Возможность приобретения собственниками зданий и сооружений земельных участков



В статье автор рассматривает возможность приобретения собственниками зданий и сооружений земельных участков, расположенных под ними.

Ключевые слова: земельный участок, собственность, принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов.

Возможность приобретения собственниками зданий и сооружений расположенных под ними земельных участков исходит из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому последние следуют судьбе земельных участков.

Указанный принцип нашёл своё отражение в гражданском и земельном законодательстве. Исходя из п. 2 ст. 271 ГК, а также п. 1 ст. 35 ЗК РФ следует, что лицо, к которому переходит право собственности на здание или сооружение, находящееся на чужом земельном участке, приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием или сооружением, а также необходимой для использования этих объектов. Причем «право на использование» переходит на тех же условиях и в том же объёме, что были у прошлого собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке. Кроме того, руководствуясь ст. 35 ЗК РФ, собственник здания или сооружения имеет преимущественное право покупки земельного участка под данными объектами недвижимости, осуществляемое в порядке, характерном для продажи доли в праве общей собственности и предусмотренном в ГК РФ. То есть в случае возникновения у собственника земельного участка желания по его продаже, он должен известить об этом собственника расположенного на участке здания, указав сведения о цене и других условиях продажи.

При этом п.4 ст. 35 ЗК РФ и ст. 273 ГК РФ устанавливают правило, согласно которому к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, на котором расположены указанные объекты недвижимости, в том случае если и участок, и расположенная на нём недвижимость принадлежали отчуждателю. И наоборот: отчуждение земельного участка без находящегося на нём здания или сооружения не допускается, при условии, что оба объекта принадлежат одному лицу. Стоит отметить, что ст. 273 ГК РФ ранее допускалась возможность по усмотрению сторон определить в договоре, на каком праве будет переходить земельный участок к получателю (даже если у отчуждающего лица данный участок находился в собственности), однако Федеральным законом от 26 июня 2007 г. № 118 данный вариант был исключён, и в указанную норму были внесены изменения, которые действуют на сегодняшний момент [6].

Однако такое правило не всегда будет работать, исключения возможны в том случае, если:

— Отчуждается часть здания или сооружения, которая не может быть выделена в натуре. В то же время судебной практикой выработан подход, согласно которому при отчуждении помещений в здании земельный участок поступает в долевую собственность продавца и покупателя, при этом момент государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на здание или сооружение является также моментом возникновения у него права собственности на долю в праве на земельный участок [10]. Отчуждение принадлежащих одному лицу долей в праве собственности на здание или сооружение и земельный участок по отдельности невозможно;

— Отчуждается часть здания или сооружения, расположенного на участке, изъятом из оборота. Однако если участок ограничен в обороте, и законодательство разрешает его предоставление в частную собственность, то возможно только совместное отчуждение участка и расположенной на нём недвижимости;

— Отчуждается сооружение, расположенное на участке на условиях сервитута, публичного сервитута;

— Отчуждается объект культурного наследия посредством его продажи на конкурсе либо на аукционе. При этом предмет аукциона должен находиться в собственности субъекта Российской Федерации — города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.

Некоторые вопросы возникают относительно того, передаётся в собственность часть земельного участка, занятая зданием или сооружением и необходимая для их использования, или весь земельный участок, на котором располагаются такие объекты недвижимости. По мнению Р. С. Бевзенко, точка зрения о возникновении права собственности только на часть участка ошибочна для ситуации, когда у собственника-отчуждателя имеется право собственности и на здание, и на участок и была характера для ранее действующего законодательства. В настоящий момент в п.1 ст. 35 ЗК РФ, в котором говорится о приобретении прав на часть земельного участка, содержится положение, относящееся к аренде и ограниченным вещным правам, в то время как п.4 этой же статьи не содержит такого же условия для ситуаций, в которых и здание, и земельный участок находятся в собственности одного лица. Исходя из этого, в случае перехода права собственности на здание (земельный участок под которым принадлежит отчуждателю на праве аренды), новый собственник будет арендовать лишь часть значительного по площади земельного участка. В случае с ограниченными вещными правами на земельный участок собственник постройки должен будет произвести раздел участка, выделив часть, которая перейдёт к приобретателю [1]. С данной точкой зрения можно согласиться.

Следует помнить, что являются ничтожными сделки, воля сторон в которых направлена на отчуждение здания, строения или сооружения без земельного участка, равно как и отчуждение земельного участка без располагающихся на нём зданий, строений или сооружений [9].

Однако необходимо ли прямо прописывать в договоре, на основании которого осуществляется переход права собственности на постройку, соответствующее условие о переходе права собственности на земельный участок или же участок передаётся автоматически? Судебная практика, судя по всему, исходит из автоматического перехода права собственности. Так, в Определении ВС РФ от 21 июня 2022 г. № 304-ЭС22–2566 рассматривалось дело, в котором продажу помещения в здании осуществили одному лицу, а чуть позже продали иному лицу долю в праве собственности на земельный участок, которая, если следовать букве закона, должна была достаться первому покупателю. В конечном счёте ВС РФ пришёл к выводу о том, что в случае отсутствия в договоре купли-продажи специального указания на тот факт, что вместе с постройкой к покупателю переходит и доля в праве общей собственности на земельный участок, то применяются положения ст. 273 ГК РФ, 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ, исходя из которых следует, что покупателю одновременно с передачей права собственности на здание или сооружение передаётся также право собственности на земельный участок [13].

В упомянутом выше определении суд также указал следующее: право собственности на долю в земельном участке возникает у покупателя помещения в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещение в здании, и, соответственно, право собственности на эту долю у продавца прекращается.

При этом п.1 ст. 57 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» предусматривает, что при государственной регистрации перехода прав на здание или сооружение одновременно на основании заявления осуществляется государственная регистрация перехода прав на земельный участок под ними. Следовательно, сторонам нужно будет обратиться с заявлением о переходе прав на земельный участок, предоставив в подтверждение договор, а потому лучше излагать в нём волеизъявление и в отношении земельного участка, и в отношении постройки на нём.

Всё перечисленное выше характерно для множества сделок (купля-продажа, меня дарение и др.), однако исключение сделано для получения имущества путём его наследования, поскольку завещатель вправе сделать отдельные распоряжения в отношении земельного участка и расположенного на нём здания, строения или сооружения [8]. Данное исключение видится необоснованным, поскольку им полностью игнорируется принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Кроме того, это потенциально может привести к ситуации, в результате которой здание или сооружение будет наследоваться по завещанию, а земельный участок по закону, в результате чего у имущества будут разные собственники.

Помимо прочего, принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов присутствует и при приватизации имущества: Федеральный закон «О приватизации государственного или муниципального имущества» в п.1 ст. 28 устанавливает положение о необходимости отчуждения земельного участка в случае приватизации находящихся на нём строений.

Земельное законодательство также устанавливает возможность приобрести из муниципальной или государственной собственности земельный участок, находящийся под зданием или сооружением. Данный вопрос регулируется главой V.1 ЗК РФ, а именно ст. 39.20 ЗК РФ. Так, подобное предоставление происходит без проведения торгов. Как отмечается в статье, граждане и юридические лица имеют исключительное право на приобретение участка, который находится под постройкой, принадлежащей им. Исключение из этого правила, опять же, предусмотрено для правообладателей, сооружения которых размещены на земельном участке на основании сервитута или публичного сервитута, а также правообладателей нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций.

Однако при применении ст. 39.20 ЗК РФ стоит учитывать, что возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования не влечёт возникновения у его собственника права на приобретение в собственность такого участка. Это обуславливается тем, что выкуп земельного участка в соответствии с указанной статьёй продиктован необходимостью обслуживания здания или сооружения, расположенного на нём, в то время как объекты вспомогательного использования принадлежат к сооружениям пониженного уровня ответственности, не требуют получения разрешительной документации на их строительство и выполняют обслуживающую функцию к основному объекту [11].

Для собственников зданий, расположенных на земельных участках, принадлежащих гражданам на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, также предусмотрена возможность осуществить регистрацию права собственности. Для этого необходимо, чтобы земельный участок был выдан гражданину или его правопредшественнику до 25 октября 2001 года, то есть до даты введения в действие ЗК РФ [4]. Упрощённый порядок в данном случае объясняется тем, что ранее действовавшее законодательство не предусматривало частной собственности на земельные участки.

Практика ВС РФ по указанным случаям допускает предоставление земельного участка даже тогда, когда располагающийся на нём жилой объект находится в непригодном для проживания состоянии. Так, в одном из рассмотренных дел ВС РФ указал, что сильно пострадавший в пожаре дом не свидетельствует об отсутствии у лица основания для приобретения права собственности на земельный участок, поскольку право собственности на дом подтверждается сведениями из ЕГРН, что уже является достаточным основанием, в то время как нахождение дома в непригодном для проживания состоянии не говорит о том, что он прекратил существовать [12].

Таким образом, приобретение земельного участка в собственность собственниками зданий и сооружений связано с закреплённым в законодательстве принципом единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта. Такая практика направлена на сосредоточение в одних руках прав на участок и на постройку.

Литература:

1. Бевзенко, Р. С. Принцип единства судьбы прав на земельный участок и на строения на нем / Р. С. Бевзенко // Вестник гражданского права. — 2020. — № 2. — С. 1–62.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ // СПС «КонсультантПлюс».
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 14.02.2024, с изм. от 11.06.2024)// Собрание законодательства РФ. — 2001. — № 44. — Ст. 4147.
4. Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. от 14.02.2024) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. — 2001. — № 44. — ст. 4148.
5. Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 06.04.2024) «О приватизации государственного и муниципального имущества» // Собрание законодательства РФ. — 2002. — № 4. — ст. 251.
6. Федеральный закон от 26.06.2007 № 118-ФЗ (ред. от 30.04.2021) «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. — 2007. — № 27. — ст. 3213.
7. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 14.02.2024) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.05.2024) // Собрание законодательства РФ. — 2015. — № 29 (часть I). — ст. 4344.
8. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 (ред. от 24.12.2020) «О судебной практике по делам о наследовании» // Бюллетень Верховного суда РФ. — 2012. — № 7.
9. Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. — 2005. — № 5.
10. «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018) // Бюллетень Верховного Суда РФ. — 2019. — № 1.
11. «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2022)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.06.2022) // Бюллетень Верховного Суда РФ. — 2022. — № 7.
12. «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023) // Бюллетень Верховного суда РФ. — 2023. — № 10.
13. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.06.2022 № 304-ЭС22–2566 по делу № А46–23123/2020 // СПС «КонсультантПлюс».