В статье автор рассматривает особенности и возможные риски при заключении договора купли-продажи земельного участка с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства.
Ключевые слова: земельный участок, договор купли-продажи, охранная зона, заведомо ложная информация, расторжение договора, ограничение земельного участка.
Особенности заключения договора купли-продажи земельного участка регламентирует ст. 37 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ). В частности, она содержит указание на обязанность продавца земельного участка исчерпывающим образом предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о предмете договора. В случае, если продавец предоставил покупателю заведомо ложную информацию о земельном участке (об обременениях и ограничениях; о разрешении на застройку; о качественных свойствах земли и т. п.), способную повлиять на решение последнего о приобретении такого участка в собственность, то подвергшееся обману лицо вправе по своему выбору потребовать уменьшение покупной цены либо расторжение договора и возмещения причиненных убытков.
В судебной практике имеется немало случаев нарушения продавцом данной обязанности, возложенной на него законом. Особенно часто встречаются ситуации, когда лицо приобретает земельный участок для целей индивидуального жилищного строительства, однако не может использовать его по указанному назначению вследствие предоставления бывшим собственником недвижимости ложной информации об отсутствии ограничений у такого объекта.
Показательно в этом плане решение Рамонского районного суда Воронежской области [3]. Истец М. приобрёл в сентябре 2020 года у ИП Р. В. земельный участок из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для жилищного строительства, после чего истцу было выдано уведомление о недопустимо строительства на указанном участке. Как оказалось, приобретённый участок расположен в 150 метровой охранной зоне магистрального газопровода, в связи с чем, возведение на нём построек запрещено. В ЕГРН же информация об этом отсутствовала. Судом было установлено, что основной вид деятельности ответчика — строительство жилых и нежилых зданий, так что он не мог не знать о наличии данного ограничения. В договоре купли-продажи сведения о расположении земельного участка в охранной зоне газопровода отражены не были, а продавец о наличии данных ограничений при заключении соглашения умолчал. Помимо прочего, покупатель (М.) проживал в другом регионе и не мог знать особенностей местности, где расположен приобретённый объект. В итоге, суд требования истца о расторжении договора и взыскании уплаченных за земельный участок денежных средств удовлетворил.
Следует сделать акцент на том обстоятельстве, что права покупателя будут считаться нарушенными, только если продавец знал о наличии ограничения на использование земельного участка и намеренно ввёл контрагента в заблуждение, в том числе путем сокрытия данной информации. В противном случае, такое лицо никакой ответственности не несёт.
Стоит отметить, что данная норма ухудшает положение покупателя по сравнению с регулированием, предусмотренным в ГК РФ в общих положениях о купле-продаже. Так, например, статья 475 ГК РФ, определяя последствия передачи товара ненадлежащего качества, не ставит ответственность продавца в зависимость от того, носила ли информация о качестве товара заведомо ложный характер [1].
Проиллюстрируем ситуацию на примере апелляционного определения Воронежского областного суда по одному из дел [4]. Истец (Г.) приобрёл в мае 2021 года у ответчика (С.К.) земельный участок с видом разрешённого использования — строительство индивидуального жилого дома. В суд покупатель обратился с требованием расторгнуть договор, обосновывая это тем, что продавец не уведомила его о расположении части участка в охранной зоне объектов электросетевого хозяйства, в связи с чем отсутствует возможность использовать его по назначению. Апелляционная инстанция жалобу оставила без удовлетворения ввиду недоказанности факта предоставления С. К. покупателю земельного участка Г. заведомо ложной информации об отсутствии ограничений у предмета договора. Как установил суд, линии электропередач были проведены рядом с участком уже после приобретения на него права собственности ответчиком. Вопреки установленному порядку, сведения о них не зарегистрированы, о чём свидетельствует выписка из ЕГРН от 2021 года. Отсюда вывод, что С. К. не было известно о существующих ограничениях. В договоре купли-продажи земельного участка условие о гарантии продавца, что отчуждаемый объект не ограничен в использовании, также не содержится. К тому же, во внимание был принят тот факт, что истец неоднократно осматривал спорный земельный участок и не мог не видеть воздушную линию электропередач.
По другому делу, Б. (покупатель) и К. (продавец) заключили договор купли-продажи земельного участка в мае 2016 года. После совершения сделки выяснилось, что участок находится в охранной зоне магистрального газопровода. Однако все три судебные инстанции отказали истцу в расторжении договора купли-продажи по причине добросовестности ответчика, поскольку намеренного сокрытия им информации доказать не удалось, а сведения о месте прохождения охранной зоны появились в открытом источнике только в июле 2016 года, то есть уже после совершения сделки [5].
Из изложенного следует, что при рассмотрении такого рода дел суд должен исследовать вопрос наличия/отсутствия осведомленности продавца об ограничениях и обременениях земельного участка [6].
На практике, при принятии решения по требованию о расторжении договора, суд также учитывает площадь обремененных частей земельного участка, поскольку охранная зона не обязательно распространяется на весь участок целиком, а может затрагивать лишь его часть.
Так, по одному из дел, суд вынес решение в пользу ответчика. В ходе судебного разбирательства была проведена судебная строительно-техническая экспертиза, согласно заключению которой, имелась техническая возможность строительства индивидуального жилого дома на земельном участке, приобретенном по оспариваемому договору. Соответственно, истец не был лишен возможности использовать купленный им участок по назначению [7].
На практике аналогичные споры достаточно распространены. В силу статьи 56 ЗК РФ зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) являются ограничениями прав на землю и подлежат государственной регистрации. Однако несовершенство правового регулирования режима охранных зон привело к тому, что данные о них зачастую не отражены в ЕГРН. Поэтому даже детальное изучение информации, содержащейся в выписке из ЕГРН, не защищает покупателя от риска приобретения земельного участка с ограничениями его использования.
В действительности покупки «кота в мешке» можно избежать, предприняв некоторые дополнительные превентивные меры, позволяющие узнать, входит ли конкретный земельный участок в охранную зону, а именно:
1) Обратиться к администрации муниципального образования (в её структурное подразделение — управление архитектуры и градостроительства), на территории которого расположен участок, за предоставлением информации о реализуемых проектах по строительству промышленных объектов, в результате которых могут возникнуть ограничения.
2) Посмотреть сведения о земельном участке в публичной кадастровой карте.
3) Заглянуть в правила землепользования и застройки. В их составе есть карта градостроительного зонирования с обозначением границ ЗОУИТ.
4) Лично осмотреть приобретаемый участок. Например, расположение ЛЭП в непосредственной близости от участка явно свидетельствует о нахождении, по крайней мере, части участка в охранной зоне.
5) Получить градостроительный план земельного участка. Так как это может сделать только собственник, придётся просить продавца. Однако это, пожалуй, самая эффективная мера из всех вышеперечисленных, поскольку градостроительный план обычно содержит наиболее полную информацию о земельном участке, которой может не быть в публичных источниках.
Целесообразно также в текст самого договора включить условие, согласно которому, продавец гарантирует отсутствие обременений и ограничений в использовании у отчуждаемого земельного участка. Так что в случае возникновения спора покупателю будет легче защитить свои права.
Таким образом, приобретая участок для индивидуального жилищного строительства, чтобы в будущем избежать длительных и затратных (как в моральном, так и в материальном плане) судебных разбирательств, покупателю следует всеми максимально возможными способами получить сведения о нераспространении на такой участок охранных зон.
Литература:
- Земельное право России: учебник для среднего профессионального образования / А. П. Анисимов, А. Я. Рыженков, С. А. Чаркин, К. А. Селиванова; под редакцией А. П. Анисимова. — 8-е изд., перераб. и доп. — Москва: Издательство Юрайт, 2022. — 338 с.
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 28.04.2023) // Собрание законодательства РФ. — 2001. — № 44. — Ст. 4147.
- Решение Рамонского районного суда Воронежской области от 20.04.2022 по делу № 2–256/2022 // СПС Консультант Плюс.
- Апелляционное определение Воронежского областного суда от 21.12.2021 по делу № 33–7541/2021 // СПС Консультант Плюс.
- Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 08.07.2020 № 88–10980/2020 по делу № 2–3299/2019 // СПС Консультант Плюс.
- Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 20.04.2023 № 88–9473/2023 по делу № 2–1772/2022 // СПС Консультант Плюс.
- Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 16.06.2022 № 88–10880/2022 по делу № 2–1302/2021 // СПС Консультант Плюс.
