Определение рыночной стоимости объектов недвижимости в условиях неразвитого рынка



В исследовании рассматривается проблема определения рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости в условиях неразвитого рынка, характеризующегося низкой ликвидностью и ограниченным количеством сделок. Актуальность темы обусловлена наличием таких регионов в России и необходимостью адаптации методов оценки. Цель исследования — изучить теоретические аспекты и выработать практические рекомендации. Используется комплексный подход, включающий анализ литературы и специализированные методы оценки для неактивных рынков. В результате предлагается методология определения рыночной стоимости с применением скорректированного затратного и доходного подходов, а также рекомендации по оценке объектов в качестве залога.

Ключевые слова: рыночная стоимость, коммерческая недвижимость, неразвитый рынок, методы оценки, затратный подход, доходный подход, ставка капитализации, залог.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости является одной из ключевых задач в сфере оценочной деятельности. Рыночная стоимость представляет собой наиболее вероятную цену, по которой объект недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Однако в условиях неразвитого рынка, характеризующегося низкой ликвидностью и ограниченным количеством сделок, определение рыночной стоимости становится гораздо более сложной задачей.

Актуальность данной темы обусловлена тем, что в России, как и во многих других странах, существуют регионы с неразвитым рынком недвижимости, где количество сделок с объектами коммерческой недвижимости крайне ограничено. В таких условиях традиционные методы оценки, основанные на анализе рыночных данных, становятся менее эффективными, что создает необходимость поиска альтернативных подходов к определению рыночной стоимости.

Цель данного исследования заключается в изучении проблематики определения рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости в условиях неразвитого рынка. В рамках исследования будут рассмотрены теоретические аспекты, связанные с определением активного и неактивного рынка, а также особенности оценки стоимости в условиях неразвитого рынка. Кроме того, будет разработан порядок действий при определении рыночной стоимости на неактивном рынке. Важным аспектом исследования станет анализ возможности использования объектов недвижимости в качестве залога 2-ой категории качества даже в условиях неактивного рынка.

В данной области регулярно ведутся исследования отечественными и зарубежными авторами [4], однако динамичное развитие рынка недвижимости и изменения в нормативно-правовой базе требуют постоянного анализа и совершенствования методологии оценки. Результаты данного исследования позволят расширить теоретическую базу и предложить практические рекомендации для оценщиков и участников рынка недвижимости.

Теоретические основы

Понятие рыночной стоимости недвижимости является ключевым в сфере оценочной деятельности. Согласно Федеральному стандарту оценки № 2, рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. [1] Таким образом, рыночная стоимость представляет собой наиболее вероятную цену, которая может быть получена при совершении сделки купли-продажи объекта недвижимости на активном и открытом рынке.

Активный рынок характеризуется высокой ликвидностью, наличием достаточного количества информации о ценах и другой существенной рыночной информации для совершения сделок между желающими совершить такие сделки сторонами. На активном рынке операции с объектами недвижимости совершаются на регулярной основе, при этом существует достаточное количество реальных покупателей и продавцов.

В противоположность активному, неактивный (неразвитый) рынок характеризуется низкой ликвидностью и ограниченным количеством сделок. На таком рынке отсутствует достаточный объем информации о ценах на объекты недвижимости, а также о других факторах, влияющих на стоимость. Сделки с недвижимостью совершаются нерегулярно, что затрудняет процесс определения рыночной стоимости.

Определение рыночной стоимости в условиях неразвитого рынка представляет собой серьезную проблему для оценщиков. Традиционные методы оценки, такие как сравнительный и доходный подходы, основанные на анализе рыночных данных, становятся менее эффективными ввиду недостатка информации о сопоставимых сделках и доходах от объектов. В таких условиях возрастает значимость затратного подхода, учитывающего стоимость воспроизводства или замещения объекта недвижимости.

Стоимость коммерческой недвижимости определяется совокупностью различных факторов, среди которых можно выделить местоположение, физические характеристики объекта, доходность, а также общие рыночные условия. Местоположение является одним из ключевых факторов, влияющих на стоимость, поскольку оно определяет потенциальный спрос и доходность объекта. Физические характеристики, такие как площадь, качество строительства, состояние и возраст здания, также оказывают существенное влияние на стоимость. Доходность объекта, определяемая арендными ставками и уровнем загрузки, является важным фактором при использовании доходного подхода к оценке.

Таким образом, понимание теоретических основ, лежащих в основе определения рыночной стоимости, а также особенностей активного и неактивного рынка недвижимости, является необходимым условием для проведения обоснованной оценки стоимости объектов коммерческой недвижимости в различных рыночных условиях.

Методология исследования

Для достижения цели исследования и всестороннего изучения проблематики определения рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости в условиях неразвитого рынка будет использован комплексный подход, включающий анализ теоретических источников, а также специализированные методы оценки для неактивных рынков.

Анализ теоретических источников позволит изучить существующие концепции, методики и нормативно-правовую базу в области оценки недвижимости, особенности активного и неактивного рынка, специфику оценки коммерческой недвижимости.

Для оценки стоимости в условиях неразвитого рынка будут применены специализированные методы, такие как расчет скорректированной базовой стоимости затратным подходом с учетом факторов спроса/предложения, а также доходный подход с повышенными ставками капитализации для отражения рыночных рисков. Окончательная стоимость будет определяться как взвешенная сумма результатов разных подходов. При оценке потенциала для залога будет использован консервативный сценарий.

Источниками данных послужат научные публикации, отчеты оценочных компаний, статистика, информация от экспертов.

Результаты исследования

Анализ проблем определения рыночной стоимости на неактивном рынке показал, что основной трудностью для оценщиков остается отсутствие достаточного количества информации о сопоставимых сделках и ценовых предложениях. Данные NF Group указывают, что около 30–40 % сделок в I полугодии 2023 года пришлось на покупку российских активов у уходящих с рынка иностранных компаний и фондов, доля которых упала до рекордно низких 0,6 %. [3] Это существенно затрудняет применение традиционных сравнительного и доходного подходов.

В таких условиях возрастает роль затратного подхода, однако его использование вкупе с низким спросом часто приводит к завышенным оценкам стоимости. Поэтому рекомендуется комбинировать различные подходы с акцентом на анализ рыночных факторов спроса, предложения, доходности и инвестиционной привлекательности региона.

По данным NF Group, совокупный объем инвестиций в коммерческую недвижимость в I полугодии 2023 года достиг рекордных 342,5 млрд руб., что на 79 % выше показателя за аналогичный период 2022 года. Средний размер сделки также вырос до 2,7 млрд руб. против 1,7 млрд руб. годом ранее.

Лидером по объему привлеченных инвестиций стал сегмент торговой недвижимости с долей 39 % и рекордными 132,9 млрд руб. Среди крупнейших сделок — приобретение ТЦ «Метрополис» за 52–53 млрд руб. и ТЦ Columbus за 42–43 млрд руб. [3]

На втором месте — офисная недвижимость (15 % или 52,8 млрд руб.), где одной из ключевых сделок стала покупка БЦ SkyLight за 11–13 млрд руб.

В региональной структуре лидирует Москва (69 %), однако доля регионов выросла с 5 % до 11 % за счет ряда крупных сделок.

Порядок определения рыночной стоимости на неактивном рынке может включать:

1. Сбор рыночной информации о сделках, предложениях, ставках аренды и пр.
2. Оценка активности рынка и необходимости корректировок.
3. Затратный подход с учетом износа, устареваний и рыночных факторов.
4. Сравнительный подход на основе скорректированных данных, если возможно.
5. Доходный подход с рыночными ставками капитализации/дисконтирования с рисками.
6. Согласование результатов разных подходов, акцент на надежные.
7. Учет экспертных мнений для корректировки оценки.

Для использования в качестве залога 2-ой категории на неактивном рынке необходимо:

1. Обоснованная оценка стоимости квалифицированным оценщиком.
2. Высокая ликвидность и инвестпривлекательность объекта.
3. Консервативный подход с повышенными ставками капитализации/дисконтирования.
4. Регулярный мониторинг и переоценка стоимости залога.

Соблюдение этих условий позволит минимизировать риски при залоге коммерческой недвижимости на неактивных рынках. Локальные и институциональные инвесторы демонстрируют высокую активность в условиях стабилизации экономики и ключевой ставки ЦБ РФ на уровне 7,5 %.

Рассматривая вопрос определения рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости в условиях неразвитого рынка в контексте значительного роста ключевой ставки и усиления инфляционных процессов во втором полугодии 2023 года и 2024 году, необходимо учитывать негативное влияние этих факторов на состояние рынка. Повышение процентных ставок и инфляция приведут к снижению инвестиционной активности, ужесточению требований к доходности вложений и, как следствие, росту ставок капитализации для всех сегментов коммерческой недвижимости. Согласно историческим данным, ставки капитализации могут вырасти на 2–4 процентных пункта, отражая более высокие риски и издержки финансирования.

В этих условиях инвесторы станут более избирательными, концентрируясь на качественных ликвидных активах с устойчивым арендным доходом и избегая рисков при покупке проблемных объектов. Активность в сегменте нового строительства и девелопмента замедлится из-за сложностей с финансированием проектов и высоких процентных ставок по кредитам. На рынке офисной и торговой недвижимости вырастет вакантность вследствие экономической нестабильности и возможного пересмотра планов развития арендаторами. Арендодатели столкнутся с повышенным давлением на арендные ставки, которые будет сложно увеличивать в условиях роста издержек арендаторов.

Данные факторы необходимо учитывать при определении рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости на неактивном рынке. В условиях ограниченной информации о сделках и недостатка рыночных данных особую важность приобретает анализ влияния макроэкономической ситуации и специфических рисков на доходность и ликвидность оцениваемого актива. Применение комбинации различных подходов к оценке, в том числе затратного, должно сопровождаться тщательным изучением факторов спроса, предложения и инвестиционной привлекательности региона и объекта. При этом ключевую роль играет корректировка используемых ставок капитализации или дисконтирования в соответствии с требуемой инвесторами доходностью и преобладающими рыночными условиями. Кроме того, наличие высокой ликвидности и привлекательности для арендаторов становятся критически важными критериями при рассмотрении возможности использования оцениваемого объекта в качестве залога 2-ой категории качества на фоне стрессовых макроэкономических условий.

На основе проведенного анализа и изученной проблематики для оценки недвижимости на неразвитом рынке можно предложить следующий комбинированный подход:

1. Расчет базовой стоимости объекта затратным подходом:

БС = Свз — Ни, (1)

где БС — базовая стоимость

Свз — стоимость воспроизводства/замещения

Ни — накопленный износ

2. Корректировка базовой стоимости на рыночные факторы спроса/предложения:

СБС = БС * Ксп, (2)

где СБС — скорректированная базовая стоимость;

БС — базовая стоимость;

Ксп — коэффициент спроса/предложения.

Коэффициент спроса/предложения определяется экспертно на основе анализа рынка. Для его определения можно ориентироваться на следующие показатели:

1. Уровень вакантных площадей в регионе для данного сегмента недвижимости. Чем выше вакантность, тем ниже спрос относительно предложения и, соответственно, коэффициент.
2. Динамика арендных ставок и цен предложения. Падающие ставки/цены указывают на избыток предложения над спросом.
3. Объемы ввода новых площадей. Высокие объемы нового строительства создают избыточное предложение.
4. Данные о количестве сделок купли-продажи и их соотношении к объему предложения.
5. Экспертные опросы участников рынка (девелоперов, риэлторов) об оценке баланса спроса/предложения.

В качестве ориентира можно использовать следующие диапазоны значений коэффициента:

1,2–1,3 — значительный дефицит предложения, высокий спрос;

1,1–1,2 — умеренный дефицит предложения;

0,9–1,1 — сбалансированный рынок;

0,8–0,9 — умеренный избыток предложения;

0,7–0,8 — значительный избыток предложения, низкий спрос.

3. Расчет стоимости по доходному подходу:

Сдп = ЧОД / Ск, (3)

где Сдп — стоимость по доходному подходу;

ЧОД — чистый операционный доход;

Ск — ставка капитализации.

В свою очередь:

Ск = БС + Пн + Псо, (4)

где БС — безрисковая ставка;

Пн — премия за риск неликвидности;

Псо — премия за риск сегмента/объекта.

Премии за риски определяются на основе экспертных оценок с учетом специфики региона и объекта.

4. Окончательная рыночная стоимость рассчитывается как взвешенная сумма скорректированной базовой стоимости и стоимости по доходному подходу:

РС = (Вес 1 * СБС) + (Вес 2 * Сдп), (3)

где РС — рыночная стоимость;

СБС — скорректированная базовая стоимость;

Сдп — стоимость по доходному подходу;

Вес 1 и Вес 2 — весовые коэффициенты, которые определяются оценщиком исходя из надежности входных данных каждого подхода.

Такая формула учитывает затраты на воспроизводство/замещение, но также вводит коррекцию на рыночную ситуацию с точки зрения спроса и предложения. Доходный подход используется с повышенными ставками капитализации для отражения премий за риски неразвитого рынка. Взвешивание результатов позволяет гибко учитывать относительную достоверность информации в конкретной ситуации.

Дополнительно при оценке потенциала использования в качестве залога рекомендуется применять консервативный подход и использовать максимальные значения премий за риски при определении ставки капитализации.

Данная формула является лишь одним из возможных вариантов комбинированного подхода, адаптированного для специфики неразвитых рынков недвижимости. Окончательный выбор методологии остается за оценщиком исходя из особенностей конкретного объекта оценки.

Предложенная в исследовании комбинированная методика оценки, сочетающая скорректированные затратный и доходный подходы, не противоречит действующему законодательству в области оценочной деятельности. В ее основе лежат общепринятые подходы, предусмотренные Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» и соответствующими стандартами оценки. [2]

Ключевой особенностью методики является внесение обоснованных корректировок в расчеты для учета специфических условий неразвитого рынка — факторов спроса и предложения, повышенных инвестиционных рисков и неопределенности. Такая практика полностью допускается Федеральными стандартами оценки при условии надлежащего обоснования и раскрытия вносимых корректировок. [1]

Таким образом, при грамотном применении и детальном описании используемых допущений предложенная методика может рассматриваться как правомерный инструмент оценки рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости в условиях неразвитого рынка, не противоречащий российскому законодательству в сфере оценки.

Предложенный в статье комбинированный подход к определению рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости на неразвитых рынках имеет важное практическое значение для возможности использования таких объектов в качестве залога второй категории качества при формировании резервов банками.

Согласно Положению Банка России № 611-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности», ссуды, обеспеченные залогом недвижимости, относятся ко второй категории качества при выполнении определенных условий, в том числе наличия обоснованной оценки рыночной стоимости залога, проведенной квалифицированным оценщиком.

Однако на неразвитых рынках, характеризующихся низкой ликвидностью и дефицитом рыночных данных, проведение обоснованной оценки рыночной стоимости представляет значительную сложность. Традиционные методы оценки, основанные на анализе сопоставимых сделок и доходности, зачастую оказываются неприменимы или дают искаженные результаты.

Предложенный в статье комбинированный подход, сочетающий скорректированный затратный и доходный подходы с учетом факторов спроса, предложения и инвестиционных рисков региона, позволяет получить обоснованную оценку рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости даже в условиях неразвитого рынка.

Таким образом, благодаря данной методике, банки получают возможность квалифицировать подобные объекты как залог второй категории качества при соблюдении прочих необходимых условий, предусмотренных Положением № 611-П. Это позволяет сократить объем формируемых резервов и оптимизировать управление кредитными рисками.

В целом, ценность предложенного подхода заключается в создании инструмента, способствующего более гибкой и обоснованной оценке залогового имущества на неразвитых региональных рынках недвижимости, что открывает дополнительные возможности для кредитования и управления рисками в банковском секторе.

Литература:

1. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)" (утв. приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298). — Текст: электронный // Гарант.Ру. Информационно-правовой портал.: [сайт]. — URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70934722/ (дата обращения: 29.05.2024).
2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ. — Текст: электронный // Консультант Плюс. Информационно-правовой портал.: [сайт]. — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/ (дата обращения: 29.05.2024).
3. Обзор рынка коммерческой недвижимости РФ за 1 полугодие 2023 г.. — Текст: электронный // Рынок инвестиций. I полугодие 2023 г. Отчет NF Group.: [сайт]. — URL: https://media.kf.expert/lenta_analytics/0/666/NF %20Group_Рынок %20инвестиций %20в %20коммерческую %20недвижимость. %20Россия. %202 %20кв. %202023_rus.pdf (дата обращения: 29.05.2024).
4. Дамодаран, А. Инвестиционная оценка: Инструменты и методы оценки любых активов / А. Дамодаран. — Пер. с англ. — 11-е изд., перераб. и доп. — М.: Альпина Паблишер, 2021. — 1316 c. — Текст: непосредственный.
5. Ассоциация «Русское общество оценщиков». раздел «Авторские материалы». — Текст: электронный // Официальный сайт Российского общества оценщиков: [сайт]. — URL: https://sroroo.ru/ (дата обращения: 29.05.2024).