Проблемы реализации принципа единства судьбы земельных участков и находящихся на нем объектов

В статье рассматривается вопрос практической реализации принципа «единой судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости». Актуальность исследования данной темы сохраняется и обусловлена тем, что указанный принцип лежит в основе регулирования отношений, которые возникают при сделках с определенными объектами недвижимости. Также на практике возникает довольно большое количество споров ввиду разобщенности правовой судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, следовательно, между правами собственника земельного участка и собственника здания или сооружения. Исследуется мнение ученых по ряду вопросов, а также судебная практика по отдельным аспектам указанного принципа. Сделан вывод о том, что необходимо внесение изменений в законодательстве для устранения коллизий.

Ключевые слова: земельные участки, недвижимое имущество, единство судьбы земельных участков и объектов недвижимости.

Принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости подразумевает под собой, что объекты недвижимости, имеющие прочную связь с земельными участками, следуют судьбе земельных участков, за рядом исключений. Данный принцип закреплен в п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ. В юридическое литературе по-разному раскрывают и дополняют указанный принцип. К примеру, Бевзенко Р. С. раскрывая принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, характеризует его так: все выстроенное на земельном участке, является составной частью земельного участка. [4, с. 99]

Тем не менее, практика в Российской Федерации сложилась так, что земельные участки и недвижимость, которая расположена на них являются самостоятельными объектами права. В законодательстве допущены некоторые отступления от принципа единства судьбы. Одним из примеров такого отступления является статья 35 ЗК РФ: при переходе права собственности на здание, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник [2]. Таким образом, законодателем допущена ситуация, при которой принцип судьбы не будет действовать. Спорным является вопрос того, как определить в каком размере земельный участок подлежит передаче в пользование собственнику здания. В данных ситуациях решения выносятся на основании заключения эксперта. В определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 06.02.2018 N 4-КГ17–66, судом была назначена строительно-техническая экспертиза на предмет возможности раздела жилых строений и земельного участка и определения приемлемых вариантов такого раздела. Согласно заключению эксперта ООО «Кадастровое Бюро» от 25.09.2016 г. определены варианты раздела недвижимого имущества, на основании которого суд произвел раздел недвижимости между сторонами по делу [7].

На практике возникают случаи, при которых у собственника на земельном участке несколько жилых домов и один из них выставлен на продажу. В данной ситуации принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости может быть реализован двумя способами. В первом случае, объектом продажи выступает не только жилой дом, но и доля в праве общей долевой собственности на земельный участок. Сторонами в договоре устанавливается размер доли в праве на землю. К примеру, в Постановлении Президиума Воронежского областного суда от 22 декабря 2010 г. N 44-г-63, указывается, что собственники квартир в многоквартирном доме являются участниками долевой собственности на земельный участок. Их доли могут быть определены в соответствии нормами ст. 37 Жилищного кодекса РФ и ст 245 Гражданского кодекса РФ [8].

Во втором случае, собственнику перед продажей земельного участка и дома на нем, необходимо произвести раздел земельного участка, путем обращения к кадастровому инженеру для установления границ новых участков и составления межевого плана [9].Далее необходимо пройти государственный кадастровый учет, снять с учета старый участок и зарегистрировать права на образованные земельные участки. К примеру, в аналогичном деле, в определении Верховного Суда РФ от 13.01.2015 г. № 73-КГ14–5, указывается, что согласно п.1–3 ст. 252 Гражданского кодекса РФ, имущество, которое находится в долевой собственности, может быть разделено между участниками по соглашению между ними. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях выдела доли одного из них или раздела общего имущества, то они имеют право в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. [5, с. 88] Однако важно учитывать также установленные муниципальными образованиями и законами субъектов РФ минимальные размеры земельных участков. В качестве примера, можно привести Закон Челябинской области от 31.03.2015 г. № 154-ЗО «О земельных отношениях», в котором установлены минимальные размеры земельных участков в зависимости от их целевого назначения.

Также на практике возникают ситуации, при которых продавец здания арендует земельный участок, где установлено, что «при продаже недвижимости на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец без согласия собственника» [1]. Так, новый собственник здания приобретает право аренды земельного участка, на котором здание расположено. Спорным на практике является вопрос становится ли новый собственник стороной договора аренды. В судебной практике по данному вопросу сложились противоположные позиции. К примеру, в определении Верховного Суда РФ от 08.07.2022 г. по делу № 305-ЭС22–6663, суд приходит к выводу о том, что новый собственник недвижимости не становится стороной в договоре аренды земельного участка, указывая на то, что для этого договор должен быть заключен именно с ним [10]. В другом деле по аналогичному вопросу, суд делает вывод о том, что происходит перемена лиц в арендном обязательстве, в силу закона. Следовательно, собственник недвижимого имущества заменяет в договоре аренды предыдущего владельца. Соответственно к новому собственнику переходят долги по арендной плате земельного участка. В частности, в определении Верховного Суда РФ от 18.02.2016 г. по делу № 309-ЭС15–19508, суд пришел к выводу о том, что права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, в том же объеме и на тех же условиях переходят к новому собственнику строений на данном земельном участке [11].

Еще одним проблемным аспектом, упоминаемым Учуевой А. А. в научной статье, является неясная правовая природа таких понятий как «право на использование», «право пользования», так как они не являются субъективными гражданскими правами. [6, с. 48] Так, при переходе права собственности на здание и сооружение, которое находится на чужом земельном участке, к иному лицу, ему передается также право на использование части земельного участка, на котором находится недвижимое имущество (здание, сооружение) [2]. Согласно ч.1 ст. 271 Гражданского кодекса РФ, собственник недвижимого имущества, которое находится на земельном участке, принадлежащее иному лицу, вправе пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. По данному вопросу в п.13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» даны некоторые разъяснения. Суд разъяснил, что согласно ч.1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, покупатель недвижимого имущества (здания, сооружения) имеет право требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, с которым неразрывно связано здание, строение или иная недвижимость, необходимая для использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимого имущества, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, сооружение или иную недвижимость [12]. Другими словами под «правом пользования» понимается не «субъективное гражданское право, а право лица на обращение в уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления с заявлением о приобретении тех прав на земельный участок под объектами недвижимости, которые могут возникнуть у заявителя в соответствии с действующим законодательством». [6, с. 49] Предлагается закрепить в соответствующих статьях Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ право на приобретение «права на земельный участок», при наличии у лица в собственности объекта недвижимого имущества на соответствующем земельном участке.

Таким образом, исследовав нормы Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ, а также судебную практику по данному вопросу, можно сделать вывод о том, что в реализации принципа единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, есть ряд противоречий, которые необходимо разрешить для правильного применения данного принципа с практической точки зрения.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 № 14-ФЗ // Российская газета. — 1996. — 6 февраля. — URL: httрs://www.соnsultаnt.ru/dосumеnt/соns_dос_LАW_9027/ (дата обращения: 16.01.2023).
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 № 136-ФЗ // Российская газета. — 2001. — 30 октября. URL: httрs://www.соnsultаnt.ru/dосumеnt/соns_dос_LАW_33773/?уsсlid=ld201е0g6у147800177 (дата обращения: 16.01.2023).
3. О государственной регистрации недвижимости Федеральный закон от 13 июля 2015 № 218-ФЗ // Российская газета. — 2015. — 17 июля. — Текст: электронный // URL: httр://www.соnsultаnt.ru/dосumеnt/соns_dос_LАW_182661/ (дата обращения: 16.01.2023).
4. Бевзенко Р. С. Введение в российское право недвижимости: Принцип единства судьбы прав на земельный участок и на строения на нем // М-Логос. — 2020. — С. 99.
5. Логунова М. В. Особенности реализации принципа единства судьбы земельных участков, ограниченных в обороте, и прочно связанных с ними объектов недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2019. — № 1 (208). — С. 86–96.
6. Учуева, А. А. Правовые проблемы реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов // Молодой ученый. — 2016. — № 6.6 (110.6). — С. 47–50.
7. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 06.02.2018 по делу № 4-КГ17-66 // Текст : электронный // URL : https://legalacts.ru/sud/opredelenie-verkhovnogo-suda-rf-ot-06022018-n-4-kg17-66/?ysclid=lpgui7h2x1794034829 (дата обращения: 15.01.2023).
8. Постановление Президиума Воронежского областного суда от 22.12.2010 № 44-г-63 // Текст : электронный // URL : https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/18037364/?ysclid=lpgpyzf4tk687711730 (дата обращения: 08.01.2023).
9. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 № 218-ФЗ // Российская газета. – 2015. – 17 июля. — Текст : электронный // URL : http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ (дата обращения: 07.01.2023).
10. Определение Верховного Суда РФ от 08.07.2022 г. по делу № 305-ЭС22-6663 // Текст : электронный // URL : https://sudact.ru/vsrf/doc/UaCkeJShKk6T/?vsrf-txt=&vsrf-case_doc=305-ЭС22-6663&vsrf-lawchunkinfo=&vsrf-date_from=&vsrf-date_to=&vsrf-judge=&_=1701084904457 (дата обращения: 15.01.2023).
11. Определение Верховного Суда РФ от 18.02.2016 г. по делу № 309-ЭС15-19508 // Текст : электронный // URL : https://sudact.ru/vsrf/doc/70Qcp0SAZbdv/?vsrf-txt=&vsrf-case_doc=309-ЭС15-19508&vsrf-lawchunkinfo=&vsrf-date_from=&vsrf-date_to=&vsrf-judge=&_=1701085178523 (дата обращения: 16.01.2023).
12. О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства: постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2005. – № 5.