В настоящей статье приведено современное понятие аренды имущества. Описаны некоторые особенности заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества. Выявлена правовая проблематика, связанная с вопросами договора аренды государственного и муниципального имущества.
Ключевые слова: государственная и муниципальная собственность, договор аренды, имущество, земельный участок.
This article presents the modern concept of property rental. Some features of the conclusion of lease agreements of state and municipal property are described. The legal issues related to the issues of the lease agreement of state and municipal property have been identified.
Keywords: state and municipal property, lease agreement, property, land plot.
Многочисленные участники гражданско-правовых отношений для выполнения своей деятельности используют недвижимость на основании аренды. Этот тип договора является одним из самых распространённых в сфере гражданского права и одновременно включает в себя спорные моменты.
Недвижимость, принадлежащая государству или муниципалитету, может использоваться юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями через аренду. Понятие «аренда» определено в статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ). [1]
Разнообразие видов аренды обусловлено многими факторами, однако общие нормы, изложенные в параграфе 1 главы 34 ГК РФ, применимы ко всем типам аренды. В соответствии со статьёй 607 ГК РФ аренде подлежат различные виды имущества, включая земельные участки, здания, оборудование и транспортные средства.
Аренда земель и имущества, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является способом ввести неиспользуемые активы в хозяйственный оборот за плату. Условия договорных отношений по такому имуществу регулируются определённым порядком, касающимся заключения арендных сделок, установленным в статье 17.1 ФЗ № 135 «О защите конкуренции». [2]
Кроме того, аренда государственной и муниципальной недвижимости имеет свои особенности, включая необходимость соблюдения конкурентных процедур при заключении договора. Важным этапом является проведение аукционов, которые обеспечивают прозрачность и честность в процессе передачи имущества в аренду. Это позволяет избежать коррупционных схем и гарантирует, что участники рынка имеют равные условия для участия в конкурсе.
Однако существуют ситуации, когда аренда может быть организована без проведения аукциона. Например, в случаях, когда аренда затрагивает объекты, имеющие историческую или культурную ценность, могут применяться специальные условия, предполагающие минимальное количество участников. Также важно отметить, что договоры аренды могут включать различные дополнительные соглашения о модернизации арендуемого имущества, что повышает его стоимость и эффективность использования.
Оценку размера арендной платы за пользование государственным и муниципальным имуществом осуществляет специалист-оценщик. В случае самостоятельного определения сторонами величины арендной платы без проведения оценки возникает риск оспаривания такого договора в суде. Договор аренды обязан подлежать государственной регистрации, аналогично другим договорам аренды недвижимости (согласно статье 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случае аренды государственного или муниципального имущества, где размер арендной платы определяется на основании торгов, арендная плата не подлежит регулированию. Если арендные платежи регулярно изменяются в результате торгов (аукционов за увеличение арендной платы), то регулируемая арендная плата не применяется.
Плата за государственную пошлину взимается от стороны, которая представляет документы на регистрацию (в соответствии с пунктом 1 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). При обращении на регистрацию обеими сторонами, оплата распределяется пропорционально их долям (согласно пункту 2 статьи 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации). В случае, если сторонами являются, к примеру, органы государственной власти Российской Федерации и юридическое лицо, государственная пошлина взимается только с юридического лица соответственно его доле. Федеральные и органы власти субъектов Российской Федерации, а также органы местного самоуправления освобождены от уплаты государственной пошлины (согласно пункту 10 статьи 18 Закона № 218-ФЗ и подпункту 4 пункта 1 статьи 333.35 Налогового кодекса Российской Федерации). [3, 4]
Порядок продления договора аренды государственного и муниципального имущества определяется способом его заключения — через торги или иным путём. Если имущество было передано в аренду без проведения торгов, тогда продление происходит так же, как и в случае с любым обычным договором аренды (ст. 621 ГК РФ). Однако, если аренда была обеспечена результатами торгов, новый договор следует заключить вновь посредством аукциона.
Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не обладает приоритетным правом на заключение нового договора аренды без торгов (п. 15 ст. 39.8 Земельного Кодекса РФ). [5]
В то же время, согласно Закону № 572-ФЗ, внесённому в часть 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, продление аренды возможно как по договорам, заключённым на торгах, так и без них. [6]
При этом преимущественное право на новый срок может быть реализовано лишь в отношении арендаторов, добросовестно исполняющих условия предыдущего договора. В таких случаях аренда считается продлённой на прежних условиях. Однако, оценка арендной платы, осуществлённая экспертом, и минимальный срок аренды в три года обязательны, с возможным уменьшением лишь по заявлению арендатора (ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ).
Таким образом, аренда имущества, принадлежащего государству или муниципалитету, обрамлена множеством особенностей, выделяющих её среди прочих видов аренды. Специфика порядка заключения договора аренды в отношении государственного и муниципального имущества определяется статьёй 17.1 Закона № 135-ФЗ. Этот механизм нацелен на обеспечение справедливого и конкурентного доступа хозяйственных субъектов к ограниченным ресурсам, каковые представляют собой государственное и муниципальное имущество, в то время как одновременно бережно соблюдаются публичные интересы. С экономической точки зрения, такая схема позволяет государству оптимально распорядиться своим имуществом, передавая право пользования тому, кто предложит наивысшую цену. Однако существуют и исключения: организации, оговорённые тем же законом, освобождены от необходимости проведения конкурса или аукциона — речь идёт о государственных и муниципальных учреждениях. Это исключение установлено Федеральным законом РФ от 5.04.2013 г. № 44-ФЗ “О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд” [7], который предписывает проведение закупочных процедур для снижения стоимости закупок. Тем не менее, возникает противоречие: арендодатель должен построить закупку так, чтобы она состоялась с ростом арендной стоимости, в то время как арендатор обязан претендовать на конкурентное снижение этой стоимости.
Важно отметить, что в настоящее время можно арендовать земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов для производства импортозамещающей продукции согласно перечню, установленному решением госоргана субъекта РФ (Постановление РФ от 09.04.2022 N 629). [8]
В связи с возникающими в судебной практике вопросами и в целях обеспечения единообразных подходов к разрешению споров связанных с применением правил ГК РФ о договоре аренды, Пленум ВАС РФ даёт арбитражным судам более детальное разъяснение (Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»). Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ). [9]
Однако, согласно правовой позиции, отраженной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 12.09.2017 № 306-КГ17–4881 [10], не может быть продлен на неопределенный срок договор аренды недвижимого имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью, если законодатель ограничил возможность продления (заключения) договоров аренды указанного имущества на новый срок без проведения публичных процедур.
В данном случае судебная практика идет по пути признания невозможным неоднократного продления договоров аренды без торгов, поскольку оснований для неоднократного перезаключения арендатором договоров аренды государственного (муниципального) имущества, минуя конкурентные процедуры, предусмотренные ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ действующим законодательством не предусмотрено.
Федеральный закон от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 1 марта 2015 года, внес существенные изменения в правила предоставления гражданам и юридическим лицами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. [11]
Более детальное регулирование порядка проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, именно законом (ст. 39.11, 39.12 ЗК РФ) имеет важнейшее значение для всех участников земельных отношений, поскольку устраняются неоднозначное понимание и применение правовых норм, влекущих различные злоупотребления со стороны органов местного самоуправления, уполномоченных на предоставление земельных участков. [Л. Ф. Нетишинская, [с. 95, 12]
Цель торгов заключается прежде всего в обеспечении соблюдения прав граждан, а также в создании эффективного и действенного инструмента в борьбе с коррупцией, что, в свою очередь, способствует увеличению государственных доходов от торговых операций.
Несмотря на все сложности, связанные с оформлением договоров аренды государственной и муниципальной собственности, каждый год фиксируется рост прибыли. Так, в 2021 году доходы бюджета Челябинской области от управления региональным имуществом достигли 231,8 миллиона рублей — на 50 % больше по сравнению с 2020 годом. Общая сумма поступлений в бюджет региона от использования государственного имущества составила 231,83 миллиона рублей, что на 53,9 % превысило результаты предыдущего года. [13]
Интенсивное развитие аренды государственной и муниципальной собственности способствует росту бюджетных доходов благодаря увеличению спроса на недвижимое имущество со стороны предпринимателей.
При рассмотрении вопросов аренды государственного и муниципального имущества важно отметить, что этот вид аренды обладает особыми чертами и условиями для заключения договоров, поскольку имущество, принадлежащее государству или муниципалитету, имеет значимую общественную ценность, нуждающуюся в законодательной защите.
Литература:
- Гражданский кодекс РФ, Часть 2 ГК РФ, Глава 34 ГК РФ с комментариями / stgkrf.ru / (дата обращения: 22.04.2023)
- Федеральный закон РФ от 26.07.2006 г. № 135- ФЗ “О защите конкуренции” (ред. от 29.12.2022 г.) https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_61763/ (дата обращения: 24.04.2023)
- Федеральный закон РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред. от 14.04.2023 г.) https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ (дата обращения: 22.04.2023)
- Налоговый кодекс РФ, Часть 2, от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 18.03.2023 г.) https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/ (дата обращения: 22.04.2023)
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 03.04.2023г.) https:// www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773 / (дата обращения: 24.04.2023)
- Законом № 572-ФЗ, внесшим изменения в положения части 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции
- Федеральный закон РФ от 5.04.2013 г. № 44-ФЗ “О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд” http://ivo.garant.ru/#/startpage (дата обращения: 24.04.2023)
- Постановление Правительства РФ от 09.04.2022 N 629 (ред. от 30.12.2022) «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 и 2023 годах» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2023) https://www.consultant.ru/ (дата обращения: 25.04.2023)
- Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» https://www.consultant.ru/ (дата обращения: 25.04.2023)
- Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 12.09.2017 № 306-КГ17–4881.
- Федеральный закон от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
- Нетишинская Л. Ф. К вопросу об особенностях заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности // Успехи современной науки. 2016. № 3. Т. 2. С. 94–96.
- Источник: Урал-пресс-информ от 28.06.2022 г. Челябинск //. БезФормата bezformata.com
- Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.09.2020 № Ф04–2827/2020 по делу № А46–24070/2019.
- Определение Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2020 № 302-ЭС19–20535. Источник: https :// brace - lf . com /
- Дабанимаева Ч. Ж. Особенности передачи муниципальной собственности по договору аренды / Ч. Ж. Дабанимаева. — Текст: непосредственный // Молодой ученый. — 2018. — № 16 (202). — С. 203–205. — URL: https://moluch.ru/archive/202/49457/ (дата обращения: 21.05.2023).
