В настоящее время в России система налогообложения объектов недвижимости состоит из трех основных налогов: земельный налог, налог на имущество физических лиц и на имущество организаций. Механизм начисления и взимания этих налогов в России должен служить задачам общеэкономического характера, но существующий механизм привержен фискальным целям и имеет массу недостатков, которые затрудняют эффективное использование земель, зданий и сооружений, например, налог на имущество организаций, не стимулирующий внедрение новых технологий и инвестиции в модернизацию основных фондов.
В данное время в России предполагается реформа, сутью которой станет переход к уплате единого местного налога на недвижимость собственниками недвижимости. Он должен способствовать обновлению производственной базы, развитию территорий, стимулированию эффективного использования земель и объектов недвижимости, а также постепенно вытеснять с наиболее привлекательных для развития экономики городских земель землепользователей, не способных реализовать доходный потенциал объектов недвижимости.
Данный налог рассчитывается, исходя из рыночной стоимости недвижимости, и успешно применяется во многих странах мира. Система налогообложения недвижимости хорошо зарекомендовала себя с точки зрения выполнения фискальной, стимулирующей и социальной функций. В Нидерландах, например, налог на недвижимость составляет до 95 % всех поступлений в местные бюджеты, до 81 % — в Канаде и до 52 % — во Франции. В США в зависимости от штата эта доля может составлять от 10 до 70 % [1, 2]. Поэтому данный налог может быть успешно введен в Российской Федерации.
Налог на недвижимость сможет выполнять все функции налога — фискальную, стимулирующую и социальную. Выполняя фискальную функцию, он будет обеспечивать достаточный, устойчивый уровень поступлений в местные бюджеты, ведь именно недвижимое имущество является более стабильным объектом налогообложения по сравнению с другими видами активов или доходами.
Стимулирующая функция налога проявляется в том, что изменение налогооблагаемой базы, а именно исключение из нее активной части основных фондов и товарно-материальных запасов, будет способствовать инвестициям в техническое перевооружение производства, так как налогом будет облагаться только недвижимое имущество.
Оценка недвижимости по рыночной стоимости для целей налогообложения приведет к более высоким налогам на здания и землю, стимулируя их более рациональное применение и заставляя собственников, использующих недвижимость неэффективно, передавать ее тем, кто сможет использовать ее с наибольшей выгодой.
При существующей системе налогообложения нет существенной дифференциации величины налогов в зависимости от размера и качества недвижимости, так как не учитывается ее рыночная цена. Взимание большей суммы налога за более ценную и более выгодно расположенную недвижимость распределяет налоговое бремя более справедливым образом, нежели другие виды платежей, не основанные на качестве и площади или использующие неадекватные оценки стоимости. В этом проявляется социальная функция налога на недвижимость.
Объединение платы за землю и налогов на недвижимость, предлагаемое в качестве основополагающего принципа реформы налогообложения недвижимости, позволит существенно сократить расходы на администрирование налога и с помощью методов оценки рыночной стоимости всей недвижимости в совокупности (земли и строений) устанавливать такое налоговое бремя, которое сделает объективно невыгодным неэффективное использование объектов недвижимости.
Одной из проблем налогообложения недвижимости России является отсутствие точной оценки недвижимости. Сегодня стоимость недвижимости определяется по оценке бюро технической инвентаризации (БТИ). Но такая стоимость зачастую в несколько раз ниже реальной (рыночной) стоимости. Согласно определению рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, за которую объект может быть продан на открытом рынке при соблюдении определенных условий. Подразумевается, что есть некое множество сделок, по которому вычисляют эту среднюю цену. Оценка имущества будет производиться не по рыночной стоимости и не по стоимости БТИ, а по некоей массовой оценке, которая приближена к рыночной. Например, оценочная стоимость в США и Канаде равняется уровню 50 % от рыночной цены, в Швеции — 75 %, а во Франции целых 80 % [1, 2].
После корректировки стоимость объекта недвижимости будет примерно на 30 % ниже рыночной, и при расчетах рыночную оценку начнут просто умножать на коэффициент 0,7. Но даже такая поправка не сделает налогообложение по рыночной стоимости экономически эффективным и справедливым в глазах населения.
Оценка рыночной стоимости потребует как минимум многократной продажи этого объекта в идентичных условиях. Такие данные о сделках с объектом непросто собрать даже в странах, где годовой оборот недвижимости и сроки работы рынка превышают российские. Теоретически довольно трудно оценить, с какой реальной погрешностью в развитых странах оценивают рыночную стоимость недвижимости, тем более что открытой информации нет. Однако верный ответ можно найти, почитав судебную практику, поскольку в цивилизованных странах, понимая случайную природу оценок рыночной стоимости (в том числе и выполненных налоговиками), довольно много граждан оспаривают эти оценки в судах, привлекая независимых профессиональных оценщиков. По данным австралийских и французских компетентных судей, среднее расхождение оценок рыночной стоимости, выполненных профессиональными оценщиками по стандартным методикам, составляет 10–15 %. Расхождение в 50 % считается основанием заподозрить обман или уникальность (немассовость) объекта.
С точки зрения аналитиков, погрешность вычисления рыночной стоимости на российском рынке в лучшем случае получится более 300 %. Такова достижимая сегодня средняя ошибка при определении рыночной стоимости наших объектов. На самом деле картина по стране будет неоднородной, и расхождение в оценках составит от 30 до 1000 %. При этой погрешности говорить о серьезной оценке рыночной стоимости нельзя.
В настоящее время разработаны методики оценки объектов недвижимости для целей налогообложения. Например, Методика оценки объектов недвижимости для целей налогообложения, разработанная Госстроем России, Российским государственным центром инвентаризации и учета объектов недвижимости, ГУП «Ростехинвентаризация», основывается на затратном методе оценки недвижимости, который предполагает в качестве определения действительной инвентаризационной стоимости для недвижимости ее полную восстановительную стоимость, умноженную на коэффициенты, учитывающие физический и функциональный износ. В общем виде модель оценки объектов недвижимости, предлагаемая данной Методикой, имеет следующий вид:
С = (
* 
) + (
N — 
) + (
* N — ),
где С — стоимость недвижимости;
— площадь земельного участка, 
; -нормативная или рыночная стоимость земли; 
— площадь здания (), или объем (м); N — укрупненные сметные нормы на возведение здания, объектов благоустройства; — износ здания, объектов благоустройства; — площадь объектов благоустройства [3].
Методикой определен порядок оценки объектов недвижимости, который включает следующие этапы проведения работ:
- оценка нормативной или рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок;
- определение восстановительной стоимости и стоимости замещения зданий, строений, расположенных на земельном участке;
- установление всех видов износа;
- определение действительной инвентаризационной стоимости зданий, строений, комнат, объектов благоустройства на территории земельного участка;
- определение стоимости земельно-имущественного комплекса и стоимости доли собственника на имущество в кондоминиуме.
При оценке земельного участка определяется его кадастровая стоимость, а в случае ее отсутствия используется нормативная или рыночная стоимость при наличии правоустанавливающих документов на земельный участок.
Как показала практика введения налогообложения недвижимости, труднее всего обеспечить полный учет объектов недвижимости и их оценку для целей налогообложения. Для реализации перехода на налогообложение организаций и физических лиц налогом на недвижимость необходима разработка единой методики оценки недвижимости для целей налогообложения и проведение на ее основе оценки всех объектов недвижимости.
При этом следует отметить, что оценка недвижимости для целей налогообложения, с одной стороны, массовая, с другой конкретная. В этом единстве заключается одна из проблем, препятствующих созданию в короткие сроки оптимальной и гармоничной методики ее оценки.
Тем не менее, введение налога на недвижимость должно стать важным шагом в реформировании системы налогообложения в России, поскольку оно позволит сократить число имущественных налогов, упростить процедуру их исчисления, улучшить администрирование и сократить расходы на него.
Подобная реформа также позволит вывести из-под налогообложения активную часть основных средств организаций, сделав налогообложение прозрачным, и как следствие — приведет к развитию производства и увеличению инвестиций.
Литература:
1. Налоговая система Швеции // Корпоративный менеджмент. 2012. URL: http://www.cfin.ru/taxes/in_sweden.shtml (дата обращения: 15.04.2013)
2. History of Property Taxes in the US // EH.net. 2010. URL: http://eh.net/encyclopedia/article/fisher.property.tax.history.us (Дата обращения: 15.04.2013)
3. Голубева Н. В. Недвижимость для целей налогообложения (Окончание) // Налоговый вестник. — 2011. — № 9. — С. 10–11.
4. Введение единого налога на недвижимость: последствия и препятствия // Все о едином налоге на недвижимость. 2012. URL: http://edinalog.ru/news/vvedenie-edinogo-naloga-na-nedvizhimost-posledstviya-i-prepyatstviya/(дата обращения: 15.04.2013)
5. Попова Л. В. Налоговые системы зарубежных стран: Учебно-методическое пособие. — М.: Дело и Сервис, 2008. — С. 191.
6. Налогообложение имущества физических лиц за рубежом // Юридическая библиотека. 2011. URL: http://www.juristlib.ru/book_6565.html (дата обращения: 15.04.2013)
