Влияние экологических факторов на оценку недвижимости



Встатье рассматривается влияние экологических факторов на оценку объектов недвижимости. Приводится сравнительный анализ стоимости жилья с учетом вредного воздействия на окружающую среду предприятия машиностроения.

Ключевые слова: оценка недвижимости, объекты недвижимости, экология, экологические факторы, государственная кадастровая оценка.

The article examines the influence of environmental factors on the valuation of real estate. A comparative analysis of the cost of housing is given, taking into account the harmful environmental impact of a machine-building enterprise.

Keywords: real estate valuation, real estate objects, ecology, environmental factors, state cadastral valuation.

Оценка (объектов) недвижимости — это определение реальной стоимости объектов недвижимости, с учетом наилучшего и наиболее эффективного их использования. Оценке подлежат земельные участки, дома, квартиры, склады, гаражи и другие объекты. В оценке недвижимости под экологическими факторами понимается совокупность природных и антропогенных условий, влияющих на рыночную стоимость недвижимости. [4]

Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки, изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки. Он собирает данные, существенные для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе информацию об экологической обстановке на месте расположения объекта недвижимости. Экологический фактор играет немаловажную роль в оценке недвижимости. Несмотря на то, что экология и состояние окружающей среды очень сильно влияет на рыночную стоимость объектов недвижимости, они не учитываются при проведении государственной кадастровой оценке недвижимости (ГКО). [6]

ГКО — совокупность установленных частью 3 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Очередная государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации через четыре года с года проведения последней государственной кадастровой оценки соответствующих видов объектов недвижимости в городах федерального значения в случае принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации соответствующего решения — через два года. При определении кадастровой стоимости земельного участка бюджетным учреждением должны учитываться:

— обеспеченность (наличие либо отсутствие) инженерной и транспортной инфраструктурой (наличие инженерного и транспортного обеспечения до границ земельного участка), социальной инфраструктурой;

— характеристики окружающей территории земельного участка;

— существующий рельеф земельного участка (при наличии информации о влиянии на стоимость).

К экологическим факторам, влияющим на рыночную стоимость недвижимости, можно отнести такие факторы, как: загрязненность воздуха, почв, воды; радиационную обстановку; особенности климатического пояса со своими погодными и температурными условиями, в котором расположен объект недвижимости; рельеф земной поверхности, наличие водоемов, горных массивов, сейсмическая активность. Эти факторы можно разделить на две группы: природные и антропогенные (появляющиеся из-за деятельности человека). Чаще на территории современных населенных пунктов большую роль играют антропогенные факторы влияния. Наибольший вред экологии безусловно оказывают промышленные предприятия машиностроения, целлюлозно-бумажные комбинаты, комбинаты по переработке древесины, нефтеперерабатывающие заводы. Они выбрасывают в атмосферу вредные вещества, такие как сероводород, углекислый газ, оксиды азота и другие. Это приводит к загрязнению воздуха, что может вызвать различные заболевания у людей и животных. Стоимость недвижимости в районах с неблагоприятной экологической обстановкой заметно снижается.

В качестве примера можно привести город Череповец Вологодской области — крупный центр металлургической промышленности. Череповецкий металлургический комбинат «Северсталь» — один из крупнейших в мире заводов по производству стали. Более 90 % вредных выбросов в Череповце приходится на «Северсталь», этот же комбинат является и источником 69 % вредных выбросов в регионе. Несмотря на то, что в Череповце реализуется федеральная нацпроекта «Экология» — «Чистый воздух», пока не удается минимизировать ущерб экологии.

Для анализа были выбраны районы в городе Череповец: Индустриальный (ближайший к промышленной зоне «Северстали») и Заягорбский район (наиболее удаленный район города от промышленной зоны). В ходе работы рассмотрим цены на недвижимость в двух секторах: 1 — часть Индустриального района, непосредственно примыкающая к промзоне «Северстали», 2 — часть Заягорбского района, наиболее удаленная от промышленной зоны (Рисунок 1). Анализ цен проводился на основе данных с сайта покупки недвижимости «Циан». [10]

В качестве параметров для отбора объектов недвижимости были выбраны следующие пункты:

— только вторичное жилье;

— многоквартирный кирпичный или панельный дом;

— только 1-комнатные квартиры;

— год постройки дома до 2000 г.;

— в квартире выполнен косметический ремонт.

Рис. 1. Схема расположения районов в г. Череповец. Публичная карта «Циан» [10]

На рисунке 1 синими точками обозначены найденные по указанным запросам объекты. По данным параметрам, в исследуемой части (1) Индустриального района города было найдено 6 квартир.

Средняя стоимость недвижимости с запрошенными параметрами на момент лета 2024 года составила 1,8 млн. руб., средняя стоимость 1 квадратного метра — 60 тыс. руб/м ² (Рисунок 2).

Рис. 2. Продажа квартир в Индустриальном районе г. Череповец [10]

Рис. 3. Продажа квартир в Заягорбском районе г. Череповец [10]

По таким же параметрам были отобраны объекты недвижимости в Заягорбском районе города. В исследуемой части (2) было найдено 5 подходящих квартир. В ходе подсчетов выявлено, что средняя стоимость недвижимости в данной части города, на лето 2024 г., составляет 3,4 млн.руб., средняя стоимость 1 квадратного метра в данном районе насчитывает в среднем 85 тыс. руб/м2 (Рисунок 3).

Таким образом, разница средней стоимости квартир в исследуемых частях города (1) Индустриального и (2) Заягорбского районов, с одинаковыми параметрами выборки составит 1,6 млн. рублей.

Стоит отметить, что инфраструктура обоих районов развита в равной степени. По данным сайта продажи недвижимости «Циан», в них насчитывается достаточное количество магазинов, поликлиник, школ. (Таблица 1).

При этом, количество инфраструктурных элементов в этих двух районах различается незначительно. Исходя из данных таблицы можно отметить, что Индустриальный и Заягорбский районы города обладают схожей инфраструктурой.

Таблица 1

Сравнительный анализ инфраструктуры Индустриального и Заягорбского районов г. Череповца [10]

Элементы инфраструктуры	Индустриальный	Заягорбский
Школы	18	16
Магазины	82	83
Поликлиники	11	6

Однако, нахождение Индустриального района города в непосредственной близости к промышленной зоне значительно ухудшает показатели чистоты окружающей среды. «Северсталь» неизбежно продуцирует выбросы пыли и твердых веществ, оксиды азота, диоксид серы, оксид углерода, прочие. Отчего страдают в первую очередь жители близлежащих к промышленной зоне районов.

Таким образом, в ходе анализа было выявлено, что оба района города Череповец: Индустриальный и Заягорбский, обладают равной степенью развитости, схожей инфраструктурной обеспеченностью. Однако при выборке объектов недвижимости с равными параметрами, была выявлена существенная разница в средней стоимости квартир в этих районах. Причиной заниженных цен на недвижимость в Индустриальном районе города можно назвать близость к промышленной зоне металлургического производства «Северсталь», значительно ухудшающей экологическую обстановку в городе.

В заключение можно сделать вывод, что экологические факторы оказывают значительное влияние на оценку недвижимости. Необходимо учитывать как негативные, так и позитивные факторы окружающей среды конкретного подлежащего оценке объекта недвижимости.

Литература:

1. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 14.02.2024) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://www.consultant.ru.
2. Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://www.consultant.ru.
3. Ахмединова К. К. Подходы к учету экологических факторов при формировании цены на недвижимость на примере г. Астана // Вестник РУДН. Серия: Экология и безопасность жизнедеятельности. 2017. № 3. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/podhody-k-uchetu-ekologicheskih-faktorov-pri-formirovanii-tseny-na-nedvizhimost-na-primere-g-astana (дата обращения: 23.06.2024).
4. Беккер Т. А., Тупикова О. А. Оценка недвижимости. Рекомендации по выполнению контрольной работы: учебно-методическое пособие // Политехнический институт. — Владивосток: Изд-во Дальневосточного федерального университета, 2021. — 58 с.
5. Гордеев А. В. Особенности кадастровой оценки земель под промышленными объектами с учетом их техногенного загрязнения // Вестник СГУГиТ (Сибирского государственного университета геосистем и технологий). 2016. № 4 (36). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-kadastrovoy-otsenki-zemel-pod-promyshlennymi-obektami-s-uchetom-ih-tehnogennogo-zagryazneniya (дата обращения: 23.06.2024).
6. Егорова А. В. Методика учета экологического фактора при проведении государственной кадастровой оценки // А. В. Егорова, А. Ю. Жуковский // Международный научно-исследовательский журнал — 2020. — № 12 (102). — URL: https://research-journal.org/archive/12–102–2020-december/metodika-uchyota-ekologicheskogo-faktora-pri-provedenii-gosudarstvennoj-kadastrovoj-ocenki (дата обращения: 20.06.2024).
7. Шевченко О. Ю., Калитвенцева А. А. Влияние экологических факторов на стоимость недвижимости // Экономика и экология территориальных образований. — 2015. — № 4. С. 60–63 URL: [Электронный ресурс] — Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/vliyanie-ekologicheskih-faktorov-na-stoimost-nedvizhimosti-1 (Дата обращения: 20.06.2024).
8. Больше 90 % вредных выбросов в Череповце приходится на «Северсталь». — Текст: электронный // Федеральное СМИ «Экология России»: официальный сайт. -2024. –URL: https://ecologyofrussia.ru/bolshe-90-vrednykh-vybrosov-v-cherepovtse-prikhoditsya-na-severstal (дата обращения: 19.06.2024).
9. Важнее цены: экология как основной фактор выбора недвижимости. — Текст: электронный // РБК Недвижимость: официальный сайт.–2024.–URL: https://realty.rbc.ru/news/577d22179a7947a78ce91567 (дата обращения: 19.06.2024)
10. «Циан» — база недвижимости. Продажа, аренда квартир и другой недвижимости // Электронный ресурс. -2024. — URL: https://www.cian.ru/