Статья посвящена краткой характеристике способов управления многоквартирным домом, предусмотренных жилищным законодательством. Рассмотрены особенности, преимущества и недостатки каждого из способов управления МКД. Приведена статистика по одному из регионов Российской Федерации.
Ключевые слова: многоквартирный дом, управление многоквартирным домом, непосредственное управление собственниками помещений, товарищество собственников жилья, управляющая организация.
The article is devoted to a brief description of the management methods of an apartment building provided for by housing legislation. The features, advantages and disadvantages of each of the MCD management methods are considered.
Keywords: apartment building, management of an apartment building, direct management of the owners of premises, homeowners' association, management organization.
Многоквартирные дома в настоящее время представляют собой очень распространенную форму совместного проживания граждан. Управление многоквартирным домом представляет собой сложный комплекс мероприятий, в реализации которых принимают участие как сами собственники квартир, так и внешние субъекты. В связи с этим, актуальным является рассмотрение той правовой сущности, которая соответствует различным способам управления многоквартирным домом.
В первую очередь следует остановиться на определении понятия «многоквартирный дом». В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», под многоквартирным домом понимается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством [3].
Один из авторов, С. Г. Певницкий полагает, что многоквартирный дом — это имущественный комплекс, представляющий собой совокупность объектов прав, а именно помещений, объединенных лишь пространственно и принадлежащих различным собственникам, а также обеспечивающего имущества, принадлежащего всем собственникам на праве общей долевой собственности, в рамках единого материального объекта (градостроительного и технического учета) [4].
Согласно ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) [1] целями управления многоквартирным домом являются: создание благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, соответствующих нормам предоставления коммунальных услуг. Правительством РФ определены стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
Далее, рассмотрим ту правовую природу, которая соответствует способам управления многоквартирным домом (далее — МКД).
Согласно тем положениям, которые находят свое отражение в законодательстве, можно выделить три способа, которые могут быть использованы при управлении многоквартирным домом:
— первый способ предполагает, что собственники помещений МКД занимаются вопросами управления непосредственно;
— второй способ связан с тем, что управлением занимается товарищество собственников жилья (далее — ТСЖ). В рамках названного способа управлением может заниматься жилищный кооператив или какой-либо иной потребительский кооператив;
— третий способ предполагает привлечение для управления МКД управляющей организации.
Согласно тем положениям, которые находят свое отражение в ЖК РФ, выбор способа, который будет использован для управления конкретным МКД осуществляет общее собрание собственников помещений. Кроме того, общее собрание собственников помещений имеет право в любой момент времени изменить решение и выбрать другой способ управления МКД.
Все вышеуказанные способы управления МКД в настоящее время применяются на практике, однако каждый из них имеет свои особенности, преимущества и недостатки, рассмотрим их.
Непосредственно управлять МКД могут собственники такого дома, число жилых помещений которого не превышает тридцати. Заключать договора с третьими лицами при выборе такого способа управления может какое-либо лицо, которое является одним из собственников квартиры. Также это может быть любое лицо, которое имеет соответствующую доверенность, которая выдается ему собственниками жилья.
В качестве преимуществ, которые соответствуют данному способу управления МКД можно назвать следующие положения:
— отсутствие расходов на управление МКД. Такие расходы собственники жилья вынуждены нести в том случае, если для управления домом привлекается управляющая компания;
— собственники имеют возможность самостоятельно осуществлять обслуживание жилья, а также имущества, которое находится в общем пользовании. Осуществлять это они могут как собственными силами, так и заключая договора с теми или иными подрядными организациями. Все это дает возможность для снижения издержек на ремонт, а также содержание МКД.
Рассматриваемый способ управления также характеризуется наличием следующих недостатков:
— первым недостатком можно назвать тот факт, что эффективность управления при выборе этого способа находится на достаточно низком уровне. Для решения любого, даже незначительного общего вопроса, необходимо собрание всех собственников жилья;
— вторым недостатком является тот факт, что при этом способе управления не предусмотрена возможность осуществления капитального ремонта за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ.
Таким образом, правовая сущность непосредственного управления МКД собственниками заключается в том, что все вопросы, связанные с управлением собственники решают самостоятельно, не создавая и не привлекая какой-либо внешний орган управления.
Следующий способ управления МКД предполагает создание товарищества собственников жилья.
ТСЖ может быть организовано собственниками МКД. Для этого необходимо согласие более чем 50 % собственников квартир. Также ТСЖ может быть организовано собственниками квартир, которые расположены в нескольких домах.
Согласно ст.123.12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) [2] объединением собственников недвижимого имущества (помещений в многоквартирном доме) является товарищество собственников недвижимости (далее — ТСН). Однако, в настоящее время переименование уже созданных ТСЖ в ТСН не требуется.
В качестве цели создания ТСЖ можно назвать осуществление деятельности, связанной с управлением общим имуществом, а также иной деятельности, направленной на то, чтобы достигнуть цели собственников жилья. ТСЖ, будучи юридическим лицом, вправе оказывать услуги и выполнять работы по благоустройству и ремонту. Также ТСЖ имеет право привлекать различные подрядные организации, заключая договор с подрядчиком на выполнение тех или иных работ, ТСЖ осуществляет контроль за их выполнением.
В качестве преимуществ ТСЖ можно назвать возможность прямого управления тем имуществом, которое соответствует собственникам жилых помещений. Также ТСЖ осуществляет защиту тех прав, которые соответствуют собственникам жилья, в случае конфликтов с поставщиками ресурсов (газ, электричество, вода).
Среди недостатков ТСЖ можно назвать тот факт, что для содержания штата сотрудников ТСЖ необходимы расходы. Эти расходы несут на себе собственники жилых помещений.
Таким образом, правовая сущность управления МКД с помощью ТСЖ заключается в том, что собственники жилья самостоятельно создают юридическое лицо, которое занимается вопросами, связанными с управлением МКД.
Следующий способ управления МКД предполагает привлечение для этих целей управляющей организации.
В качестве управляющей организации следует рассматривать коммерческую компанию, которая указывает услуги, связанные с управлением многоквартирным домом. Для оказания таких услуг управляющая компания должна иметь соответствующую лицензию.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.
Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. При этом собственники помещений вправе расторгнуть договор управления по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
За ненадлежащее оказание услуг управляющая организация несет ответственность перед собственниками в соответствии с действующим законодательством.
Данный способ управления МКД также имеет свои преимущества и недостатки. Основным преимуществом использования управляющей компании является тот факт, что собственники жилья практически полностью делегируют полномочия по управлению МКД сторонней организации.
Таким образом, у них нет необходимости непосредственно принимать участие в решение вопросов, связанных с управлением домом.
В качестве основного недостатка данного способа управления МКД можно назвать то, что у собственников отсутствует возможность напрямую контролировать выполнений тех или иных работ, которые выполняют подрядные организации, привлекаемые для этого управляющей компанией.
Правая сущность использования управляющей компании для управления МКД заключается в том, что собственники жилья на основе договора передают право управления сторонней организации.
В каждом регионе Российской Федерации вопросами управления жилищного фонда занимаются управляющие организации, товарищества собственников жилья и собственники, которые выбрали в качестве способа управления своим имуществом непосредственное управление.
В настоящее время на территории г. Буй Костромской области на рынке предоставления услуг управления многоквартирным домом действуют 15 ТСЖ и 4 управляющих компании, то есть всего 19 организаций. Жилой фонд составляет 258 домов, общей площадью 413817, 00 м 2 .
Рис. 1. Способы управления МКД на территории г. Буй Костромской области (в процентном соотношении)
Из приведенной диаграммы видно, что большая часть жилищного фонда г. Буй Костромской области управляется способом ТСЖ.
На основании вышеизложенного, необходимо сделать следующий вывод: выделяется три способа управления многоквартирным домом:
— первый способ предполагает непосредственное управление собственниками жилья;
— второй способ предполагает создание собственниками жилья товарищества собственников жилья (ТСЖ);
— третий способ предполагает привлечение управляющей организации.
Правовая сущность непосредственного управления МКД собственниками заключается в том, что все вопросы, связанные с управлением собственники решают самостоятельно, не создавая и не привлекая какой-либо внешний орган управления. Правовая сущность управления МКД с помощью ТСЖ заключается в том, что собственники жилья самостоятельно создают юридическое лицо, которое занимается вопросами, связанными с управлением МКД. Правовая сущность использования управляющей компании для управления МКД заключается в том, что собственники жилья на основе договора передают право управления сторонней организации.
Литература:
1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 14.02.2024 с изм. и доп., вступ. в силу с 25.02.2024// Собрание законодательства РФ, 2005, № 1, ст. 14 (Часть I).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 08.08.2024 № 237 — ФЗ)// Собрание законодательства РФ, 1994, № 32, ст. 3301.
3. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» // Российская газета. № 28. 10.02.2006 (редакция ред. от 28.09.2022);
4. Певницкий С. Г. Вещные права на имущество в многоквартирных домах: автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Москва, 2006.
5. Лушкин С. А. Способы управления многоквартирным домом // ТСЖ. — М.: Юстицинформ, 2009, ст. 304;
6. Николюкин, С. В. Жилищное право: учебник и практикум для вузов / С. В. Николюкин. — 2-е изд., перераб. и доп. — Москва: Издательство Юрайт, 2024. — 207–208 с. — (Высшее образование).
7. Управление недвижимостью: учебник и практикум для вузов / С. Н. Максимов [и др.]; под редакцией С. Н. Максимова. — 3-е изд., испр. и доп. — Москва: Издательство Юрайт, 2023.
8. https://gji.nso.ru/news/1829.
