В данной публикации исследуется правовая сущность договора долевого участия в строительстве.
Ключевые слова : долевое участие, строительство, права, договор, жилье, дом.
Для каждого человека вопрос наличия собственного жилья — это самый важный и в то же время острый вопрос, так как стоимость жилой недвижимости достигает таких сумм, что для большинства людей это является неподъемной ношей, даже на протяжении не одного десятка лет. Поэтому в России, как и во всем мире широко применяется методика долевого участия в строительстве. Она предполагает обязательное заключение договора долевого участия в строительстве, в силу которого покупатель еще на этапе постройки жилого дома оплачивает его стоимость, а после дачи жилья в эксплуатацию получает долгожданную квартиру в собственность. Разумеется, стоимость такого жилья на этапе его постройки будет ниже, чем после завершения строительства.
Как показывает практика приобретения жилья на рынке недвижимости (новостройки) большинство покупателей в России отдают предпочтение именно покупке жилья посредством заключения договоров долевого участия в строительстве, то есть вносят оплату за будущую недвижимость еще до ее фактического появления в натуре [5].
Юридическая природа долевого участия в строительстве неоднородна, что в научных круг вызывает разные подходы к ее пониманию. Например, А. А. Биньковская рассматривает ее с позиции инвестирования, то есть как эффективный способ привлечения застройщиком денежных средств покупателей недвижимости, которые в дальнейшем используются им для строительства [4, с. 43]. А. Абрамов рассматривает буквально данную категорию и смещает акцент правовой сущности указанной договорной конструкции на наличие в ней долей, каждую из которых образует отдельно взятый покупатель (дольщик) [2, с. 7–18]. В. А. Баранова в своих исследованиях делает акцент на сам процесс, который осложняется заблаговременным внесением покупателем денежных средств за будущий объект недвижимости, многоэтапной постройкой объекта недвижимости, сдачей его в эксплантацию и передачи собственнику [3, с. 77].
Если учитывать данные научные позиции, то можно утверждать, что договор долевого участия в строительстве, не имея своего буквального закрепления в гражданском законодательстве, является специальным договором и представляет собой смешанную договорную конструкцию, сочетая в себе признаки таких гражданско-правовых договоров, как купля-продажа и строительный подряд.
Необходимо разобраться, в чем плюсы и минусы данного способа приобретения жилья в собственность. Если рассматривать данный вопрос с позиции покупателя, то самым значимым положительным фактором, побуждающим его оплатить жилье еще до его фактического появления (а процесс стройки может длиться не один год), заключается в сравнительной низкой его стоимости, которая по разным оценкам специалистов ниже на 20–30 %. Однако, в противовес этому, покупатель, во-первых, вынужден длительное время ожидать завершения строительства, во-вторых, рискует быть втянутым в судебные споры с застройщиком по вопросам нарушения условий договора, и, в-третьих, вкладывает свои деньги в то, что не может видеть и пользоваться до момента подписания акта приема-передачи жилья.
Если рассматривать преимущества и недостатки долевого строительства со стороны организации, осуществляющей застройку, то очевидным плюсом для нее будет поступление денежных средств от покупателей еще до фактического завершения строительства.
Так как данная сфера гражданско-правовых отношений таит в себе множество «подводных камней», ставит покупателя в заранее уязвимое финансовое положение, то потребовалось дополнительное правовое регулирование взаимоотношений всех участников долевого строительства, в силу чего 2004 году был принят Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» [1] (далее — ФЗ № 214).
В соответствии с ФЗ № 214 в качестве застройщика может быть только юридическое лицо, имеющее разрешение на строительство, которое производит строительство дома на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности или аренды. В качестве объектов строительства ФЗ № 214 предусматривает строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.
В договоре долевого участия в строительстве также устанавливаются сроки, в течение которых застройщик должен закончить строительство и передать объект строительства в собственность покупателя.
Следует отметить, что в виду особых рисков, которые возможны в рамках исполнения договора долевого участия в строительстве, на государственном уровне постоянно производятся изменения в ФЗ № 214, которых на момент подготовки данной статьи уже насчитывается 46. При этом, основной проблемой правого регулирования долевого участия в строительстве остается вопрос о соблюдении баланса интересов между покупателем и застройщиком. Так, с 2018 года положение застройщика существенным образом претерпело изменения: государство в максимальной степени ограничило его в свободе выбора действий, тем самым обезопасило покупателя от рисков финансовых потерь. Соответствующие законодательные поправки по сути изменили сам принцип реализации данного договора, так как долевое строительство было замещено проектным финансированием, основанным на внедрении механизма обязательного использования эскроу-счетов. То есть, застройщик напрямую не получает деньги от застройщика и не имеет возможности ими самостоятельно распоряжаться в любых целях и объемах, так как эскроу-счет — это специализированный банковский счет, транзакции которого в полном объеме контролируются банком, с целью соблюдения финансовой защищенности покупателя недвижимости.
В последующем правовое положение застройщика еще в большей степени ограничивалось мерами государственного контроля. Однако, в 2024 году, понимая риски снижения участия застройщиков в долевом строительстве, принимаются некоторые изменения в ФЗ № 214, которые во многом ослабевают ранее созданные ограничения в отношении застройщика. Так, с 1 сентября 2024 года устраняются двойные штрафы, меняются условия передачи объекта недвижимости от застройщика покупателю и степень финансовой ответственности застройщиков, несущих издержки из-за сложной экономической ситуации. Также сокращается срок гарантии на новостройки — с пяти до трех лет.
Таким образом, договор долевого участия в строительстве является эффективным средством строительного инвестирования, которое на данный момент еще находится в процессе поиска своей оптимальной формы, в который будет соблюден баланс интересов застройщика и покупателя.
Литература:
- Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 14.02.2024) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 40.
- Абрамов А. Долевое строительство: история и практика // Жилищное право. 2013. № 2. С 7–18.
- Баранова В. А., Петюкова О. Н. Защита прав инвесторов в капитальном строительстве. М.: Деловой двор, 2012. — 189 с.
- Биньковская А. А. Понятие и содержание долевого строительства объектов недвижимости по законодательству России // Право и экономика. 2016. № 10. С. 43–48.
5. Долевое строительство: как это работает и в чем его преимущества [Электронный ресурс] https://наш.дом.рф/медиа/статьи/2019/03/долевое-строительство-как-это-работает-и-в-чем-его-преимущества (дата обращения: 11.08.2024).
