В статье проводится анализ исторического развития ипотечного кредитования в России, выявление основных тенденций и закономерностей данного процесса.
Ключевые слова: ипотека, ипотечное кредитование, история развития ипотечного кредитования в России, залоговое право.
Ипотечное кредитование, как один и ключевых инструментов приобретения жилья, играет важную роль в экономике любой страны. В России, где жилищный вопрос всегда стоял особенно остро, история ипотеки насчитывает несколько веков, начиная с первых упоминаний о залоге земель в XVI веке и заканчивая современным этапом развития, характеризующимся разнообразием ипотечных продуктов, и активным участием государства в поддержке жилищного строительства.
Отметим и то, что ипотечное кредитование, которые сегодня широко распространено, кажется нам изобретением нового времени. Однако, на самом деле, ипотека имеет долгую историю, которая началась еще в древности.
Первые упоминания об институте ипотеки относятся к Древней Греции. В те времена люди закладывали свои земли или дома, чтобы получить денежные средства на различные нужды. Такие действия позволяли сохранить право собственности на имущество, но при этом использовать его в качестве обеспечения кредита.
Как отмечает Усманова Е. Г.: «Ипотека зародилась еще до нашей эры. Впервые термин возник в Древней Греции в начале VI века до н. э. Он был введен архонтом Солоном и был связан с обеспечением необходимого уровня ответственности должника перед кредитором определенными владениями земельных ресурсов (изначально в Афинах в качестве залогового обеспечения выступала личность должника, которому по причине невыполнения им своего обязательства угрозой было рабство). С указанной выше целью были оформлены обязательства, а на границе принадлежащего заемщику земельного участка был поставлен столб с имеющейся надписью о том, что представленная собственность является обеспечением претензии кредиторов в указанной сумме. На данном столбе, который получил наименование ипотека (от греч. ИуроМвка «подставка, подпорка»), были отмечены все долговые обязательства собственника земельного участка» [3, c. 960].
В России ипотечное кредитование начинает свою историю в период царствования императрицы Елизаветы Петровны. В 1754 г. в России были открыты дворянские банковские учреждения в Москве и Санкт-Петербурге — Московская и Санкт-Петербургская конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенаторской конторе. Эти учреждения предоставляли ссуды под залог имений, что стало первым шагом к развитию ипотечного кредитования в России.
Создание дворянских банковских учреждения было обусловлено необходимостью поддержки дворянского сословия, которое играло ключевую роль в социально-экономической жизни страны. Дворяне нуждались в средствах для строительства и обустройства своих имений, а также для покрытия расходов на образование и военную службу.
Как отмечает Айдамирова Л. Д.: «Первый этап — столетний период ипотечного «рождения» и дальнейшего развития — с 1754 по 1859 гг. Причем, именно 1754 г. — оказался отправным в появлении российской ипотеки. Инициативность графа П. И. Шувалова в тот далекий период проявилась созданием первых государственных кредитных учреждений, а именно — дворянских банков. Именно их создание обозначило проблему, как «кредитная необходимость» в снижении «процентных денег» во всем государстве, поскольку служила инструментом против ростовщичества (т. е. предоставление денег в долг под % (в рост)) и для формирования рациональных кредитных условий для дворян–землевладельцев.
Банки, работающие в то время, находились полностью в собственности государства (являлись казенными), но с точки зрения реализации своей деятельности считались заведениями ипотечного кредитования, так как осуществляли операции с недвижимостью. Займы также выдавались под помещичьи владения, включая все крепостные души и их семьи. И что важно — период действия исполнения обязательств касательно дворян составлял 15, 28, 33 года» [1 с. 264].
Ипотечное кредитование в XVIII в. имело ряд особенностей. Так, оно было доступно только для дворянского сословия. Кредиты предоставлялись под залог имений, что ограничивало возможности получения средств для других категорий населения. Тем не менее, создание банковских учреждений стало важным шагом в развитии ипотечного кредитования в России, показав, что государство готово поддерживать дворянское сословие и предоставлять ему необходимые средства для развития.
В середине XVIII в. произошла реформа, проведенная Екатериной II. В 1786 г. был издан манифест «Об учреждении заемного банка государства», который предусматривал упразднение дворянских банков. Принятие манифеста было связано с тем, что предыдущая банковская система имела множество недостатков, связанных с учетом операций по выдаче средств. В результате проведенной реформы появились учреждения, которые занимались исключительно ипотечным досрочным кредитованием.
После отмены крепостного права в 1861 г. в России начали массово распространяться банковские учреждения с разными формами собственности. Появились акционерные, государственные, сословные и взаимные банки. В связи с этим продолжилось развитие ипотечного кредитование и создание новой системы ипотечного кредитования в России. Период с 1861 г. до начала ХХ в. часто называют «золотым веком ипотеки».
В дальнейшем ипотечное кредитование в России продолжало развиваться. В XIX в. появились новые виды ипотечных кредитов, которые стали доступны не только для дворян, но и для других слоев населения. Все это позволило расширить круг лиц, имеющих доступ к жилью, и способствовало развитию жилищного строительства.
Как отмечает Шевченко Е. Е.: «К концу XIX века сформировалась система ипотечного кредитования, включающая государственные, частные и кооперативные учреждения, подконтрольные Министерству финансов. Активно развивались и другие кредитные организации (сберегательные кассы). Активно обращались появившиеся еще в 1769 году ценные бумаги: векселя, сертификаты. В 1913 году на рассмотрение Государственной Думы был внесен проект Гражданского Уложения, целью которого являлось улучшение отечественного гражданско-правового регулирования. Стать законом данному проекту было не суждено» [4, c. 190].
Революция 1917 г. внесла кардинальные изменения в жизнь российского общества, затронув все сферы, включая ипотеку. Дореволюционная система ипотечного кредитования, основанная на поземельных кредитах, была разрушена. В условиях новой экономической политики, направленной на восстановление народного хозяйства, возникла необходимость в создании новой системы кредитования, в том числе и ипотечного.
В начале 1920-х гг. началось формирование основ советской системы ипотечного кредитования. Были созданы специализированные кредитные учреждения, такие как Сельскохозяйственный банк и Промышленный банк, которые предоставляли долгосрочные кредиты на строительство и реконструкцию жилья, а также на покупку сельскохозяйственной техники и оборудования. Однако, такие меры носили временный характер.
Как отмечает Умарова А. А.: «Путем централизованного распределения средств бюджета проводилась постройка жилья, впоследствии бесплатно предоставлявшееся гражданам, что определило отсутствие надобности в ипотеке. В 1922 году Гражданским Кодексом было упразднено разделение имущества на движимое и недвижимое. Как считали большевики, ипотечная задолженность являлась тяжелым бременем, которое лежало на крестьянстве, в результате чего залог недвижимости больше не имел такого широкого применения, как до революции, а ипотека как категория отношений и вовсе перестала существовать на целых 80 лет» [2, c. 303].
Отметим, что в последующие десятилетия советская власть проводила политику ограничения частной собственности на землю и жилье, что привело практически к полному исчезновению ипотечного кредитования. Вместо этого были внедрены механизмы государственного распределения жилья и предоставления субсидий на его приобретение. Ситуация начала меняться в конце ХХ в. с переходом к рыночной экономике и приватизацией жилищного фонда.
Распад Советского Союза в 1991 г. стал поворотным моментом в истории России, который привел к значительным изменениям во всех сферах жизни общества, в том числе и в правовой системе. Одним из важных аспектов таких изменений стало возрождение института залогового права. В данный период начался процесс возрождения институтов частной собственности и предпринимательства. Возникла необходимость создания новых правовых механизмов, в том числе и в области залогового права.
29 мая 1992 г. правительством Российской Федерации был принят закон «О залоге», который стал главным источником залогового права в стране, и определил основные понятия и принципы залогового права, а также правила заключения и исполнения договоров залога.
Одним из ключевых событий стало принятие первой части Гражданского кодекса РФ 1 января 1995 г. и второй части в марте 1996 г. В этих документах были закреплены залоговые правоотношения, что стало основой для развития ипотечного кредитования.
16 июля 1998 г. был принят Федеральный закон «Об ипотеке», который и определил основные принципы и условия предоставления ипотечных кредитов, а также механизмы их обеспечения и погашения. Осенью 1998 г. мэр Москвы Ю. Лужков вручил первые 10 ипотечных сертификатов москвичам. Это событие стало новой точкой отсчета ипотечной программы в России.
Таким образом, в 1990-е гг. в России были заложены основы для развития ипотечного кредитования. Принятие соответствующих законов и нормативных актов, а также реализация первых ипотечных программ, позволили начать решение жилищной проблемы и сделать жилье более доступным для граждан. Отметим и то, что развитие ипотечного кредитования в России столкнулось с рядом трудностей и проблем, главной из которых стало несовершенство законодательства, которое требовало доработки и уточнения.
Несмотря на все трудности, институт ипотечного кредитования продолжал развиваться в России и с каждым годом росло количество сделок с использованием ипотеки, что свидетельствует о востребованности данного института среди участников рынка.
Сегодня ипотечное кредитование является одним из основных инструментов приобретения жилья, предлагая разнообразные программы и условия. Несмотря на определенные трудности и проблемы, связанные с высокими процентными ставками и сложностью оформления, ипотека остается востребованной среди населения, способствуя решению жилищной проблемы и улучшению качества жизни граждан.
Литература:
- Айдамирова, Л. Д. К вопросу истории развития ипотеки / Айдамирова, Д. Л. — Текст: непосредственный // Бюллетень науки и практики. — 2019. — № 7. — С. 264–269.
- Умарова, А. А. История становления и развития института ипотеки / А. А. Умарова // Актуальные проблемы международных отношений в условиях формирования мультиполярного мира: сборник научных статей 11-й Международной научно-практической конференции, КУРСК, 13 декабря 2022 года. — курск: Юго-Западный государственный университет, 2022. — С. 303–305.
- Усманова, Е. Г. Этапы становления и развития института ипотеки в России: история и современность / Е. Г. Усманова. — Текст: непосредственный // Теория и практика современной науки. — 2016. — № 5 (11). — С. 960–965.
- Шевченко, Е. Е. История становления и развития института ипотеки / Е. Е. Шевченко // Экономика, право и социум: современные модели развития общества: Материалы международной научно-практической конференции, Новороссийск-Ставрополь, 30 мая 2014 года. — Новороссийск-Ставрополь, 2014. — С. 190–197.
