В данной публикации исследуются механизмы защиты прав дольщиков при исполнении договора долевого участия в строительстве.
Ключевые слова : защита, долевое участие, строительство, права, договор.
В соответствии с нормами Конституции РФ право на жилище отнесено к объектам конструкционной охраны, что отражено в ст. 40. Каждый гражданин имеет право на жилище, а создание условий для строительства жилых объектов недвижимости должно поощряться и поддерживаться государством. То есть органы государственной власти особым образом охраняют и гарантируют каждому право на приобретение жилья, причем для этого реализуются все возможные меры государственной поддержки, направленные на создание приемлемых условий для покупки жилья, как для всех граждан, так и для особых социальных групп. Не обходится без участия государства и вопрос правового регулирования долевого участия в строительстве, что подтверждается многократными изменениями в соответствующий федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» [2] (далее — ФЗ № 214).
Договор долевого участия в строительстве является непоименованным договором, то есть в буквальном смысле данной договорной конструкции нельзя найти в тексте Гражданского кодекса РФ [1] (далее — ГК РФ). Однако, это нисколько не снижает его степень защищенности, так как для соблюдения прав его участников применяются общие положения о защите прав участников гражданско-правовых отношений, содержащиеся в ст. 12 ГК РФ.
Кроме того, норма, содержащаяся в ч.8 ст. 7 ФЗ № 214 указывает на то, что для защиты своих прав покупатель можно использовать нормы Закон РФ от 07.02.1992 № 2300–1 «О защите прав потребителей» [3], так как законодатель устанавливает в ней возможность взыскания с застройщика неустойки (пени) за нарушение сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, а также допущенных при строительстве нарушений в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ. Данные положения сближают договор долевого участия в строительстве с договором строительного подряда.
ФЗ № 214 содержит отдельную статью 23.2, которая регламентирует защиту прав покупателей (граждан) в рамках исполнения договора долевого участия в строительстве. Признавая покупателя наиболее уязвимой (слабой) стороной в сложившихся гражданско-правовых отношениях, законодатель обязал застройщика производить обязательные отчисления в специальный компенсационный фонд, предназначенный для совершения выплат гражданам, чьи права были нарушены неисполнением или ненадлежащим исполнением застройщиком своих обязательств по договору долевого участия в строительстве. То есть этот некая обеспечительная мера, которая выступает финансовым гарантом незамедлительного восстановления нарушенных прав покупателя жилой недвижимости.
В этой связи А. Ю. Хамов указывает на то, что специальный фонд, который в обязательном порядке формирует в себе компенсационную денежную массу на случай осуществления выплат покупателям-дольщикам в силу нарушения их прав, выступает надежным гарантом обеспечения конституционных прав граждан при любых возможных условиях их нарушения [4, с. 37].
В данной норме также предусмотрена возможность привлечения к субсидиарной ответственности (наступает в том случае, когда основной должник не имеет возможность самостоятельно возместить ущерб) бенефициарного владельца, который способен определять действия застройщика. То есть мы наблюдаем некую «двойную страховку», которая с высокой долей вероятности позволит компенсировать все издержки и задолженности, допущенные застройщиком в отношении покупателя.
В данной сфере правоотношений не редки случаи банкротства застройщика до момента выполнения им своих договорных обязательств, что создает дополнительные риски в вопросе защиты прав покупателей-дольщиков. Ввиду этого у застройщика, в соответствии с законодательством о банкротстве, появляются дополнительные инструменты защиты своих прав.
Банкротное законодательство в качестве своей приоритетной цели преследует возможность восстановления нарушенных прав кредиторов.
Следует отметить, что граждане (физические лица), являющиеся покупателями в договорных отношениях долевого участия в строительстве, могут выступать в статусе потребителя, если жилая недвижимость им приобретается для дальнейшего личного пользования, или в статусе инвестора, если покупка жилья используется как средство инвестирования собственных денежных средств для его последующей перепродажи. В обоих случаях покупатель имеет возможность защищать свои права, используя соответствующие способы защиты, закрепленные в ст. 12 ГК РФ, так и нормы специальных законов (О защите прав потребителей, О банкротстве и т. д.).
Стоит отметить, что государственная политика в отношении защиты прав участников долевого строительства имеет ярко выраженный характер поддержки покупателя и комплексного обеспечения защиты его прав. Важнейшим этапом в данном направлении являются поправки в ФЗ № 214 и ст. 860.7 ГК РФ, которые существенным образом изменили процедуру получения застройщиком денежных средств от покупателя, которые с 1 июля 2019 года поступают не напрямую застройщику, а на специальный банковский эскроу-счет. Далее банк осуществляет контроль за целевым расходованием данных денежных средств, тем самым обеспечивает их сохранность и исключает возможные риски их растраты. То есть по сути эскроу-счет (банк) выступает третьим субъектом (участником) в договорных отношениях долевого строительства и обеспечивает функцию страхования покупателя от возможных финансовых рисков.
Что касается застройщика, то он получает возможность распоряжения денежными средствами, депонированными на эскроу-счет, только после сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию. Как недостаток данного способа обеспечения обязательства следует указать на то, что эскроу-счет не предусматривает возможности начисления процентов на внесенную покупателем сумму, и, учитывая длительные сроки строительства, а также возможные приостановки (замораживания) данного процесса, покупатель рискует получить обратно номинал внесённой им ранее денежной суммы, без соответствующих процентных надбавок, то есть за период вклада деньги обесценятся с учетом инфляции.
Таким образом, на сегодняшний день по договору долевого строительства существует надежный механизм защиты прав покупателей от возможных рисков финансовых потерь, которые могут быть связаны как с умышленными неправомерными действиями (бездействиями) застройщика, так и халатными злоупотреблениями с его сторону. Государство продолжает усиленную работу по совершенствованию механизма данных отношений, чтобы в максимальной степени обеспечить баланс интересов всех его субъектов.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 08.08.2024) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
- Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 14.02.2024) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 40.
- Закон РФ от 07.02.1992 № 2300–1 (ред. от 08.08.2024) «О защите прав потребителей» // Собрание законодательства РФ, 15.01.1996, № 3, ст. 140.
- Хамов А. Ю. Компенсационный фонд как специальный способ защиты прав участников долевого строительства // Гражданское право. 2019. № 2. С. 36–38.
