношениях сторон и снижение вероятности невыполнения долговых обязательств, обеспечивая таким образом надежность и прогнозируемость в секторе недвижимости.
Ключевые слова: договор, договорная дисциплина, залог недвижимости, ответственность, обращение взыскания.
This article examines the importance of legal liability for compliance with contractual discipline under a real estate pledge agreement. In the context of real estate collateral agreements, legal liability serves as the basis for guaranteeing the fulfillment of loan obligations. It establishes possible sanctions, such as penalties or the sale of collateral, thereby providing compensation in the event of a borrower's default. The laws governing liability motivate the participants of the transaction to more carefully formalize the terms and conditions and comply with them. Effective rules are responsible for the order in the relationship between the parties and reducing the likelihood of non-fulfillment of debt obligations, thus ensuring reliability and predictability in the real estate sector.
Keywords: contract, contractual discipline, real estate collateral, liability, foreclosure.
В юридической литературе понятие гражданско-правовой ответственности определено как «форма государственного принуждения, которая заключается в имущественных санкциях, направленных на возмещении причиненного ущерба и восстановлении нарушенного права, взыскиваемые судом» [11, c. 363].
В соответствии с точкой зрения других авторов, «гражданско-правовая ответственность является таким видом юридической ответственности, которая предусматривает юридические последствия в отношении лица, нарушившего имущественные или личные неимущественные права участника гражданских правоотношений, применяемые с целью восстановления имущественного положения лица, которому был причинен вред» [7].
Договорная дисциплина является краеугольным камнем в правовых отношениях между субъектами экономической деятельности. Она обеспечивает стабильность и предсказуемость взаимодействий, что необходимо для функционирования рыночной экономики. Основой для поддержания строгости исполнения контрактных обязательств служит юридическая ответственность.
Юридическая ответственность представляет собой меру государственного принуждения, которая применяется к лицу, нарушившему обязательства, вытекающие из заключённого договора. Это может быть как финансовая компенсация ущерба, так и другие виды воздействия, такие как штрафные санкции или неустойки.
При этом, можно выделить два основных аспекта важности юридической ответственности для соблюдения договорной дисциплины по договору залога недвижимости.
Первый аспект — превентивный. Угроза наступления юридической ответственности служит средством предотвращения возможных нарушений сторон договора залога недвижимости. Зная о возможных последствиях недобросовестного поведения, стороны стремятся исполнять свои обязательства более аккуратно.
Второй важный аспект — компенсационный аспект. Это означает, что в случаях нарушений договора залога недвижимости юридическая ответственность позволяет пострадавшей стороне получить компенсацию убытков и тем самым минимизировать финансовые потери.
Договор залога недвижимости является одним из наиболее распространенных способов обеспечения исполнения обязательств. Как отмечает Д. Кархалев: «залогодателем права может быть лицо, являющееся кредитором в обязательстве. Из него вытекает закладываемое право (правообладатель). Предметом залога являются все принадлежащие залогодателю права. Они вытекают из соответствующего обязательства и могут быть предметом залога» [8]. Подобные сделки требуют тщательного рассмотрения прав и ответственности каждой из сторон.
Залогодержатель (кредитор) имеет право требовать от залогодателя (должника) своевременного исполнения обязательства, которое обеспечено залогом. В случае нарушения условий договора, кредитор вправе реализовать заложенное имущество через публичную продажу.
С другой стороны, залогодатель несет ответственность за сохранность объекта недвижимости в период действия договора и должен предоставить кредитору возможность осуществить проверку состояния объекта. При этом он сохраняет за собой право пользования имуществом до момента передачи его кредитору по решению суда или в ином порядке.
Важно отметить, что при наступлении просрочки платежей со стороны должника, последний несёт финансовую ответственность в виде уплаты неустойки (пени), размер которой определён в договоре. Также возможно начисление процентов за использование чужих средств по ставке рефинансирования центрального банка или другой установленной ставке.
Правильное оформление документации и строгое следование условиям договора поможет избежать множества проблем и способствует эффективной защите интересов как кредитующей организации, так и должника.
Одним из существенных правовых средств обеспечения интересов кредитора является обращение взыскания на недвижимое имущество должника, находящееся в залоге у кредитора. Порядок обращения взыскания на недвижимое имущество, приобретенное с помощью ипотечных средств и находящееся в залоге, регулируется Гражданским кодексом РФ (далее — ГК РФ), Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также Федеральным законом от 02.10.2007 г. № 229- ФЗ «Об исполнительном производстве».
В области законодательства, касающейся залога, встречается концепция «реализации залогового имущества». Это процесс может происходить двояким образом. Во-первых, это действия залогодержателя, направленные на проведение торгов для продажи предмета залога и покрытие своих убытков. Во-вторых, это серия процедур, которые осуществляет судебный пристав для исполнения решения суда о взыскании задолженности с должника в пользу кредитора.
Процедура взыскания по ипотеке представляет собой принудительное исполнение обязательств перед кредитором за счет продажи или передачи в собственность кредитору заложенной недвижимости. Это действие применяется в случае невыполнения должником условий по займу, обеспеченному недвижимостью. Подобные меры позволяют возвратить долг путем проведения аукционов, где имущество продается по рыночной стоимости.
Для начала процедуры взыскания с заложенного имущества необходимо установление того, что должник не выполнил или выполнил некачественно свои обязательства, подкрепленные залогом. Это предполагает подтверждение задолженности, определение ее размера и выяснение других деталей, связанных с ненадлежащим выполнением обязательств должником.
Так, например, 21 октября 2021 года территориальным отделением банка «Совкомбанк» и гражданином Б. было подписано соглашение о займе (№ КФ-53541/21). Согласно условиям документа, Банк выдал Б. заемные средства на период в 15 лет. Годовая процентная ставка составила 11,99 %. В качестве гарантии возврата долга заемщик заложил свою квартиру площадью 31,4 кв. м, находящуюся на 11 этаже, по адресу: адрес, с кадастровым номером 77:05:0006001:8541. Б., нарушив условия заключенного договора, осуществлял платежи непостоянно. Банк направил должнику официальное уведомление с требованием закрыть просроченный долг, однако это требование было проигнорировано.
Истец обратился в суд с требованием принудить ответчика погасить долг по кредиту № КФ-53541/21, заключенному 21 октября 2021 года. На 30 марта 2023 года задолженность составляет определенную сумму, включая основной долг, начисленные проценты с 22 октября 2021 по 30 марта 2023 и пеню за период с 22 сентября 2022 по 30 марта 2023 года. Также истец настаивает на начислении процентов в размере 20,24 % годовых на остаток основного долга и неустойку по ключевой ставке ЦБ с 30 марта 2023 до дня погашения долга. Истец требует возмещения уплаченной госпошлины и расходов на оценку имущества. Предлагается изъять и продать с аукциона заложенное имущество — квартиру общей площадью 31,4 кв. м, на 11 этаже, кадастровый номер 77:05:0006001:8541, с установленной начальной ценой продажи.
При вынесении решения по делу о взыскании с залоговой недвижимости, суд первой инстанции опирался на статьи 334, 348, 350 Гражданского кодекса РФ и Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Анализ предоставленных доказательств и фактов позволил утвердить законность требований к залоговому имуществу. Суд определил, что продажа должна быть осуществлена через публичные торги. Начальная цена продажи была установлена на уровне 80 % от рыночной стоимости квартиры, определенной в отчете оценщика.
При этом суд первой инстанции принял в качестве относимого и допустимого доказательства рыночной стоимости заложенного имущества отчет об оценке № 2304/185 от 06.04.2023 года, составленный ООО «АСГ-Рус Юридические услуги», согласно которому продажная цена заложенного имущества составила сумма, поскольку ответчиком данный отчет и стоимость недвижимого имущества не оспорена [6].
Однако существуют исключения, позволяющие банку требовать досрочного погашения кредита или уплаты процентов. В случае несоблюдения этих требований, банк имеет право на изъятие заложенного имущества, даже если заемщик исполняет условия кредитного договора должным образом. Среди причин, позволяющих банку это делать, выделяют непредупреждение залогодержателя о правах третьих лиц на залог, серьезные нарушения использования или ухода за заложенным жильем, невыполнение обязанностей по его сохранению, что влечет риск повреждения или потери, а также пренебрежение страхованием недвижимости [9, c. 9].
При нарушении определенных условий залогодержатель имеет право потребовать досрочного исполнения долга, обеспеченного залогом недвижимости. Если должник не отвечает на требование, залогодержатель может начать процесс изъятия заложенной собственности, даже если основное долговое обязательство выполняется должным образом. Кроме того, есть ситуации, когда взыскание с недвижимости, находящейся в залоге, может произойти из-за факторов, не зависящих от действий сторон договора ипотеки или должника. Согласно Федеральному закону, к таким факторам относятся случаи государственного изъятия залога и требования о взыскании со стороны других кредиторов, которые могут иметь приоритет перед или после текущего залогодержателя. Права залогодержателя в этих обстоятельствах реализуются независимо от состояния основного обязательства.
В российском законодательстве существуют защитные нормы для дебиторов, ограничивающие возможность взыскания на их квартиры и дома, которые выступают гарантом по долгам. Согласно ГК РФ, есть ситуации, когда нельзя претендовать на залоговое имущество. Это касается случаев, когда нарушение должником договорных обязательств является мелким, и требования кредитора кажутся несопоставимыми с ценностью залога. Так, конфискация имущества, данных в залог, разрешена лишь при серьезном пренебрежении обязательствами со стороны заемщика. Нарушение считается малозначительным, а требования кредитора несоразмерными, если долг составляет менее 5 % от стоимости залога, и задержка в выплатах не превышает трех месяцев.
Имущество, используемое гражданином и его семьей в качестве основного жилья, не может быть изъято в счет долга по исполнительным документам. Однако это правило не распространяется на жилые объекты, по которым оформлена ипотека. В таких случаях закон о ипотеке позволяет наложить на эти объекты взыскание.
Практика показывала, что продажа единственного жилья, на которое распространяется залог, допускалась лишь при его приобретении в кредит. Это толкование основывалось на п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке, подразумевая важность назначения займа исключительно при законной ипотеке. Сегодня же считается, что приставы могут продать квартиру по залогу, оформленному как договорным путем, так и автоматически по закону, вне зависимости от целей кредитования. Единственное жильё долгожителя, где он проживает с семьей, не может служить барьером для взыскания, если оно обременено ипотекой — будь то по соглашению сторон или по закону [5].
Юридическая практика часто демонстрирует, что при разбирательствах по делам об изъятии заложенного имущества суды редко учитывают такие аспекты, как бедность должника, а также проживание в залоговом жилье людей, требующих особого ухода, детей или лиц без дееспособности. В одном из судебных случаев банку удалось получить решение о конфискации ипотечного дома, где проживал человек с тяжелым заболеванием. Однако воплощение этого решения в жизнь было отсрочено на полтора года [10].
Указанный вывод содержится в Определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации от 6 августа 2013 г. № 24-КГ13–4. Мотивируя указанный вывод, судебная коллегия ссылается на п. 1 ст. 50, п. 1 ст. 78 Федерального закона об ипотеке, ст. 79 Федерального закона об исполнительном производстве, ч. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и их взаимосвязь.
Законодательство устанавливает, что если должник пропускает платежи по кредиту три и более раз в течение года, кредитор имеет право наложить взыскание на заложенное имущество, даже если это единственное жилище заемщика. Данный порядок ведет к уменьшению защиты от потери жилья для должника, создавая условия, при которых кредитор обладает преимуществом, а должник оказывается в не выгодном положении.
В случаях, когда заемщик не выполняет свои обязательства, кредитор может взыскать долг за счет продажи заложенного имущества. Согласно российскому законодательству, в частности, ст. 214 ФЗ, право продать объект долевого строительства появляется не сразу. Закон устанавливает, что продавец должен подождать шесть месяцев после предполагаемой даты передачи недвижимости застройщиком. Такой же срок начинает исчисляться в случае приостановки или прекращения строительных работ и наличия подтверждения, что сроки по договору не будут соблюдены.
Таким образом, юридическая ответственность оказывает значительное воздействие на уровень исполнительской дисциплины при выполнении договорных обязательств.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 11.03.2024) // Собрание законодательства РФ. — 1994. — № 32. — Ст.3301.
- Об ипотеке (залоге недвижимости): федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 20.10.2022) // Собрание законодательства РФ. — 20.07.1998. — № 29. — Ст. 3400.
- Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 14.02.2024) // Собрание законодательства РФ. — 2005. -№ 1 (часть 1). — Ст. 40.
- Об исполнительном производстве: федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ (ред. от 06.04.2024) // Собрание законодательства РФ. — 2007. — № 41. — Ст. 4849.
- Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации от 6 авг. 2013 г. № 24-КГ 13–4 [Электрон. ресурс]: garant.ru. Режим доступа: — URL: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70348068/ (дата обращения: 03.05.2024).
- Апелляционное определение Московского городского суда от 04.04.2024 по делу № 33–11117/2024 // СПС КонсультантПлюс.
- Гуйдя Е. К. Категория гражданско-правовой ответственности в науке гражданского права // Власть и управление на Востоке России. — 2015. — № 1(70). — С. 133–135.
- Кархалев Д. Залог прав в гражданском обороте // Вестник арбитражной практики. — 2020. — № 1. — С. 75–80.
- Мочалова В. А. Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество: науч.-практ. пособие. — М.: Юстицинформ, 2013. — 144 с
- Пластинина Н. Ипотека и споры вокруг нее // Жилищное право. — 2014. -№ 2. — С. 53–55.
- Российское гражданское право: учебник: В 2-х томах. Том I. Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права / Отв. ред. Е. А. Суханов. — М.: Статут, 2021. — 720 с.
