В данной статье освещены вопросы, связанные с осуществлением оценочной деятельностью в отношении объектов недвижимости на территории Российской Федерации, проанализированы нормы действующего законодательства, регулирующие указанные правоотношения, определены виды оценочной стоимости, а также рассмотрены подходы к оценке.
Ключевые слова: оценочная деятельность, рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, кадастровая стоимость, подходы к оценке недвижимости, сравнительный, доходный, затратный.
This article highlights issues related to the implementation of appraisal activities in relation to real estate in the Russian Federation, analyzes the norms of current legislation governing these legal relations, defines the types of appraised value, and also considers approaches to valuation.
Keywords: valuation activity, market value, investment value, liquidation value, cadastral value, approaches to real estate valuation, comparative, profitable, costly.
Оценочная деятельность на территории Российской Федерации является важной составляющей на рынке недвижимости, которая позволяет определить наиболее вероятную стоимости объекта недвижимости с учетом его индивидуальных особенностей и характеристик на открытом рынке в условия конкуренции и с учетом соблюдения принципа свободы договора.
Основным нормативно-правовым актом, регулирующим оценочную деятельность на территории Российской Федерации, является Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности) [1].
Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или другой предусмотренной действующим законодательством стоимости.
Субъектами оценочной деятельности являются физические лица, которые отвечают следующим требованиям: они являются членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и имеют квалификационный аттестат, в котором указано направление их деятельности, их ответственность при осуществлении оценочной деятельности должна быть застрахована.
Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно либо на основании трудового договора с юридическим лицом, которое обязано соблюдать требования действующего законодательства в сфере оценочной деятельности, страховать свою ответственность и иметь в штате не менее двух оценщиков.
В рамках реализации положений Закона об оценочной деятельности приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14.04.2022 № 200 [4] утверждены следующие федеральные стандарты оценки:
– «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)»;
– «Виды стоимости (ФСО II)»;
– «Процесс оценки (ФСО III)»;
– «Задание на оценку (ФСО IV)»;
– «Подходы и методы оценки (ФСО V)»;
– «Отчет об оценке (ФСО VI)».
Также при осуществлении оценочной деятельности применяются и другие федеральные стандарты, такие как «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденные приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 [5], «Оценка для целей залога (ФСО № 9)», утвержденные приказом Минэкономразвития России от 01.06.2015 № 327 [6].
Федеральными стандартами оценки установлены требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.
Федеральный стандарт оценки «Виды стоимости (ФСО II)» определяет виды оценочной стоимости и особенности их определения.
В ФСО II перечислены три вида стоимости — рыночная, равновесная и инвестиционная, но также допускается применять и другие виды стоимости, определенные Законом об оценочной деятельности.
Под рыночной стоимостью объекта недвижимости признается вероятная цена, за которую такой объект может быть реализован на открытом рынке в разумные для подобных объектов сроки путем публичной оферты при отсутствии факторов вынужденной продажи.
То есть рыночной стоимостью по сути можно считать ту денежную сумму, за которую собственник готов продать, а покупатель купить объект недвижимости на открытом рынке в условиях конкуренции.
Равновесная стоимость может определяться в случае, если сторонам сделки заранее известны ее условия и имеется полное представление об объекте недвижимости. Равновесная стоимость отражает все преимущества и недостатки, связанные с совершением сделки, как для продавца, так и для покупателя, в ней учитывается и предполагаемое использование объект, а также иные последствия для сторон, связанные с совершением сделки.
Инвестиционная стоимость объекта оценки подразумевает определение стоимости недвижимости в свете ее инвестиционной привлекательности для потенциальных правоприобретателей. Такой вид стоимости применяется в основном для коммерческой недвижимости, однако, он может использоваться и в отношении жилых помещений, например, в случае, если предполагается сдавать их по договору найма за плату во владение и пользование для проживания третьих лиц.
При расчете инвестиционная стоимость в основу берется оценка ликвидности объекта в части извлечения прибыли от его использования в будущем.
При возникновении необходимость продажи объекта недвижимости в максимально короткие сроки для целей оценки может быть определена ликвидационная стоимость.
Под ликвидационной стоимостью понимается цена объекта недвижимости, за которую его можно быстро продать на открытом рынке.
Можно сказать так, что ликвидационная стоимость складывается из показателя рыночной стоимости объекта оценки уменьшенной на величину издержек, связанных с его реализацией и содержанием.
Таким образом, ликвидационная стоимость будет всегда меньше рыночной стоимости объекта недвижимости.
На практике необходимость в определении ликвидационной стоимости объекта возникает в том случае, когда требуется быстрая продажа объект, например, в рамках Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» [2] при реализации арестованного имущества.
Оценщик вправе учитывать другие виды стоимости, не указанные в стандартах. Например, существует понятие восстановительной стоимости.
Восстановительная стоимость может определяться для поврежденного объекта недвижимости и рассчитывается с учетом расходов, которые были бы затрачены на создание аналогичного объекта (оплата материалов, проектной документации, строительных работ).
Также на территории Российской Федерации осуществляется государственная кадастровая оценка объектов недвижимого имущества в целях определения их кадастровой стоимости.
Кадастровая оценка носит массовый характер и в соответствии с методическими указаниями, утвержденными Приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 [7], может проводиться как в отношении отдельного вида объектов недвижимости, например, земельных участков, так и в отношении нескольких или сразу всех видов недвижимости (квартиры, индивидуальные жилые дома, гаражи и т. п.).
Одним из важнейших направлений, для которых проводится кадастровая оценка и определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости, является система налогообложения, предусматривающая взимание налогов за владение, пользование и распоряжение недвижимым имуществом.
При осуществлении государственной кадастровой оценки используются принципы единства методологии определения кадастровой стоимости, постоянной актуализации информации, необходимой для определения стоимости, независимости и открытости процедур оценки.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» [3].
Полномочия по осуществлению государственной кадастровой оценки осуществляют бюджетное учреждение, созданные исполнительными органами государственной власти субъекта Российской Федерации.
Федеральным стандартом оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» определены используемые подходы при проведении оценки: сравнительный, доходный, затратный.
Оценщиком может применяться как один, так и несколько подходов в процессе оценки с использованием различных методов, в том числе не указанных в федеральных стандартах оценки.
Сравнительный подход базируется на анализе рыночных продаж, когда объект оценки сравнивается с аналогичными объектами недвижимости, представленными к продаже.
Никто не станет приобретать объект недвижимости по цене, которая выше рыночной стоимости аналогичных объектов, представленных на рынке, в связи с чем, сравнительный подход основывается на принципах ценового равновесия и замещения товара.
Сравнению подлежат не только физические характеристики объектов, такие как площадь, материалы изготовления, отделка, но и их территориальное расположение.
Две одинаковые квартиры в однотипных домах с сопоставимой отделкой, но расположенные, например, в центре города и на его окраине, всегда будут иметь разную рыночную стоимость.
При сравнительном подходе, чем больше аналогичных объектов недвижимости, представленных на открытом рынке будет проанализировано, тем точней и достоверней будут результаты оценки.
Доходный подход основывается на определении стоимости предполагаемой прибыли на момент оценки, которая может быть получена от коммерческого использования объекта оценки в будущем.
При доходном подходе оценке подлежат суммы будущей прибыли, время, когда эта прибыль будет получена, продолжительность ее получения.
Этот подход часто используется для оценки коммерческих объектов, которые потенциальные покупатели планируют сдавать в аренду. Расчет позволит определить, является ли объект оценки рентабельным.
Затратный подход основан на принципе замещения и представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом его износа.
Стоимость воспроизводства рассчитывают как текущие затраты на воссоздание или приобретение точной копии объекта.
Затраты замещения определяют как расходы, связанные с созданием или приобретением объекта эквивалентной полезности без учета его точных физических характеристик.
При использовании затратного подхода предполагается, что расходы на строительство объекта без износа равносильны рыночной стоимости этого объекта.
Учитывая, что подходы и методы оценки не является универсальным, при их выборе оценщику нужно учитывать такие факторы как цель проведения оценки, вид определяемой стоимости, особенности объекта оценки, качество исходной информации, допущения и ограничения оценки.
Литература:
- Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»//СПС КонсультантПлюс (либо http://www.consultant.ru/);
- Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» //СПС КонсультантПлюс (либо http://www.consultant.ru/);
- Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»/СПС КонсультантПлюс (либо http://www.consultant.ru/);
- Приказ Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 «Об утверждении федеральных стандартов оценки»//СПС КонсультантПлюс (либо http://www.consultant.ru/);
- Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)"//СПС КонсультантПлюс (либо http://www.consultant.ru/);
- Приказ Минэкономразвития России от 01.06.2015 № 327 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)»//СПС КонсультантПлюс (либо http://www.consultant.ru/);
- Приказ Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке»//СПС КонсультантПлюс (либо http://www.consultant.ru/).
