В данной статье рассматривается правовое регулирование нарушений, которые могут быть допущены при возведении объекта недвижимости, при передаче объекта участнику долевого строительства имеет существенные недостатки.
Ключевые слова: правовое регулирование, 44-ФЗ, 214-ФЗ, долевое строительство, застройщик.
Долевое строительство, как одно из видов организации жилищно-строительной сферы, играет весомую роль в урегулировании жилищной проблемы в России. Чётко устроенная система позволит привлечь инвестиции в данную область с одновременным обеспечением граждан доступным жильём [1].
Однако, несмотря на бесспорную значимость данной системы, правовое регулирование нарушений, которые могут быть допущены при возведении объекта недвижимости, при передаче объекта участнику долевого строительства имеет существенные недостатки, которые требуют отдельного внимания.
Если в целом говорить о правовом регулировании, то это, прежде всего система норм и правил, регулирующих общественные отношения в различных сферах жизни общества. Оно осуществляется с помощью законодательства, правоприменительной практики и других правовых актов (механизма правового регулирования), направленных на упорядочение поведения людей, организаций и органов власти.
Под механизмом регулирования подразумевают систему специальных юридических средств, при помощи которых осуществляется правовое регулирование.
Договор участия в долевом строительстве может являться инструментом, который способен регулировать, с правовой точки зрения, отношения, связанные с приобретением жилья у застройщика в еще не созданном объекте недвижимости.
На сегодняшний день имеется юридические противоречия при установлении ответственности застройщика за нарушения, которые допущены им при возведении объекта недвижимости, при передаче объекта участнику долевого строительства.
На основании части 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — 214-ФЗ) к отношениям, вытекающим из договора, заключенного между гражданином и застройщиком используется нормы права регламентированные в законе о защите прав потребителей в части, не урегулированной 214-ФЗ. При этом с 01 сентября 2024 года законодатель дополнил данную статью и акцентировал внимание на том, что вышеуказанным законом устанавливается исчерпывающий перечень мер, которые могут быть применены в рамках гражданско-правовой ответственности [2].
Но при этом ни 214-ФЗ, ни в каком-либо другом нормативно-правовом акте не регламентированы взаимоотношения застройщика и, например, муниципального образования как сторона сделки. Более того нет даже специальной нормативной базы, регулирующей взаимоотношения участников долевого строительства, в случае если они оба являются юридическими лицами.
Согласно пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» отношения, где с одной стороны выступает гражданин, а с другой — организация, либо индивидуальный предприниматель, осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300–1 «О защите прав потребителей» и другими федеральными законами [3].
Таким образом, если сторона сделки будет физическое лицо, то к таким отношениям ранее применялись как нормы Гражданского законодательства, Закона о защите прав потребителей, так и нормы 214-ФЗ, а если стороной сделки будет юридическое лицо, то к таким отношениям применялись и применяются нормы Гражданского законодательства и 214-ФЗ.
Также необходимо отметить, что с принятием постановления Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2023 г. № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» (далее — постановление), которое своим пунктом 2 установило, что к отношениям, связанным с передачей объекта долевого строительства участнику долевого строительства по договору, заключенному гражданином, применяются исключительно положения 214-ФЗ [4]. Данное постановление строго ограничило возможность дольщика пользоваться правами, предоставленными ему законом о защите прав потребителей.
Ранее, если застройщик передавал физическому лицу, как стороне договора долевого участия объект, качество которого не соответствовало условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также обязательным требованиям согласно части 1 статьи 7 214-ФЗ, то дольщик, в соответствии с законом о защите прав потребителей и 214-ФЗ, по своему выбору мог потребовать от застройщика:
— безвозмездного устранения выявленных недостатков;
— соразмерного уменьшения цены договора;
— возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Теперь постановлением регламентирована необходимость в первую очередь обратиться с требованием к застройщику о безвозмездном устранении выявленных недостатков, и только в случае, если застройщик их не устранил, дольщик может обращаться с иными требованиями.
Новизной является и то, что для физических лиц, сообщение о вводе в эксплуатацию многоквартирного дома или предложение о переносе срока сдачи объекта застройщик может направить на электронный адрес дольщика, который должен быть указан в договоре. Также в постановлении говориться о том, что при обнаружении весомых недостатков объекта перед подписанием передаточного акта физическое лицо и застройщик должны составить специальный акт осмотра объекта, в котором они должны прописать все выявленные недостатки.
Если недостатки объекта не считаются существенными, их вписывают в акт приёма-передачи в качестве подлежащих безвозмездному устранению застройщиком, и отказаться от составления передаточного акта дольщик не вправе. На полное и безвозмездное устранение всех выявленных недостатков у застройщика будет 60 календарных дней, иначе дольщик вправе обратиться либо с иском в суд, либо к застройщику о снижении цены договора.
И главное, что в постановлении не двусмысленно написано об исключительном применении только 214-ФЗ при регулировании отношений, связанных с передачей объекта долевого строительства дольщикам — физическим лицам
Что же касается порядка, который конкретно регламентировал обращение любого юридического лица с требованием к застройщику о безвозмездном устранении выявленных недостатков, так он до настоящего времени не появился.
Один из законов, который в какой-то степени регламентирует порядок за ненадлежащее исполнение обязанностей застройщика в рамках договора долевого участия является Федеральный закон от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», который обуславливает последствия за некачественную поставку товара, единственное он применим к государственными, муниципальными заказчикам [5].
В рамках контракта заключенного для участия в долевом строительстве государственные или муниципальные заказчики могут руководствоваться нормами 44-ФЗ и нижеуказанного постановления в целях взыскание денежных средств за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств застройщика.
За каждый факт неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком обязательств, предусмотренных контрактом, за исключением просрочки исполнения обязательств (в том числе гарантийного обязательства), предусмотренных контрактом, размер штрафа устанавливается в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.08.2017 г. № 1042 [6].
Учитывая вышеуказанное постановление, общая сумма начисленных штрафов за неисполнение или ненадлежащее исполнение Застройщиком обязательств, предусмотренных контрактом, не может превышать цену контракта.
Таким образом, данные особенности подчеркивают важность соблюдения законодательства застройщиками и их ответственность перед участниками долевого строительства, что, в свою очередь, способствует защите прав и интересов дольщиков.
Литература:
- Сорокина А. В. Проблемы правового регулирования договора участия в долевом строительстве // Экономика и социум. — 2022. — № 12(103)
- Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (ред. от 8 августа 2024 г.) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»// Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I) ст. 40
- Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»// Бюллетень Верховного суда Российской Федерации, сборник N 9 от 21.09.2012
- Постановление Правительства Российской Федерации от 29.12.2023 № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства»// Официальный интернет-портал правовой информации (www.pravo.gov.ru) № 0001202312300005 от 30.12.2023
- Федеральный закон от 5 апреля 2013 г. N 44-ФЗ (ред. от 8 августа 2024 г.) «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»// Собрание законодательства Российской Федерации от 8 апреля 2013 г. N 14 ст. 1652
6. Постановление Правительства РФ от 30 августа 2017 г. N 1042 (ред. от 2 августа 2019 г.) «Об утверждении Правил определения размера штрафа, начисляемого в случае ненадлежащего исполнения заказчиком, неисполнения или ненадлежащего исполнения поставщиком (подрядчиком, исполнителем) обязательств, предусмотренных контрактом (за исключением просрочки исполнения обязательств заказчиком, поставщиком (подрядчиком, исполнителем), о внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 15 мая 2017 г. N 570 и признании утратившим силу постановления Правительства»...// Собрание законодательства Российской Федерации от 4 сентября 2017 г. N 36 ст. 5458
